發(fā)展租賃市場，中央財政要拿出真金白銀了。16個城市入圍兩部委試點范圍，試點城市長租公寓市場有望迎來政策利好。

根據(jù)財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部《關于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》和《關于組織申報中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部于近期組織開展了中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點競爭性評審工作。

按照競爭性評審得分，排名前16位的城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍，名單如下（按行政區(qū)劃序列排列）：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。

為何是這些城市？

這一政策有何影響？為何是這些城市入圍？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，兩部委此次發(fā)布財政支持租賃市場的16個城市試點名單，充分體現(xiàn)了當前發(fā)展租賃市場的導向。通過財政政策來落實新發(fā)展模式，體現(xiàn)了財政政策的杠桿導向，也體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場的政策支持力度。

他說，此次納入試點名單的城市，是通過競爭性評審獲得的，這可能會考慮相關城市發(fā)展租賃市場的需求、租賃市場的平臺建設、各地這兩年租賃市場的試點情況等。試點名單包括了一線城市和部分二線城市，基本上都是東中西部相對規(guī)模大的城市。從城市等級看，蘇州、西安、沈陽、青島等熱點城市沒有納入試點，此類城市后續(xù)需要快馬加鞭積極發(fā)展租賃市場。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認為，此次鼓勵租賃市場發(fā)展的試點城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數(shù)量多，租金高，穩(wěn)定了這些區(qū)域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩(wěn)定了。發(fā)展了這些區(qū)域的租賃市場，基本全國租賃市場也就平穩(wěn)了。

“租賃市場的健康是房地產(chǎn)市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩(wěn)定了，買賣市場才能穩(wěn)定，當下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩(wěn)定可以預期?！睆埓髠シQ。

嚴躍進認為，對于納入租賃試點的城市，租賃市場發(fā)展的財政資金會更加到位，這有利于租賃市場的發(fā)展，包括租賃平臺的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關租賃權(quán)益的保障。財政支持包括財政補貼、稅費減免等，相關試點后不排除在此類城市會推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。

自從中央提出租購并舉的政策方向之后，住房租賃市場日益受到各界重視。房租雖然波動較小，但熱點城市近年來房租也呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢，逐步增加了租房者的住房開支。

諸葛找房監(jiān)測的20個重點城市上半年住房租金均價累計上漲1.67%。其中累計上漲城市15個，累計下跌城市5個，上半年租金均價一線城市上漲較為明顯，半年累計上漲達3.41%，重點二線城市半年累計上漲0.67%。

從近半年全國大中城市租金均價走勢來看，1、2月份受春節(jié)影響租金均價小幅下滑，隨后迎來節(jié)后租賃小高峰，成交放量、價格上浮，反映在各個城市租金均價方面有先后之別，整體上3、4月份租金漲幅維持高位。5、6月份隨著畢業(yè)季的到來，各城市畢業(yè)生租賃需求陸續(xù)釋放，但由于整體租金均價已處相對高位，漲幅有所收窄，各城市變化各異。

諸葛找房報告認為，總體來看，推動租金上漲的因素有季節(jié)性租賃小高峰，歸根仍然是人口流入導致租房需求增加。近年來熱點城市人才引進力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進一步增強，人口流入導致租房需求增加。

集體土地助力租賃房源供應

近兩年來，中央和地方政府從不同角度為住房租賃市場制定多項政策，鼓勵支持住房租賃市場建設、細化管理規(guī)范、嚴格市場監(jiān)管、同時提供財政金融方面的支持并鼓勵多渠道增加供應。這些政策涵蓋了供給、需求以及資金保障等多方面。

在供給端，政策強調(diào)增加租賃住房供應，提出集體建設用地建設租賃住房，熱點城市增加租賃住房用地供應；在需求端，以鼓勵支持居民租賃為主，將住房租金納入個人所得稅專項附加扣除。在資金端，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展租賃住房、保障房等。

張大偉稱，2018年全國有百城發(fā)布租賃鼓勵政策，2019年繼續(xù)密集發(fā)布政策，累計超過30次，其中包括公租房、租賃規(guī)范，整頓租賃市場亂象、租金穩(wěn)定，租賃房源供應等等，都在政策范疇。

今年年初，集體土地建設租賃房試點工作進入新階段。自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)文稱，原則批準福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

這已經(jīng)是第二批利用集體土地建設租賃房試點城市了。至此，試點城市已經(jīng)擴展到18個城市。

為何要推進利用集體土地建設租賃房？土地價格是一大優(yōu)勢。

張大偉表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年 5%以上，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

長租公寓是否迎來利好？

發(fā)展租賃市場，除了增加租賃房源供應外，存量房源的整合也有賴于各類市場主體積極參與，一些企業(yè)運營的長租公寓就是其中之一。

諸葛找房報告顯示，通過對典型公寓品牌的分析，人口流入量大、發(fā)展?jié)摿Υ?、租房需求旺盛的一線和強二線城市是長租公寓企業(yè)布局的重點。上海、北京等人口吸聚城市仍然是企業(yè)布局長租公寓的 熱門城市。典型企業(yè)大多在上海、北京、深圳等城市有布局，廣州、杭州、南京也是企業(yè)熱衷的城市，各大省會城市也均有一定企業(yè)布局。這類城市均是人口吸引力較強或旅游業(yè)較發(fā)達的，租房需求旺盛。

但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運營商的首要問題，自去年杭多家長租公寓出現(xiàn)“爆雷”事件后，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務的監(jiān)管，不少銀行叫停了租金貸業(yè)務。今年以來，長租公寓艱難前行，行業(yè)整合加速。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同運營模式都面臨著盈利模式的再優(yōu)化。

諸葛找房報告稱，長租公寓企業(yè)應避免盲目擴張，堅決抵制不法企業(yè)“激進擴張、違法牟利”等行為。我國長租公寓行業(yè)還處于發(fā)展初期階段，政策和市場環(huán)境不確定性較大，增強企業(yè)自生抵御風險能力尤為重要。

嚴躍進也認為，上述兩部委出臺的租賃試點財政支持政策會引導后續(xù)相關開發(fā)商和投資者更關注此類城市，同時也有利于各類社會資本加快進入此類市場。

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