一樁打了三年的官司，引發(fā)小區(qū)綠地面積的監(jiān)管之爭(zhēng)。由于相關(guān)職能部門法規(guī)之間的沖突，小區(qū)綠地成了沒人管的“尷尬地”。

　　小區(qū)綠地公共利益的保護(hù)真空

　　本刊記者/程豐余

　　雖然華清嘉園小區(qū)業(yè)主狀告北京市園林局就綠地縮水行政不作為一案已以和解告終，但在社會(huì)上所引起的關(guān)注卻不斷擴(kuò)大。業(yè)主的代理律師陳岳琴與地球村、自然之友等民間環(huán)保組織合作，希望能在北京市3000多個(gè)商品房小區(qū)中實(shí)測(cè)50—100個(gè)小區(qū)的綠地面積，以便把握北京市小區(qū)綠地問題的概貌。8月15日，他們聯(lián)合京城數(shù)家媒體記者來到北京市園林局，尋求政府相關(guān)部門的技術(shù)支持。

　　實(shí)際上，這一事件的全過程，所暴露出的問題并非僅局限于小區(qū)綠化面積縮水，矛盾也不僅僅產(chǎn)生于業(yè)主和開發(fā)商之間。

　　開發(fā)商混淆概念

　　綠地、景觀、雕塑，開發(fā)商售樓時(shí)總會(huì)把自家小區(qū)吹得天花亂墜。但到了交房的時(shí)候，業(yè)主們才會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商開始承諾的景觀綠化大多只是紙上談兵，那些做在樓盤廣告上的景觀或畫在總平圖上的綠化配套，并不能得到保證。

　　記者從北京市規(guī)劃委員會(huì)了解到，相關(guān)部門在較初的審批中并不審批小區(qū)總平面圖，僅對(duì)房屋間距進(jìn)行規(guī)劃核準(zhǔn)，只會(huì)給出一些硬性指標(biāo)，包括綠地率、容積率等。較終驗(yàn)收樓盤時(shí)，也主要針對(duì)規(guī)劃核準(zhǔn)圖進(jìn)行驗(yàn)收。至于小區(qū)綠化和景觀，有關(guān)部門人士承認(rèn)，“我們控制好住宅的間距和面積后，小區(qū)綠地率就能夠得到保證，因?yàn)樽≌酝獾牡夭荒茉俳ㄆ渌ㄖ?，只能用于景觀和綠化”。

　　“現(xiàn)在一些開發(fā)商對(duì)綠地面積的表述很有問題?！北本┦袌@林局檢查執(zhí)法處處長(zhǎng)楊志華稱，許多售樓書中提到的“綠化率”，與園林部門規(guī)定的“綠地率”是不同的概念。按照北京對(duì)居住小區(qū)綠地面積的相關(guān)規(guī)定，均采用的是“綠地率”，即綠地面積占小區(qū)總面積的比例。

　　對(duì)于開發(fā)商們津津樂道并引以為賣點(diǎn)的“綠化率”，北京市園林科學(xué)研究所總工程師李延明直言，在行業(yè)上根本沒有“綠化率”這個(gè)說法，開發(fā)商是偷換概念。

　　根據(jù)介紹，“綠地率”是用以種植植物的綠地面積除以整個(gè)小區(qū)占地面積，但不是所有鋪了草的地方都算綠地，建筑外墻1.5米內(nèi)和道路邊線1米以內(nèi)不得計(jì)入。而像地下車庫(kù)、化糞池之類地表覆土達(dá)不到3米的地方，在上面種植的植物成活率較低，所以也只能根據(jù)實(shí)際情況按照一定的百分比來計(jì)算。

　　開發(fā)商所講的“綠化率”，其概念可能類似于較為寬泛的“綠化覆蓋率”，也就是樹冠覆蓋面積與小區(qū)占地面積的比率。比如一棵樹，按綠地率就是指樹占地面積，一般1—2平米。而綠化率卻是按樹冠的投影面積計(jì)算的，如果下面有草還要重復(fù)計(jì)算。有的開發(fā)商甚至還把擺放有花草的屋頂，以及只是鋪設(shè)草地磚、從空隙處長(zhǎng)滿青草的停車場(chǎng)等等，都作為綠地面積計(jì)算在樓盤綠地率中。

　　概念被偷換，面積被縮水，但業(yè)主們普遍對(duì)于小區(qū)綠化問題還沒有足夠的重視。使用面積少幾平米可以去打官司，綠地少幾十、幾百平米卻沒人在意，這無(wú)疑給了開發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。

