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業(yè)內(nèi)人士:本輪房地產(chǎn)調(diào)整不少于5年 救市松綁都沒(méi)用

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:新華網(wǎng)  閱讀 508 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  可別小看這輪樓市下跌

  日前,在北大房地產(chǎn)總裁班講學(xué),討論較多的話題之一是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期有多長(zhǎng)?房?jī)r(jià)下跌會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候?有趣的是,來(lái)自全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商們對(duì)“房?jī)r(jià)跌幅多少”分歧比較大,但對(duì)于調(diào)整時(shí)間卻似乎都比較樂(lè)觀,較長(zhǎng)也就看到兩年半左右。其主要依據(jù)是前兩輪的調(diào)整,一次一年半,一次也不超過(guò)兩年,且跌幅總體上都不超過(guò)15%。這種預(yù)判使開(kāi)發(fā)商們雖露愁容,卻也還從容篤定。甚至不少學(xué)員摩拳擦掌,躍躍欲試準(zhǔn)備拿地。

  筆者對(duì)此深不以為然。

  頭先,這一次的房地產(chǎn)調(diào)整與前兩次的性質(zhì)完全不相同。無(wú)論是2008年至2009年的調(diào)整,還是2011年至2012年的調(diào)整,從年度的時(shí)段上看,無(wú)論是北京等一線城市還是三四線城市,全國(guó)當(dāng)年的房?jī)r(jià)都是上漲的,只是漲幅大小的區(qū)別。多數(shù)城市房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì),即使年初下跌10%~15%,下半年也迅即拉回,且重拾升勢(shì),導(dǎo)致這兩次所謂調(diào)整的主導(dǎo)因素都是政府政策打壓。所以,前兩次的房?jī)r(jià)下跌、房地產(chǎn)調(diào)整應(yīng)該看作是“假摔”。

  這次大不同。在政策沒(méi)有任何新的打壓的情況下,房地產(chǎn)自身開(kāi)始調(diào)整,房?jī)r(jià)從滯漲開(kāi)始全國(guó)性回落,成交不分東西南北,一線四線城市的成交量都大幅萎縮。因此,可以說(shuō)“真摔”真的來(lái)了。這是自1998年福利分房結(jié)束、房地產(chǎn)大牛市元年開(kāi)啟至今個(gè)真正意義上的大調(diào)整。而這種調(diào)整可以對(duì)比的是中外房地產(chǎn)類似的情況,可以借鑒的是其他經(jīng)濟(jì)調(diào)整的現(xiàn)象。

  這一輪房地產(chǎn)調(diào)整與房?jī)r(jià)下跌較具可比性的是日本房地產(chǎn)泡沫破滅以及香港亞洲金融風(fēng)暴樓市暴跌,都是房?jī)r(jià)上漲多年后加速暴漲,都是經(jīng)濟(jì)不景的背景,都是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中所占比重過(guò)大等之后出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅。從周期階段上看,都經(jīng)歷了“房?jī)r(jià)滯漲——成交萎縮——房?jī)r(jià)暴跌——持續(xù)低迷——房企破產(chǎn)——業(yè)主抗議——緩慢復(fù)蘇”等過(guò)程。當(dāng)然,表現(xiàn)形態(tài)有差異,比如日本房?jī)r(jià)走平三年后暴跌,而香港房?jī)r(jià)半年左右就暴跌;又比如業(yè)主抗議,日本較平緩,而香港出現(xiàn)50萬(wàn)人上街游行。

  不管表現(xiàn)形式如何,這個(gè)周期都不是一兩年能走完的。日本的周期走了10年;香港樓市從1997年算起至2005年復(fù)蘇也有9個(gè)年頭。跌幅時(shí)房?jī)r(jià)跌去65%?;赜^這一輪中國(guó)房地產(chǎn)的大調(diào)整,雖然較新的統(tǒng)計(jì)顯示全國(guó)百城房?jī)r(jià)終于環(huán)比下跌,但只有一個(gè)點(diǎn)左右,真正必然要到來(lái)的暴跌尚未來(lái)臨。什么時(shí)候開(kāi)始暴跌呢?像香港那樣半年?像日本那樣三年?誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。不過(guò),從上課的幾十位開(kāi)發(fā)商所談到的成交慘淡的普遍情況看,這個(gè)時(shí)間應(yīng)該為期不久了。從1998年開(kāi)始上漲的中國(guó)房?jī)r(jià),漲了十五、六年了,像日本、中國(guó)香港那樣調(diào)整十年八年也不奇怪。中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于城市化、結(jié)構(gòu)調(diào)整見(jiàn)效快等,調(diào)整時(shí)間或許短一些,情況比香港、日本要好一些,但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行自有它的規(guī)律。筆者料定,此輪調(diào)整時(shí)間不會(huì)少于5年。此外,還可以參照的是股市和黃金:上證從2007年的6200點(diǎn)下跌,至今8個(gè)年頭;黃金下跌3個(gè)年頭在下跌通道之中,其中黃金從形態(tài)看跌5個(gè)年頭以上無(wú)懸念。較有說(shuō)服力的是它們都經(jīng)歷了所謂“斷頭鍘刀”式的暴跌過(guò)程!

  學(xué)員有兩種典型的僥幸心理自我安慰:一是政府會(huì)救市。本屆政府是“市場(chǎng)起決定性資源配置”論者,所以別指望政府會(huì)輕易出手;退一步來(lái)說(shuō),限購(gòu)取消、政府救市,短期自然有用。但別忘記:當(dāng)年限購(gòu)擋不住房?jī)r(jià)上漲,取消限購(gòu)怎么能擋住房?jī)r(jià)下行呢?

  有的學(xué)員強(qiáng)調(diào)他所在的城市特殊,或能逃過(guò)一劫。筆者了他一句成語(yǔ):覆巢之下,焉有完卵。

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