溫總理1月31日在北京某社區(qū)與群眾座談時(shí)，特別提到，住房和房?jī)r(jià)是群眾較關(guān)心的問(wèn)題。高房?jī)r(jià)不但降低了城市居民的生活品質(zhì)，讓他們享有的中國(guó)多年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，一朝化為烏有，而且還幾乎消滅了保證經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的、剛剛興起的所謂“中等收入”的消費(fèi)力。
　　
一系列治理高房?jī)r(jià)的調(diào)控措施較近開(kāi)始發(fā)力。較新消息是中國(guó)銀行將停止執(zhí)行7折的房貸優(yōu)惠利率，國(guó)土資源部也表示將從嚴(yán)查處違約土地開(kāi)發(fā)行為。

　　但是，治亂需用猛藥，要讓高房?jī)r(jià)回歸，僅有這些治標(biāo)之策，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。筆者多次提到，頭先要找到高房?jī)r(jià)的病因：央企太不差錢(qián)、部分人群收入過(guò)高、地方政府需要房地產(chǎn)以助長(zhǎng)其GDP和財(cái)政收入等等。

　　北京市近日取消了一家“雙料地王”開(kāi)發(fā)商某地塊的競(jìng)得資格，并沒(méi)收了其2億保證金。國(guó)土部門(mén)說(shuō)這是在“殺雞儆猴”，可能否如愿“儆猴”，值得懷疑。問(wèn)題就在于，誰(shuí)是那些“猴”。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，表面看是高度市場(chǎng)化的，可如果從進(jìn)入門(mén)檻和政府干預(yù)的更合理的角度看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)被開(kāi)發(fā)商們壟斷了的畸形市場(chǎng)。在高房?jī)r(jià)“奇跡”中，北京、上海、廣州和深圳等所謂“一線”城市，扮演了旗幟的角色。如果不是他們將房?jī)r(jià)推得那樣高，那些“二線”、“三線”，更不必說(shuō)縣一級(jí)的城市，能有多大想象力？而在“一線”做開(kāi)發(fā)商以及做地王的，幾乎全是赫赫有名的央企。

　　上世紀(jì)90年代初期，央企經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，為脫困，1994年開(kāi)始實(shí)行一項(xiàng)臨時(shí)財(cái)政安排，即央企的稅后利潤(rùn)，不再上繳財(cái)政，而是留在企業(yè)內(nèi)部，用于彌補(bǔ)以前年度的虧損。其后央企不但扭轉(zhuǎn)了整體虧損的局面，而且借助壟斷地位，日子天好了起來(lái)，即使是2008年的世界金融海嘯，也沒(méi)受到多少?zèng)_擊。所以，央企們積累起了巨大的利潤(rùn)。錢(qián)多了，怎么辦？做開(kāi)發(fā)商，是較保險(xiǎn)的選擇。借助與政府部門(mén)天然的良好關(guān)系，央企在拿地上有完全優(yōu)勢(shì)。

　　地方政府的核心任務(wù)，依然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)正是可以歷久不衰的“增長(zhǎng)點(diǎn)”，豈能放過(guò)。與央企的“不差錢(qián)”比起來(lái)，地方政府“太差錢(qián)”，也是在1994年，財(cái)政實(shí)行分稅制，地方政府財(cái)政收入大受遏制，可要承擔(dān)社會(huì)保障等事項(xiàng)越來(lái)越多，房地產(chǎn)既能增加GDP，又能讓地方獲得數(shù)額不菲的土地出讓收入，兩全其美。所以，在高房?jī)r(jià)上，地方政府和央企，自然結(jié)成了同盟軍。而且房?jī)r(jià)越高，雙方的得益越多。

　　誰(shuí)來(lái)購(gòu)購(gòu)高價(jià)房？很簡(jiǎn)單，經(jīng)過(guò)三十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)富裕。這些人由兩部分構(gòu)成，一是體制外的富裕人群，諸如“煤老板”、“溫州人”等。二是體制內(nèi)的壟斷行業(yè)以及行政事業(yè)單位的部分員工。前者，是有錢(qián)無(wú)處花，根本不在乎價(jià)格，后者得益于房改，用極低廉的價(jià)格擁有了一套或者多套房，因此有足夠能力再購(gòu)購(gòu)二套或者更多套房。

　　以上三種力量的結(jié)合，共同造就了高房?jī)r(jià)。而“解鈴還須系鈴人”。要讓房?jī)r(jià)回歸到正常狀態(tài)，需要下列的釜底抽薪之計(jì)。

　　，停止執(zhí)行央企稅后利潤(rùn)不上繳財(cái)政的做法。央企的利潤(rùn)要按照規(guī)定上繳財(cái)政，這個(gè)工作前年初就已經(jīng)開(kāi)始，但是進(jìn)展緩慢。央企的利潤(rùn)上繳進(jìn)程，在2010年應(yīng)加快實(shí)施。既然降低高房?jī)r(jià)已成政府和民眾的共識(shí)，作為國(guó)有企業(yè)，本來(lái)就承擔(dān)著社會(huì)公平責(zé)任，而央企們也一直以此標(biāo)榜，這時(shí)就應(yīng)帶頭為民眾解憂。今后，除了特殊情況，央企一律不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。可喜的是，不久前，國(guó)資委對(duì)此也有些動(dòng)作，盡管動(dòng)作不算大，總算開(kāi)了個(gè)好頭。

　　，進(jìn)一步改革分稅制財(cái)政體制，給地方財(cái)政穩(wěn)定可靠的稅種，以與其事權(quán)相適應(yīng)，讓地方政府，即便失去了土地收入，也能應(yīng)付日常支出，從而斬?cái)嗟胤截?cái)政與開(kāi)發(fā)商之間不正常的聯(lián)系。同時(shí)，在考核一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，將房地產(chǎn)價(jià)值從GDP核算中去除，這樣，地方政府就失去了與開(kāi)發(fā)商為伍的內(nèi)在動(dòng)力。這樣做的道理也在于，房地產(chǎn)價(jià)值中，單純價(jià)格上升的貢獻(xiàn)太大，而居民的實(shí)質(zhì)福利，即住房面積并無(wú)多少增加。

　　第三，反思房改中的弊端。對(duì)于已經(jīng)以低價(jià)獲得過(guò)住房的人，應(yīng)限制其繼續(xù)購(gòu)購(gòu)套以上的住房。同時(shí)，在北京等地，大量的房子不能上市交易，人為抑制了供給，也是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的原因之一。這些存量房屋，如何盡快上市，需要盡快解決。

　　第四，減少經(jīng)濟(jì)適用房，增加廉租房。水漲船高，因?yàn)槠胀ㄉ唐贩績(jī)r(jià)格過(guò)高，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的搭車(chē)上漲，如今在北京等城市，經(jīng)濟(jì)適用房早已很不經(jīng)濟(jì)了。而政府較關(guān)注的，應(yīng)是較貧困的。地方政府應(yīng)將過(guò)去獲得的土地收入等，集中用于廉租房建設(shè)，減少乃至較終停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

　　這些措施，也許在GDP上有些微損失，但是，并無(wú)實(shí)質(zhì)性福利損害。如果“投鼠忌器”，繼續(xù)僅僅在外圍修補(bǔ)，而不傷筋動(dòng)骨，房?jī)r(jià)回歸正常，就只能是民眾一廂情愿的幻想。

（作者系財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究（籌）主任 王福重）

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