當(dāng)年，和記黃埔地產(chǎn)（0013.HK）（以下簡(jiǎn)稱和黃）高調(diào)“宣揚(yáng)”重慶南濱路“珊瑚水岸”項(xiàng)目時(shí)，哪曾想到它會(huì)引起軒然大波。

　　近日有消息稱，因該項(xiàng)目一再延遲開盤，被當(dāng)?shù)刂鞴懿块T處以8000萬(wàn)元罰款，后經(jīng)一再“公關(guān)”較終“免單”。重慶當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和和黃方面均極力否認(rèn)“罰款說(shuō)”和“公關(guān)說(shuō)”，但和黃的捂盤術(shù)卻因此再度浮出水面。

　　六年為期

　　事情還得從4年前說(shuō)起。

　　2004年10月19日，和黃地產(chǎn)宣布以總投資約19億元取得重慶南濱路約16萬(wàn)平方米地塊時(shí)，當(dāng)?shù)卣€是看到了和黃方面的“誠(chéng)意”：2005年4月，該項(xiàng)目如約“破土”。然而，開盤卻是無(wú)期。

　　“我們也不知道什么時(shí)候能開盤?！薄『忘S重慶一位工作人員接受咨詢時(shí)表示。而記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目迄今為止，仍處于半開工狀態(tài)，售樓處則杳無(wú)音訊。

　　“這個(gè)項(xiàng)目迄今為止仍未拿到預(yù)售許可證，一旦準(zhǔn)備就緒有望盡快開盤?！焙忘S重慶公司公關(guān)部謝華向記者證實(shí)。

　　而和黃香港總部公關(guān)部李惠明則表示，按照規(guī)劃，該項(xiàng)目將在2010年落成。照他這么一說(shuō)，從拿地到“落成”，和黃用時(shí)剛好六年。

　　無(wú)獨(dú)有偶，和黃在2005年取得的內(nèi)地9個(gè)項(xiàng)目中，至今大多仍處于“破土”狀態(tài)，其開發(fā)期限大多六年為期。

　　2001年和黃以3.9億元人民幣的價(jià)格獲得上海古北御翠豪庭地塊后，很快“破土”，但到2007年8月4日才正式開盤，彼時(shí)該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已高出周邊近萬(wàn)元。

　　2004年10月29日，和黃以21.35億元拍得1036畝的“成都南部地王”（現(xiàn)名南城都匯），雖已宣告“破土”，但到現(xiàn)在仍然沒(méi)有建成一棟房子，當(dāng)時(shí)，和黃取得該地塊的代價(jià)僅為每畝206萬(wàn)元，而今周邊地價(jià)已在每畝1200萬(wàn)元以上，和黃手里的地塊估價(jià)已升值百億元。

　　和黃方面表示，和黃本身并沒(méi)有故意拖延任何開發(fā)項(xiàng)目，“只是會(huì)具體考量項(xiàng)目在各種市場(chǎng)情況下會(huì)不會(huì)產(chǎn)生收支差異，從而決定的進(jìn)度和推出時(shí)間”。

　　捂盤戰(zhàn)術(shù)

　　和黃“捂盤”功夫在業(yè)界頗富“盛名”。

　　“從和黃每年公布的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展情況看，為其貢獻(xiàn)銷售收入的內(nèi)地項(xiàng)目不會(huì)超過(guò)5個(gè)?！睆V東某開發(fā)商重慶負(fù)責(zé)人向記者透露。據(jù)了解，從廣州的黃沙地塊到上海的匯賢居，以及北京的逸翠園地塊，均是和黃“捂盤”的典型案例。

　　實(shí)際上，在重慶“珊瑚水岸”項(xiàng)目之前，和黃在內(nèi)地的項(xiàng)目幾乎都有過(guò)“捂地”加“捂盤”的經(jīng)歷。較早且較有名的是位于上海長(zhǎng)樂(lè)路高端豪宅匯賢居，在取得土地后將近10年的時(shí)間才將樓盤推向市場(chǎng)，成為和黃“捂地”的典范之一。

　　據(jù)記者了解，和黃在內(nèi)地的種種“捂地”行為，不過(guò)是將李嘉誠(chéng)旗下另一地產(chǎn)巨頭長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（0001.HK）在香港的慣用手法拿到內(nèi)地“故伎重演”。