　　凸現(xiàn)監(jiān)管缺失

　　位于海淀區(qū)五道口的華清嘉園小區(qū)由華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司開發(fā)建設(shè)，至2002年8月，一二三期工程全部竣工并交付使用。業(yè)主張先生入住之后，發(fā)現(xiàn)原本小區(qū)規(guī)劃中的綠地上憑空建起一幢六層板樓。開發(fā)商在2000年樓盤預(yù)售的樓書上宣傳該小區(qū)的“綠化率高達(dá)41%”。綠地變成樓房后，小區(qū)的綠化面積還能保證嗎？

　　根據(jù)1990年頒布的《北京市城市綠化條例》第13條，各項(xiàng)建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)安排一定的綠化用地，明確規(guī)定“新建居住區(qū)綠地率不低于30%，并按居住人口均兩平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地”。為了居住小區(qū)綠地面積的知情權(quán)，張先生把華清嘉園的開發(fā)商告上法庭，但開發(fā)商出示了北京規(guī)劃委對(duì)該小區(qū)的綠地指標(biāo)，堅(jiān)稱小區(qū)綠化面積符合規(guī)劃要求。

　　張先生在沒有辦法拿出權(quán)威實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的情況下，通過代理律師陳岳琴找到北京市規(guī)劃委員會(huì)，要求出具華清嘉園的綠地面積檢測(cè)報(bào)告，但遭到拒絕。于是，2004年5月，張帆、陳岳琴夫妻又把北京市規(guī)劃委員會(huì)告上了法庭，請(qǐng)求測(cè)量小區(qū)綠地面積。

　　法庭上，市規(guī)委拿出《北京市建設(shè)工程規(guī)劃監(jiān)督若干規(guī)定》稱，工程規(guī)劃驗(yàn)收的確是他們的職責(zé)，但是在綠地這一塊，他們只負(fù)責(zé)綠化用地的騰退情況驗(yàn)收，并不管測(cè)量工作，也從未出具過綠地率的證明文件。這項(xiàng)工作應(yīng)該由北京市園林局負(fù)責(zé)。

　　陳岳琴轉(zhuǎn)而找到市園林局，要求出具綠地驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，但園林局沒有答復(fù)。無(wú)奈之下，2005年6月，他們又將北京市園林局告上了法庭，后來雙方達(dá)成和解，北京市園林局承諾在2005年7月10日前對(duì)小區(qū)綠地面積進(jìn)行實(shí)測(cè)。

　　2005年7月7日，北京市園林局出具《綠地驗(yàn)收證明》：華清嘉園小區(qū)綠地率僅有9.6%。時(shí)隔三年，張先生總算拿到了狀告開發(fā)商侵占綠地的權(quán)威證據(jù)。

　　監(jiān)管體制不順

　　談到小區(qū)綠化面積的監(jiān)管，北京市園林局城市綠化處廉國(guó)釗處長(zhǎng)回憶，從上個(gè)世紀(jì)90年代中期到2001年，園林部門要求新建小區(qū)按照總建筑面積來征收綠化建設(shè)費(fèi)，每平方米8元。這是一筆綠化保證金，開發(fā)商在前期規(guī)劃時(shí)交齊，如果小區(qū)建好后，綠地面積、綠化景觀達(dá)標(biāo)，連利息全額返給開發(fā)商。

　　但是這項(xiàng)被稱為“綠色圖章”的制約手段，后來在“減少政府審批環(huán)節(jié)”和“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”的呼聲中取消了，園林局的復(fù)核實(shí)際上已不再存在。

　　于是，記者就綠地復(fù)核問題聯(lián)系北京市規(guī)劃委員會(huì)相關(guān)部門，得到的答復(fù)是：一個(gè)新的項(xiàng)目開工之前，規(guī)劃部門會(huì)給開發(fā)商出具一份帶有指導(dǎo)性的規(guī)劃意見書。意見書中關(guān)于小區(qū)綠地的指標(biāo)，是會(huì)同園林部門研究后定下來的。規(guī)劃部門只負(fù)責(zé)審批規(guī)劃，不負(fù)責(zé)小區(qū)建成后的綠地驗(yàn)收工作，這個(gè)應(yīng)該由園林部門來負(fù)責(zé)。

　　當(dāng)記者繼續(xù)問到，如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠地面積明顯縮水，沒有達(dá)到規(guī)劃意見書中的指標(biāo)，規(guī)劃部門有沒有相應(yīng)的處理措施時(shí)，對(duì)方不予回答，堅(jiān)持讓記者去找園林部門解決。

