近來，國有土地出讓中，每平方米樓面地價高出周邊房價的“天價地”在上海、南京等地頻現(xiàn)。一經(jīng)媒體披露，就在社會上激起波瀾。有人說，“土地供應(yīng)不足是導(dǎo)致地價飆升的客觀現(xiàn)實”。還有人說，“招拍掛已然成為資本大鱷們的游戲。”

    在喧囂的議論面前，我們應(yīng)作冷靜分析。在12月4日國土資源報召開的土地供應(yīng)政策專家座談會上，專家們的深入剖析，為我們撥開重重迷霧。

    “天價地”無法撼動土地招拍掛權(quán)威

    表面看來，“天價地”是土地招拍掛規(guī)則所致。但實際上，開發(fā)商敢以“天價”拿地，是帶著各種預(yù)期、經(jīng)過認(rèn)真計算后決定的。個別熱點城市出現(xiàn)“天價地”，絕不足以撼動招拍掛制度在經(jīng)營性土地配置中的基礎(chǔ)性地位。

    2002年起實施的經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，對于建立公開、公平、公正的土地資源價格形成機(jī)制，起到了決定性的作用。數(shù)字是較有力的證明。2001年，我國以招拍掛方式出讓的土地面積僅0.66萬公頃，成交價492億元；5年后的2006年，我國招拍掛出讓土地面積6.6萬公頃，成交價為5492億元，分別比2001年增長了9倍和10.2倍。

    土地招拍掛不僅顯化了國有土地的資產(chǎn)價值，更重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤公開了，大量社會資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，市場更加規(guī)范有序。實際上，經(jīng)營性土地公開出讓的巨額收益，為保障性住房體系建設(shè)開辟了資金渠道。

    黨的十七大報告提出，在制度上發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，建立反映市場供求狀況、資源稀缺程度和環(huán)境損害成本的價格形成機(jī)制的理解和認(rèn)識。專家們認(rèn)為，以高端市場的表現(xiàn)來代表整個房地產(chǎn)市場是不全面的，不能放棄經(jīng)營性土地招拍掛這一已被實踐證明是行之有效的制度，動搖公開、公平、公正的市場規(guī)則。

    警惕“天價地”中的非理性需求信號

    從地和房的關(guān)系看，地價作為房價的重要構(gòu)成部分，對房價有影響，但不是決定性的，“天價地”并不必然導(dǎo)致“天價房”。

    調(diào)查證實了這一點。2006年13個城市251個房地產(chǎn)開發(fā)項目，房價中地價約占20%—40%，而開發(fā)利潤普遍在10%以上，中高端商品房一般達(dá)到30%—40%。2007年上半年，全國居住用地樓面地價占房價比重為25.9%，北京等8個城市的地價占房價的比重集中在15%—25%之間。

    房價的高低本質(zhì)上是由市場供求狀況決定的，房價上漲本質(zhì)上是市場需求過旺與供給不足之間矛盾的顯化。在房地產(chǎn)市場需求不變的條件下，通過行政手段壓低地價只會增加開發(fā)商利潤，卻難以達(dá)到降低房價的目的。

    說到底，開發(fā)商敢以“天價”拿地，是暗含著對今后房價上漲、修改規(guī)劃、上市融資等強(qiáng)烈預(yù)期，是非理性需求所致。對“天價地”透出的種種非理性需求信號，我們必須高度警惕。

    “天價地”多是上市公司所為，與資本市場有很大關(guān)系。這些公司拿到土地不是直接為蓋房子賣，而是用作一種金融手段，在股市上繼續(xù)制造財富神話。其風(fēng)險可能會轉(zhuǎn)嫁給股市中的中小股民。因此，必須對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，防止其興風(fēng)作浪。

    從操作層面上，對種種非理性的需求進(jìn)行合理引導(dǎo)，非常重要。11月8日上海幾幅住宅地塊的較終競價結(jié)果是，郊區(qū)土地均價每平方米過萬元，上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地樓面地價高達(dá)每平方米兩萬元。引人關(guān)注的是，這次掛牌現(xiàn)場競價采用了新規(guī)則，即從現(xiàn)場舉牌競拍改為一次性書面報價。政府的本意是抑制公開舉牌所產(chǎn)生的非理性行為，但開發(fā)商表示，由于不知道其他公司的“底牌”，每家公司都報出自己能夠接受的極限價格，進(jìn)而導(dǎo)致新江灣城地塊報價的公司比名多出了2億元以上。

    上海的嘗試值得肯定，但實際效果也說明，實施土地招拍掛仍需進(jìn)一步靠近市場，研究市場心理，這樣才能拿出更有效的辦法，將土地公開競購中的非理性行為壓到較低。

    專家支招防范非理性投機(jī)行為

    如何防范國有土地出讓市場中的非理性投機(jī)和投資行為？專家們開出了“藥方”。

    頭先，要嚴(yán)格控制囤積土地，規(guī)范用地需求。中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春認(rèn)為，可以適當(dāng)縮小土地出讓面積，加快土地開發(fā)時間。盡快建立全國土地統(tǒng)一登記體系，對土地開發(fā)規(guī)模過大的開發(fā)商，采用累進(jìn)制的稅費征收辦法，從經(jīng)濟(jì)上抑制其囤地的沖動。

    其次，要完善保障性住房供應(yīng)制度。中國社會科學(xué)院王小映研究員提出，社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府和市場在住房供應(yīng)制度中，必須兩條腿一樣長。一方面繼續(xù)發(fā)揮市場配置資源的重要作用，推行土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，一方面政府要加大保障性住房用地的供應(yīng)力度，進(jìn)而改變供求關(guān)系，間接影響開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的價格預(yù)期。

    第三，加強(qiáng)對地產(chǎn)市場的金融監(jiān)控。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云提出，金融資本對房地產(chǎn)供應(yīng)和需求的支持很大。在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要對進(jìn)入地產(chǎn)市場的“游資”、“熱錢”進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，防范其引發(fā)金融風(fēng)險。

    國土資源部土地利用司地價處副處長劉彥表示，國土資源部為促進(jìn)土地和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，今年以來，主要在以下三個方面繼續(xù)深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施：一是下發(fā)貫徹落實國發(fā)24號文件，要求各地優(yōu)先供應(yīng)、保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地。二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，明確了“限套型、限房價”普通商品住房土地供應(yīng)的政策；頒布了國土資源部39號令，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地；要求實行“凈地”出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時間原則上不超過3年。三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大閑置地清理工作。（于 猛 王永紅）

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