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【制度】國(guó)有土地“招拍掛”修改 將釋放有效土地供應(yīng)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 572 次
國(guó)有土地“招拍掛”出讓制度有望納入立法程序進(jìn)行修改。日前,國(guó)土資源部官員表示,其部門規(guī)章執(zhí)行兩年、規(guī)范性文件執(zhí)行一年后可進(jìn)行評(píng)估和清理,提出立、改、廢的意見或建議,其中現(xiàn)行的土地出讓制度改革位列其中。業(yè)內(nèi)人士分析,此次土地出讓制度的修訂和完善,意在提高土地出讓效率,釋放有效土地供應(yīng)。
事實(shí)上,自2004年的“8·31”大限后,作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的關(guān)鍵制度,“招拍掛”一直存在“供地效率不足”的問(wèn)題。
近幾年來(lái),隨著地價(jià)攀升、地王涌現(xiàn),土地出讓制度面臨諸多質(zhì)疑。
在現(xiàn)行招拍掛制度和出讓程序下,地方政府和開發(fā)商都存在“限制供應(yīng)+拉升房?jī)r(jià)”的利益沖動(dòng)和執(zhí)行可能。比如,引起社會(huì)關(guān)注的地王現(xiàn)象就存在惡意炒作行為。
土地供應(yīng)掌控在地方政府手中,土地拍出高價(jià)為地方政府帶來(lái)高額財(cái)政收入。而房企之間則存在連帶關(guān)系,如果某房企在擬出讓土地旁邊有連帶項(xiàng)目正在開發(fā),且開發(fā)項(xiàng)目體量較大,則該房企或其關(guān)聯(lián)方可通過(guò)簡(jiǎn)單的“舉牌”便能把土地的價(jià)格炒上去,進(jìn)而帶動(dòng)周邊樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格,從中賺取超額利益。
在這種利益鏈條中,城市土地越來(lái)越稀缺,地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)上漲。地方政府和開發(fā)商均可輕松地通過(guò)“囤地”來(lái)獲得土地增值收益,“吃力”的土地一級(jí)開發(fā)和整理工作,則因利潤(rùn)微薄而不被開發(fā)商看好,市場(chǎng)法則下的供地增加也就日益成為了“空談”。
為此,土地招拍掛制度需要修正和完善。雖然該制度的方向必須堅(jiān)持,但其存在的問(wèn)題也必須解決。比如程序不嚴(yán)謹(jǐn)、商業(yè)規(guī)則不完善、工業(yè)用地的招拍掛公開程度不夠等。而“價(jià)高者得”的游戲主要規(guī)則更需要變革。
2月24日,北京市通過(guò)“暗標(biāo)”的土地出讓方式,公開出讓了朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)地塊,較終的成交價(jià)格比市場(chǎng)預(yù)期的65億元低出20億元。上海莘莊地塊出讓也采用了招標(biāo)形式,其中投標(biāo)金額僅占全部評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)的30%,價(jià)格已不再是地塊競(jìng)拍的決定性因素。
實(shí)際上,今年初,土地招拍掛制度的調(diào)整已經(jīng)開始,北京等地的基本方案為摒棄“價(jià)高者得”的交易方式,嘗試大量采用綜合評(píng)標(biāo)的方式出讓土地,減少土地價(jià)格在評(píng)標(biāo)指標(biāo)中所占的比例;或是采用暗標(biāo),即多家競(jìng)標(biāo)組織同時(shí)在未知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手報(bào)價(jià)、方案等信息的情況下投標(biāo),然后在同一時(shí)間開標(biāo),方案較好者得到土地。在這樣的模式之下,就避免了現(xiàn)場(chǎng)面對(duì)面飆價(jià)的過(guò)程。
近期,有消息稱,國(guó)土部已經(jīng)完成了招拍掛改革試點(diǎn)的方案,在下一步修改招拍掛辦法和修訂《土地管理法》的程序中,相關(guān)內(nèi)容將會(huì)納入法律規(guī)范;在土地出讓制度改革方面,可能會(huì)要推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度,探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法。
通過(guò)一段時(shí)間的試運(yùn)行,北京版的土地招拍掛方案已經(jīng)初現(xiàn)成效,在為地價(jià)降溫的同時(shí),也提高了供地效率,增加了供地規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士指出,土地出讓制度修正的目標(biāo),是進(jìn)一步打破政府土地壟斷,淡化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。此舉有利于防止權(quán)力尋租,防止房企串謀,也有利于提高土地出讓率,擴(kuò)大有效供給。
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