　　北京市園林局檢查執(zhí)法處楊志華處長(zhǎng)向記者出示了國(guó)務(wù)院頒布的1992年8月1日起施行的《城市綠化條例》，城市綠化工程竣工后，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門或者該工程的主管部門驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。

　　但根據(jù)2004年7月1日實(shí)施的《行政許可法》，北京市小區(qū)綠地的審批權(quán)和監(jiān)督權(quán)都在市規(guī)劃委員會(huì)。根據(jù)誰(shuí)許可、誰(shuí)監(jiān)督的原則，園林部門再去檢查小區(qū)綠地“縮水”問題，就明顯違反了《行政許可法》。

　　此外，雖然《城市綠化條例》中規(guī)定，“未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責(zé)令限期退還、恢復(fù)原狀，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”。但從2002年9月20日開始，城市綠化的行政處罰權(quán)全部劃轉(zhuǎn)到北京市城管部門，園林部門無(wú)權(quán)再進(jìn)行處罰。“制約手段和管理手段都沒了”，楊志華表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)臒o(wú)奈。

　　監(jiān)管權(quán)下放區(qū)縣

　　對(duì)有關(guān)職能部門來說，小區(qū)綠地的“尷尬”情況雖然和有關(guān)職能部門關(guān)系沒理順有關(guān)，但不能就此不作為。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員馮軍認(rèn)為，根據(jù)《行政許可法》，許可機(jī)關(guān)對(duì)被許可人應(yīng)該實(shí)施有效監(jiān)督。既然是誰(shuí)許可誰(shuí)監(jiān)督，誰(shuí)審批誰(shuí)監(jiān)督，就不能只審批而不負(fù)責(zé)落實(shí)。雖然具體的落實(shí)工作可能存在銜接的問題，需要相關(guān)責(zé)任部門之間自行協(xié)調(diào)解決，但也不能互相推諉都不解決。

　　好在華清嘉園一案確實(shí)對(duì)監(jiān)管部門有所推動(dòng)。據(jù)楊志華處長(zhǎng)介紹，正在修訂中的《北京市城市綠化條例》中，將對(duì)園林部門的綠化監(jiān)管職能加以明確，并把權(quán)利下放到區(qū)縣一級(jí)。預(yù)計(jì)修訂后的條例將會(huì)在2006年頒布實(shí)施。

　　修訂稿出臺(tái)之前，為了不繼續(xù)出現(xiàn)監(jiān)管真空的局面，北京市園林局正在與市規(guī)委進(jìn)行積極磋商，并且有了初步的解決辦法：開發(fā)商規(guī)劃意見書的小區(qū)綠化部分，仍然由規(guī)委與園林部門協(xié)商后制訂指標(biāo)。小區(qū)建成后，規(guī)委負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體驗(yàn)收工作，并將驗(yàn)收完的資料轉(zhuǎn)給園林局，園林局對(duì)小區(qū)的綠地規(guī)劃、監(jiān)督、驗(yàn)收等情況進(jìn)行了解后，進(jìn)行后續(xù)監(jiān)督。

　　鏈接：

　　北京市小區(qū)綠化建設(shè)發(fā)展脈絡(luò)

　　20世紀(jì)50—60年代，北京小區(qū)綠化比較簡(jiǎn)單，分為居住區(qū)樓間綠化、組團(tuán)綠化、居住區(qū)公園。

　　80年代，隨著方莊、勁松、望京等幾個(gè)大型居住區(qū)的建設(shè)，小區(qū)園林建設(shè)開始起步。

　　80年代末90年代初，居住小區(qū)建設(shè)進(jìn)入高潮期，園林部門要求綠化面積與總用地面積的比值不小于30%。

　　90年代中期開始，規(guī)定新建小區(qū)在前期規(guī)劃時(shí)需交納每平方米8元的綠化建設(shè)費(fèi)作保證金。2001年，為了杜絕濫收費(fèi)，綠化建設(shè)費(fèi)被取消。

　　2000年5月，建設(shè)部出臺(tái)《創(chuàng)建國(guó)家園林城市實(shí)施方案》、《國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)》，明確要求新建居住小區(qū)綠化面積占總用地面積的30%以上，舊居住區(qū)改造，綠化面積不少于總用地面積的25%。2005年新修訂的《國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)》中再次重申這些標(biāo)準(zhǔn)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！