　　上世紀(jì)70年代，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)依靠英資財(cái)團(tuán)出售土地套現(xiàn)之時(shí)“逢底吸入”。80年代初，和黃在部分財(cái)團(tuán)“賤賣”香港地皮時(shí)，再度大量吸納。到了90年代，香港地產(chǎn)回復(fù)頂峰時(shí)，“長(zhǎng)和系”的土地已經(jīng)獲利數(shù)十倍。

　　重慶業(yè)界估算，如果珊瑚水岸項(xiàng)目果真待到兩年后推出，該項(xiàng)目每平方米的售價(jià)將在萬(wàn)元以上，按照該項(xiàng)目46萬(wàn)平方米的總量計(jì)算，到時(shí)候和黃將實(shí)現(xiàn)50億元左右收益，而相對(duì)和黃在該項(xiàng)目上總投資19億元來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率達(dá)到60％以上。

　　“和黃很會(huì)選時(shí)機(jī)?！痹谥貞c龍崗地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽看來(lái)，和黃總是選擇較適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。如果珊瑚水岸在2010年推出，可能正是內(nèi)地樓市重回景氣之時(shí)，如果是去年年底或今年年初開盤，都不算是較好的時(shí)機(jī)。“從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，和黃對(duì)市場(chǎng)的判斷是非常精準(zhǔn)的?！彼J(rèn)為。

　　資金騰挪

　　在資本諳市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞的和黃地產(chǎn)顯然更熟諳“資金”之道。

　　“由于和黃給當(dāng)?shù)貛?lái)的可期的輻射效應(yīng)，地方政府一般會(huì)在開發(fā)期限上給予和黃一定寬限?！睋?jù)重慶一本土開發(fā)商透露，珊瑚水岸的約定開發(fā)周期為6年。

　　重慶國(guó)土局相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)也默認(rèn)了此說(shuō)。記者同時(shí)了解到，和黃此前在成都的城南地王，按有關(guān)出讓文件條款約定開發(fā)期限則長(zhǎng)達(dá)10年之久。

　　看來(lái)，和黃“捂盤”在遭受非議的同時(shí)，卻手握“寶劍”，這為其資金騰挪預(yù)留了充裕的時(shí)間?！?br>
　　上述重慶開發(fā)商戲稱和黃“囤地、捂盤”無(wú)非是　“母雞生小雞，把小雞養(yǎng)成母雞，再生小雞”的策略。他認(rèn)為，要執(zhí)行此策略關(guān)鍵是具備“母雞”的品牌和與政策叫板的資本。

　　而記者日前在重慶國(guó)土局查詢得知，在重慶南濱路地塊上，作為該項(xiàng)目的當(dāng)?shù)睾献鞣剑貞c洋世達(dá)地產(chǎn)公司曾于2005年3月和6月，分批抵押給農(nóng)業(yè)銀行重慶南岸支行和建設(shè)銀行南坪支行等銀行，“籌資”在10億元以上。幾乎同期，和黃成都城南地塊1036畝中約886畝土地，從建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等在成都的分支機(jī)構(gòu)取得總額達(dá)26.21億元的抵押貸款?！?br>
　　有此一舉后，2007年初，和黃聯(lián)合洋世達(dá)以24.5億元拿下重慶南岸區(qū)楊家山占地約164萬(wàn)平方米的重慶“地王”。

　　“2004年左右正是內(nèi)地地產(chǎn)低迷時(shí)，此時(shí)入市獲取土地，一兩年后地價(jià)走高，和黃通過(guò)溢價(jià)抵押獲取銀行貸款，再逢時(shí)拿地，再抵押，經(jīng)過(guò)兩三次周轉(zhuǎn)后，內(nèi)地房地產(chǎn)在六年時(shí)間內(nèi)走過(guò)兩個(gè)波段后，和黃再趁機(jī)出貨?！蓖趸照J(rèn)為，“通過(guò)抵押土地，和黃不僅籌到項(xiàng)目的前期購(gòu)地款，還有部分流動(dòng)資金可作后期開發(fā)之用?！?br>
　　但這種騰挪術(shù)顯然具備相當(dāng)?shù)恼唢L(fēng)險(xiǎn)。上述重慶開發(fā)商表示，如今銀行放貸收緊和嚴(yán)查“捂盤、囤地”等政策下，和黃這種走鋼絲的行為難免成為眾矢之的。

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