種種跡象顯示，去年開(kāi)始火起來(lái)的長(zhǎng)租公寓已開(kāi)始降溫，但這還不是結(jié)局。隨著資本退潮，長(zhǎng)租公寓的一些行業(yè)亂象逐漸浮出水面。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著市場(chǎng)降溫，長(zhǎng)租行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將從早期的野蠻增長(zhǎng)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方向逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。未來(lái)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力將成為生存關(guān)鍵。

長(zhǎng)租市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

長(zhǎng)租公寓作為都市年輕人青睞的居住方式之一，近年來(lái)備受市場(chǎng)歡迎，各種社會(huì)投資甚至國(guó)家投資不斷涌入。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓也通過(guò)資產(chǎn)證券化，盤(pán)活市場(chǎng)存量，進(jìn)一步打開(kāi)住宅租賃市場(chǎng)。

近日，“匯景青年匯”基金在江蘇正式發(fā)布，發(fā)布方稱(chēng)，該基金是國(guó)內(nèi)首只長(zhǎng)租物業(yè)基金。基金將主要聚焦以長(zhǎng)租公寓為主的租賃物業(yè)，基金規(guī)模為20億元。

4月上旬，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書(shū)長(zhǎng)王步芳表示，公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）首批試點(diǎn)產(chǎn)品近期將推出。據(jù)介紹， 批試點(diǎn)城市包括北上廣深及雄安和海南等，具體產(chǎn)品包含了長(zhǎng)租公寓等底層資產(chǎn)方面的選項(xiàng)。

同時(shí)，關(guān)于住房租賃的利好政策不斷。2015年，住建部出臺(tái)了租賃型用房指導(dǎo)意見(jiàn)，2016、2017年的政府工作報(bào)告相繼提到支持租賃型住房市場(chǎng)的發(fā)展，公寓作為租賃市場(chǎng)新興力量，進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道。

根據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市共擁有長(zhǎng)租公寓超過(guò)2000家，公寓間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科（“泊寓”）、龍湖（“冠寓”），房地產(chǎn)服務(wù)商如鏈家（“自如”）、我愛(ài)我家（“相寓”），創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。

同策房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年隨著大量資金涌入，長(zhǎng)租公寓行業(yè)十幾家企業(yè)全年總?cè)谫Y規(guī)模超過(guò)700億元。并且，融資方式豐富多元，無(wú)論是傳統(tǒng)的股權(quán)融資、銀行貸款、企業(yè)發(fā)債，還是創(chuàng)新型融資方式，均彰顯出資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的認(rèn)可。

然而從2018下半年開(kāi)始，市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債屢遭監(jiān)管層中止或終止。僅2018年四季度以來(lái)，就有超過(guò)7家企業(yè)的租賃專(zhuān)項(xiàng)債券遭到監(jiān)管層終止，總規(guī)模超過(guò)200億元。

同策方面的研報(bào)還指出，從2018年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，房企布局的租賃公寓業(yè)務(wù)大部分呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，作為一種新興業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢(qián)貴、周轉(zhuǎn)慢”，雖行業(yè)前景可期，但目前為止，尚無(wú)企業(yè)能給出清晰的盈利模式。

中國(guó)指數(shù)研究院公布的3月份長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)研報(bào)顯示，當(dāng)月，租賃相關(guān)用地成交面積較上月繼續(xù)下降，純租賃用地僅有一塊成交，較上月明顯減少，當(dāng)月供應(yīng)地塊主要為部分自持土地，且自持比例較低。

行業(yè)面臨重新洗牌

長(zhǎng)租行業(yè)在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，一系列市場(chǎng)亂象也逐漸顯現(xiàn)。今年3月份，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)巴樂(lè)兔發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年眾多投訴問(wèn)題中，消費(fèi)者投訴 多的是退租、房屋設(shè)施和租約三大問(wèn)題，分別占2018年全年投訴類(lèi)型的47%、15%和11%。

數(shù)據(jù)發(fā)布機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前長(zhǎng)租行業(yè)的投訴問(wèn)題發(fā)生較為頻繁，一直以來(lái)行業(yè)的潛規(guī)則都缺乏對(duì)租客權(quán)益的有力保障，問(wèn)題暴露以后，改進(jìn)應(yīng)從多方面入手。

2019年一季度，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)被消費(fèi)者質(zhì)疑在出租過(guò)程中出現(xiàn)甲醛超標(biāo)。不僅如此，由于資金鏈斷裂，從2018年8月份開(kāi)始，已經(jīng)有十幾家公寓品牌因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而停止運(yùn)營(yíng)。行業(yè)普遍認(rèn)為，2019年長(zhǎng)租公寓行業(yè)由非理性向理性成熟的方向轉(zhuǎn)變。公寓作為新興行業(yè)，如何回歸運(yùn)營(yíng)本身，繞開(kāi)發(fā)展中的諸多“雷區(qū)”成為各公寓品牌的生存法則。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉認(rèn)為，從當(dāng)前長(zhǎng)租行業(yè)出現(xiàn)的市場(chǎng)亂象來(lái)看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)前顯露出來(lái)的炒高房租、“甲醛門(mén)”、租金被濫用等問(wèn)題只是表象問(wèn)題，更深層次的問(wèn)題是“資金錯(cuò)配”。

