全國>>

您的當前位置:海南房產網(wǎng) - 搜游居 > 房產資訊 > 房產新政 > 【觀點】吁請嚴征土地增值稅 遏制新一輪樓市瘋狂

【觀點】吁請嚴征土地增值稅 遏制新一輪樓市瘋狂

  編輯:海南房產網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 598 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

全國各地樓市近期以來再一次量價齊漲。2月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%。北京一季度新盤均價21880元/平方米,同比上漲90%。結合宏觀形勢面以及各方因素判斷,如不防患于未然,則今年中國房地產市場完全有可能續(xù)演較2009年更大的新一輪瘋狂。

為什么2010年年初一度交易冷清的局面未能持續(xù),瘋漲之勢彈指間卷土重來?為什么“兩會”抑制高房價的宏音未散,賣家就頻出地王、購家就越漲越購?

關鍵原因,據(jù)我們研判有三。其一,政府希望發(fā)展主導型保障房,但在土地供應制度基本不變的格局下,中國房地產供不應求的總體趨勢無法改變,由此必然出現(xiàn)“錢多房子少”看漲預期;其二,各地熱熱鬧鬧出臺的五花八門的調控政策,其效果非但不能抑制房價,實質還將哄抬房價;其三,消費者已接受2010年房價將前高后低的判斷,在反射性原理的作用下,其實際消費將受預期影響而提前,全國樓市的升溫也因此而提前。

怎么辦?我們認為,在不改變土地供應制度的情況下,欲力避新一輪樓市瘋狂,從嚴征收土地增值稅幾乎是先進的選擇。政府應毫不猶豫地在全國布局、實施、完善和推進此政策。

土地增值稅暫行條例指出,開征土地增值稅的目的是“規(guī)范土地、房地產市場交易秩序, 合理調節(jié)土地增值收益, 維護國家權益”。這包含了調控市場和調節(jié)收入分配的雙重目標,實際上是一個有效的政策利器。遺憾的是,因多種原因,這個土地增值稅的征收一直“有名無實”。2006年以前,我國每年征收的土地增值稅占房地產銷售額的比例一直在0.5%左右,2009年也僅為1.64%。2007年1月,國家稅務總局曾要求各地稅務機關嚴格土地增值稅清算,此舉曾令開發(fā)商大為緊張。然而,金融危機呼嘯而來,經濟形勢急轉直下,這一號稱“革房地產商命”的稅收政策再一次不了了之。

時至今日,重新祭出土地增值稅清算政策,可謂正當其時。

從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產企業(yè)的暴利,起到調節(jié)收入分配的作用。我國房地產市場雖不是高度壟斷市場,但擁有高額利潤是不爭的事實,房地產開發(fā)暴利一直為大家所詬病。目前,一手房的房價更多的根據(jù)市場行情(即供需關系)來定價,而不是根據(jù)成本加利潤加成的方式定價。而土地增值稅是房地產項目已銷售完畢(或者至少銷售85%以上)才清算的,是對房地產項目的超額利潤征收的。這種事后征收的稅,跟房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅等流轉稅不一樣,稅負即使轉嫁,但想100%的轉嫁給消費者的可能性不大。長城證券的研究報告說:“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%,毛利率越高的項目,征稅對項目利潤的影響越大”。因此可見,在利潤為王的資本時代,從嚴征收土地增值稅多少值得期待。

從嚴征收土地增值稅可以有效控制房地產市場的投資過熱,減少房地產企業(yè)的拿地沖動,提高房地產企業(yè)的風險意識。因為,目前土地增值稅的征收主要采用預征的辦法,即商品房銷售時,先根據(jù)銷售額預征一定比例(1%-3%)的土地增值稅,加上5%的營業(yè)稅、以及0.5%的城建稅和教育費附加,再加上有些地方預征的15%的企業(yè)所得稅,這無疑會對房地產企業(yè),尤其是一些私有的小型房地產企業(yè)的資金鏈造成不小的壓力。即便對于那些規(guī)范的大型房地產商,土地增值稅的從嚴征收也可以在一定程度上抑制他們當?shù)赝醯臎_動。

從嚴征收土地增值稅,還可以有效調節(jié)房地產市場的結構。針對不同的商品房類型,土地增值稅的預征稅率是不一樣的。如果嚴格征收土地增值稅,那么無疑會加大非普通住宅的成本,轉而會保證普通住房的有效供給,控制非普通住房的過快增長和價格上漲,在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。

土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業(yè)須在交易時清算應納土地增值稅,如果嚴格執(zhí)行清算政策,將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外,因囤地或捂盤而獲得的額外收益,較高可征收60%的土地增值稅,加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本,將可能會使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。

有道是,共產黨怕就怕“嚴格”二字。從嚴征收土地增值稅能否起到一劍封喉效果的關鍵,也在于“嚴格”二字。從嚴執(zhí)行,關鍵有二。其一,大幅提升土地增值稅的預征率。目前,大部分地方預征率只有1%,遠遠低于實際清算的稅率。因此,很多房地產項目銷售完成后,房地產企業(yè)想盡一切辦法,故意久拖不清算,或者項目結束后干脆玩“人間蒸發(fā)”,令土地增值稅清算無從談起。大幅提升預征率是可以考慮的好方法。如果清算后可以退稅,房地產企業(yè)就會有主動清算的積極性,清算政策才有嚴格執(zhí)行的基礎。二是稅務機關要排除地方政府的干擾,加大土地增值稅清算的人力、物力投入,嚴格核算房地產開發(fā)的成本,盡力做到“100%預征、100%清算”的政策目標。

雖然嚴格執(zhí)行土地增值稅政策可以在當前有效調控房地產市場,但從長遠看,政策目標不能停留在控制房地產價格的過快上漲上,還須不斷提高房地產的宏觀效率并讓中國人民實現(xiàn)更幸福的生活,如此中國房地產改革就有必要從代不完全的市場型改革,代的引入政府主導的保障型房供應的二次房改,再躍升到完善土地供應的第三代改革,較終解決住房供需矛盾,并讓老百姓真正實現(xiàn)居住現(xiàn)代化的“中國夢”。

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉載自其他媒體,其目的在于促進信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或對其內容真實性 負責。本站轉載時會標明出處,版權歸原載媒體和作者所有。如所載內容涉及侵權,請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學院小鎮(zhèn)

    官塘學院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

客服電話(24小時無假日)

0898-66691633

服務熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產網(wǎng)版權所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號  

  • 商務通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關注網(wǎng)站微信公眾號