房地產(chǎn)市場在嚴(yán)厲調(diào)控政策的威懾下開始調(diào)整，多家房企打出降價(jià)大旗，樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)來臨？在對“六月份全國統(tǒng)一降價(jià)”傳聞進(jìn)行否認(rèn)后，備受矚目的萬科真實(shí)的想法是什么？政策調(diào)控會(huì)不會(huì)改變地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行軌道，又將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些考驗(yàn)？萬科總裁郁亮近日接受了中國證券報(bào)記者少有專訪，闡述了對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的解讀，以及萬科應(yīng)對市場變化的真實(shí)策略。

定價(jià)不會(huì)“一刀切”

中國證券報(bào)：今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎比2007年底的更為嚴(yán)厲，樓市是否已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，會(huì)不會(huì)再現(xiàn)2008年的市場情形？萬科將如何應(yīng)對市場出現(xiàn)的新變化？

郁亮：大家都說今年的調(diào)控是史上較嚴(yán)厲的，立竿見影，一個(gè)月就開始顯現(xiàn)效果。但我認(rèn)為這不是房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)，而是整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的新開端。

追溯到1998年房地產(chǎn)貨幣化改革，起初的規(guī)劃較為完善，包括商品房、保障房和經(jīng)適房等，后因種種原因當(dāng)初很多規(guī)劃沒有落實(shí)，現(xiàn)在幾乎變成了純商品房市場，積累了一些問題。今天，我們的行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷，建立更加完整的住宅體系，滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。

這次調(diào)控不是嚴(yán)厲打擊的開始，而是重新建設(shè)的開始，市場格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化，發(fā)展商必須主動(dòng)配合這種趨勢。我們認(rèn)為未來住宅體系必須包括兩大部分：政策性住房和商品房，政策性住房會(huì)有一個(gè)可觀的比例，發(fā)展商必須主動(dòng)參與這兩大塊的建設(shè)發(fā)展。

萬科在策略上仍堅(jiān)持：一、穩(wěn)健經(jīng)營和高速周轉(zhuǎn)，始終堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢保欢?、尋找機(jī)會(huì)和領(lǐng)跑，與城市共同發(fā)展，與行業(yè)共同進(jìn)步；三、回歸基本商業(yè)邏輯：以客戶為導(dǎo)向，提升專業(yè)能力和產(chǎn)品性價(jià)比。

n 中國證券報(bào)：有媒體報(bào)道稱“萬科六月份將全國統(tǒng)一降價(jià)”，萬科隨后進(jìn)行了否認(rèn)，請問萬科真正的想法是什么？據(jù)說萬科今年60%的可售房源集中在宏觀環(huán)境更不確定的下半年上市，在這種背景下，如何將上市的房源銷售出去？

郁亮：近期有傳聞稱“萬科6月份將在全國各地統(tǒng)一降價(jià)”，這種說法不準(zhǔn)確，不符合萬科的管理邏輯。這一點(diǎn)我們也曾多次對外解釋過，萬科總部不搞“一刀切”，從來不會(huì)向各地公司下達(dá)統(tǒng)一的價(jià)格調(diào)整指令，因?yàn)楦鞯氐那闆r存在差異，而總部不可能比各地公司更了解當(dāng)?shù)氐那闆r。

萬科的策略并不是在4月中旬調(diào)控政策出臺后才進(jìn)行調(diào)整的，而是一直在貫徹2007年之后的“不當(dāng)?shù)赝酰欢诘?，不捂盤”原則。市場隨時(shí)在變動(dòng)，我們力圖把握的是銷售速度，比較理想的速度，是新盤開盤一個(gè)月內(nèi)，能賣掉60%。

萬科2009年下半年的開工節(jié)奏和今年的新房上市節(jié)奏略快于行業(yè)整體水平，但差別并不大。目前萬科的可售資源存量很低，5月份新盤當(dāng)月認(rèn)購率在前5個(gè)月中處于中等偏上，存貨水平尚未出現(xiàn)明顯回升。萬科一貫堅(jiān)持“不捂盤”的基本原則，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出房屋，相信我們與自住購房者之間能夠達(dá)成共識。

銷售目標(biāo)在跑贏大市

中國證券報(bào)：萬科今年800億元的銷售目標(biāo)能完成嗎？今年的開工和竣工計(jì)劃會(huì)不會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整？

郁亮：萬科的目標(biāo)是跑贏大市，不會(huì)在年初設(shè)定一個(gè)固定的全年銷售目標(biāo)。一家公司全年銷售額的多少，很大程度上取決于市場情況。無論是從“不捂盤”的原則出發(fā)，還是從實(shí)現(xiàn)增長、回報(bào)股東的需要出發(fā)，我們都始終會(huì)盡可能多賣樓。