胡景暉說(shuō)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要大規(guī)模投入，且 周期漫長(zhǎng)， 低。但是，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓依賴(lài)的都是與行業(yè)屬性極其不匹配的資金，這些短錢(qián)、快錢(qián)、熱錢(qián)逼迫長(zhǎng)租公寓企業(yè)只能哄抬房租，擴(kuò)大規(guī)模，縮短裝修空置期，算計(jì)租金貸的資金沉淀。這些原因是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)問(wèn)題頻出的關(guān)鍵。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)上對(duì)長(zhǎng)租公寓的普遍認(rèn)知還停留在“大即是強(qiáng)”的階段，由此出現(xiàn)了不少盲目全國(guó)化擴(kuò)張的現(xiàn)象，出現(xiàn)“越大越虧”的窘境。“在行業(yè)發(fā)展的初期，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以依靠母公司投資或股權(quán)投資，迅速擴(kuò)張規(guī)模占領(lǐng)市場(chǎng)，但一旦行業(yè)風(fēng)口有所減弱，或股權(quán)投資有所收縮，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力將會(huì)成為其長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)的基石。”

隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)降溫，進(jìn)入2019年，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)從早期的野蠻增長(zhǎng)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方向逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變?？硕鸬禺a(chǎn)研究員房玲認(rèn)為，未來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌?！耙环矫?，長(zhǎng)租公寓會(huì)占用企業(yè)大量的資金沉淀，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)能力有一定要求，另一方面，長(zhǎng)租公寓要做出利潤(rùn)，十分考驗(yàn)企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。整體來(lái)看，目前房企的長(zhǎng)租公寓布局已進(jìn)入白熱化階段，未來(lái)規(guī)模之爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈?！?/p>

運(yùn)營(yíng)能力成為關(guān)鍵

戴德梁行北中國(guó)區(qū) 董事胡峰分析認(rèn)為，“少數(shù)公寓爆雷是由于經(jīng)營(yíng)不合規(guī)，而非法經(jīng)營(yíng)會(huì)引發(fā)大量問(wèn)題。從整個(gè)市場(chǎng)角度看，長(zhǎng)租公寓作為新興發(fā)展的租賃方式，一直受到開(kāi)發(fā)商、創(chuàng)客和租客的熱捧。”

胡峰表示，在國(guó)家大力推行租賃住房的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化市場(chǎng)將快速發(fā)展?！澳壳?，打通租賃住房金融鏈條閉環(huán)的強(qiáng)烈市場(chǎng)需求與頻出的政策利好，更是讓租賃住房物業(yè)與金融工具REITs一拍即合?！?/p>

“租賃住房物業(yè)是開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合適選擇。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，REITs產(chǎn)品讓整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程形成了‘投融管退’的閉環(huán)?！焙鍙?qiáng)調(diào)，“一方面，政策帶動(dòng)下租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展為REITs提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn)；另一方面，目前租賃住房的退出方式比較單一，而REITs恰恰可以幫助開(kāi)發(fā)商解決開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金需求量大的問(wèn)題。”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，盈利難、供需錯(cuò)配是當(dāng)下租賃住房市場(chǎng)的主要痛點(diǎn)?？硕鸬谋O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在盈利方面，目前國(guó)內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率為1%-3%（一線城市低于2%），低于辦公租金回報(bào)率4%-6%，且遠(yuǎn)低于國(guó)際公寓水平。其次是供需錯(cuò)配，以上海租賃市場(chǎng)為例，租金4000元以下的需求大，而新增土地將供應(yīng)6萬(wàn)多套中高端租賃住房，供應(yīng)結(jié)構(gòu)有偏差。

房源、資金、運(yùn)營(yíng)是助力長(zhǎng)租公寓發(fā)展的“三駕馬車(chē)”。一位中指院相關(guān)分析人士指出，“在國(guó)家扶持發(fā)展下，房源獲取方式在增多，資金也在以各種方式涌入長(zhǎng)租市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)則需要企業(yè)去不斷探索。沒(méi)有好的運(yùn)營(yíng)模式必定無(wú)法實(shí)現(xiàn)好的盈利，這也正是當(dāng)前企業(yè)面臨的難題?！?/p>

該人士指出，在租賃住房新增供應(yīng)市場(chǎng)上，政府占據(jù)主導(dǎo)地位，未來(lái)隨著這類(lèi)租賃相關(guān)用地逐漸入市，形成租賃住房供應(yīng)，整個(gè)租賃市場(chǎng)對(duì)有著高效運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)的需求將會(huì)非常大，屆時(shí)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)將迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

克而瑞方面也預(yù)測(cè)，從2018-2019年來(lái)看，以長(zhǎng)租為核心的租賃行業(yè)，未來(lái)將以物聯(lián)網(wǎng)為技術(shù)載體，在城市更新、產(chǎn)城融合和教育等領(lǐng)域仍然存在市場(chǎng)機(jī)遇?！岸唐谟y的問(wèn)題，將在資產(chǎn)證券化進(jìn)一步放開(kāi)下可望逐漸解決。”

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