李先生是紫金長安(澳林小區(qū))的業(yè)主，自從4月底收房那天起，他就和開發(fā)商北京澳林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)生了一系列糾紛，較終他選擇了法律途徑。前不久，海淀法院一審判決李先生敗訴，但他決定還要將官司打下去，還有一些和李先生有同樣遭遇和請求的業(yè)主，他們也在期待著法律的較終說法。

　　●起訴：不滿開發(fā)商“霸王條款”

　　被李先生稱作“霸王條款”的，是收房時(shí)開發(fā)商提供給業(yè)主的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《業(yè)主臨時(shí)公約》里面的部分內(nèi)容。如《保證書》第3.5條規(guī)定，“物業(yè)供暖系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、燃?xì)庠诜课萁桓稌r(shí)未達(dá)到正常使用條件的，不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任?！倍顿徺u合同》第14條則明確約定，供暖系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)在房屋交付時(shí)達(dá)到正常使用條件。據(jù)李先生介紹，以上幾項(xiàng)在今年4月底交房時(shí)均未達(dá)到正常使用條件，兩個(gè)月后，生活熱水、供暖、冷水才試運(yùn)行；根據(jù)合同規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　《業(yè)主臨時(shí)公約》里，開發(fā)商明確了自己擁有地下車庫的所有權(quán)，這一點(diǎn)招致李先生的異議。李先生指出，在《合同》第3條中約定，“購受人購購的商品房建筑層數(shù)為地上13-15層，地下2層?！币虻叵露釉O(shè)計(jì)的是車庫，因此依據(jù)合同，上訴人不但購購了地面上的住房，還購購了與該住房相關(guān)聯(lián)的地下車庫。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第13條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓，按照規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車場等附屬建筑物，構(gòu)造物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中載明，沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！?

　　除了請求法院判決以上規(guī)定無效以外，李先生還就開發(fā)商的違約提出了賠償要求。引起糾紛的是陽臺(tái)和窗戶，按照戶型圖，李先生家的陽臺(tái)為封閉式，窗戶上還應(yīng)該安裝窗磁報(bào)警系統(tǒng)，可收房后他家的陽臺(tái)一側(cè)變成了可以打開的門，窗上也沒有安裝窗磁。依約定，李先生提出了2萬元賠償。

　　●判決：請求未獲法院支持

　　在法庭調(diào)查和辯論中，雙方互不相讓，但較終李先生提出的9項(xiàng)訴訟請求無一得到法院的支持。

　　法院認(rèn)為，雙方并未在《合同中》約定由澳林公司將來自市政熱源的熱水系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)已經(jīng)達(dá)到正常使用條件的證明、與燃?xì)夤镜墓夂贤冉慌c李先生，故澳林公司交付的房屋符合合同約定條件。

　　對于車庫的請求，法院則認(rèn)為，在《合同》中沒有約定所購商品房包含地下車庫，李先生也未支付任何對價(jià)，在合同附件二中，已經(jīng)明確地下車庫沒有列入分?jǐn)偛课?，況且澳林公司已經(jīng)繳納地下車庫的土地出讓金，取得了車庫的銷售許可。

　　法院還認(rèn)定，《合同》附件三中，對于窗磁報(bào)警系統(tǒng)的安裝部位沒有作出詳細(xì)約定。房屋建筑、裝飾應(yīng)該按照建筑設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行施工，合同中的房屋平面圖不能作為建筑施工依據(jù)，單從房屋平面圖不能確定澳林公司改變了房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，將陽臺(tái)一側(cè)開門。

　　●上訴：業(yè)主希望討個(gè)公道

　　對一審判決，李先生感到很意外，在和律師進(jìn)行溝通后，他決定上訴。

　　李先生在上訴狀中稱，一審判決以雙方?jīng)]有約定澳林公司將供水、供熱、供電正常使用等相關(guān)文件交與李先生，就認(rèn)定澳林公司沒有違約，這顯然不符合邏輯，與合同第14條的約定相違背。既有明文約定，又有違約事實(shí)，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　李先生還認(rèn)為，一審關(guān)于車庫的判決顯然不當(dāng)，“合同第3條明確說明我所購住宅包含地下2層，而判決書卻說我與澳林公司簽訂的《商品房購賣合同》中，沒有約定所購商品房包含地下車庫，這又明顯與合同約定不符。一審判決還以澳林公司已繳納地下車庫的部分土地出讓金，并已取得地下車庫的銷售許可為由，說明澳林公司沒有將地下車庫賣給我。我認(rèn)為這個(gè)理由只能說明，澳林公司已繳納地下車庫部分土地出讓金，已取得地下車庫的銷售許可這一事實(shí)。根本說明不了澳林公司沒有將地下車庫賣給我。反而說明，正因?yàn)槿绱?，澳林公司才有資格將該住宅的車庫在售房時(shí)一并售給了購房者。

　　對于陽臺(tái)開側(cè)門和沒有安裝窗磁問題，李先生堅(jiān)持自己的意見。他認(rèn)為，“一審法官在車庫的權(quán)屬上全面引用合同附件二說明車庫不屬于業(yè)主。卻在判斷澳林公司是否改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí)說，合同附件一不能作為認(rèn)定改變房屋結(jié)構(gòu)的依據(jù)。一面說‘合同合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按約定履行各自之義務(wù)?！幻嬗终f不能作為依據(jù)，這顯然是自相矛盾?！?/P>

　　●相關(guān)鏈接 行政官司同時(shí)開打建委被訴工作失職

　　在李先生起訴北京澳林房地產(chǎn)開發(fā)公司的同時(shí)，又有業(yè)主將海淀區(qū)建委也告上了法庭，訴由是在對于紫金長安項(xiàng)目中的疏于管理、工作失職。

　　原告認(rèn)為，被告本應(yīng)對澳林公司完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容實(shí)施全面的監(jiān)督管理，但遺憾的是被告對澳林公司存在的大量違反合同約定，大量質(zhì)量問題和提供違反法律文件的行為疏于監(jiān)督。在原告向其投訴后，不采取任何查處措施予以制止，督促開發(fā)商及時(shí)整改，卻為其辦理了驗(yàn)收備案手續(xù)。

　　據(jù)悉，本案已于日前開庭審理。

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