我們在2009年下半年已經(jīng)對部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快提出預(yù)警，2010年的開工計(jì)劃比較保守，已經(jīng)考慮到部分城市市場調(diào)整的可能性。萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，大部分為90平米以下住宅。今年5月，萬科新推盤認(rèn)購率高于4月，說明在合理價(jià)格下，自住需求依然強(qiáng)勁。因此，我們暫不考慮調(diào)整開工計(jì)劃，公司將按原計(jì)劃推進(jìn)竣工計(jì)劃。

要學(xué)會(huì)過緊日子

中國證券報(bào)：我們注意到在房地產(chǎn)銷量大幅下降的同時(shí)，商業(yè)銀行對開發(fā)貸款也有所收緊，資本市場再融資擱淺，目前又提到土地增值稅清算，你認(rèn)為資金鏈會(huì)否對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成較大威脅？萬科的資金鏈怎么樣？

郁亮：目前來看大多數(shù)開發(fā)商的資金狀況還是不錯(cuò)的，一方面因?yàn)?009年市場成交旺盛，銷售創(chuàng)新高，另一方面也反映了經(jīng)過上輪調(diào)整后，開發(fā)商的資金安全意識增強(qiáng)。但如果市場成交持續(xù)低迷，行業(yè)資金面確實(shí)將逐步趨緊，由于行業(yè)缺少直接融資渠道和長期融資渠道，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資能力普遍下降，影響市場未來的住房供應(yīng)。

“小心駛得萬年船”，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)從上次市場調(diào)整中吸取教訓(xùn)，積極應(yīng)對市場變化，通過加快銷售回籠資金才是較重要的。融資困難也會(huì)影響到房企擴(kuò)張速度，必須學(xué)會(huì)過緊日子，學(xué)會(huì)通過多種合作方式開發(fā)項(xiàng)目。

當(dāng)企業(yè)資金非常緊張的時(shí)候，降價(jià)促銷是常見的應(yīng)對措施之一。但資金充裕并不是拒絕調(diào)整價(jià)格的理由，至少萬科不會(huì)因?yàn)橘Y金充裕就無視市場的變化。萬科目前的資金狀況確實(shí)非常良好，但無論資金狀況有多好，也將始終堅(jiān)持“不捂盤”的基本原則。

積極參與保障房建設(shè)

中國證券報(bào)：你認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)如何完善房地產(chǎn)制度方面的建設(shè)？

郁亮：目前應(yīng)當(dāng)珍惜來之不易的調(diào)控效果，這是個(gè)良好的開端，不宜輕易改變。要保持房地產(chǎn)行業(yè)長期健康穩(wěn)定成長，需要從多方面完善房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制，我提出幾點(diǎn)建議：

頭先是迅速制定出相應(yīng)的住宅長期發(fā)展規(guī)劃，明確住宅供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)以及人均住宅面積等，同時(shí)明確政策與市場的邊界。

其次是應(yīng)加大住房保障建設(shè)，尤其廉租住房、公共租賃住房的供應(yīng)力度，關(guān)注人口流入的主要目標(biāo)城市，關(guān)注新移民、剛畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員。

第三是需要增加土地供應(yīng)。包括加快城市新區(qū)建設(shè)，加快軌道交通、相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)；適度提高城市容積率；推動(dòng)土地供應(yīng)的多元化；促進(jìn)存量土地的盤活；堅(jiān)持土地招拍掛制度。

第四是需要落實(shí)“國36條”，為民間資本提供更多的出路，能更有效分流投資性購房資金，使住房充分體現(xiàn)其使用功能，同時(shí)避免行業(yè)出現(xiàn)大起大落。

此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對預(yù)售款和銀行信貸高度依賴，每當(dāng)行業(yè)低谷時(shí)企業(yè)資金總是嚴(yán)重匱乏，被迫大幅削減投資、開工，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)景氣回升后供應(yīng)嚴(yán)重不足。應(yīng)該拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，增加開發(fā)企業(yè)長期資金來源渠道。

中國證券報(bào)：談?wù)勀壳叭f科在保障房建設(shè)方面所做的工作，未來還有哪些計(jì)劃？

郁亮：萬科非常愿意在兼顧股東利益的情況下，積極參與保障性住宅的開發(fā)。近年來，萬科在保障性住房的研究、實(shí)踐方面投入了相當(dāng)?shù)木?，參與了包括公共租賃住房、配套商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種保障性住房的實(shí)踐。例如公共租賃住房有廣州的萬匯樓項(xiàng)目，配套商品房有上海的華漕等項(xiàng)目，限價(jià)房有天津的新里程等項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房有武漢的青山區(qū)等項(xiàng)目，在北京的紅獅家園項(xiàng)目，既包括一部分限價(jià)房，也包括一部分廉租房。

我們非常看好保障性住房建設(shè)與住房產(chǎn)業(yè)化的結(jié)合，將積極介入，今年的目標(biāo)是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬平方米的保障性住房。保障性住房建設(shè)規(guī)模大，進(jìn)度要求快，套型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)易于標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)節(jié)能環(huán)保要求較高，適合產(chǎn)業(yè)化方式建造。

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