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業(yè)主被打物業(yè)公司無恙 穗新物管條例被指倒退

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 854 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “一票獨(dú)大”限制、物業(yè)公司毆打業(yè)主將吊銷資質(zhì)規(guī)定均被取消

  新物管條例(草案)被指倒退

  2008版《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》昨日在廣東省人大聽證。多名專家學(xué)者認(rèn)為,2008版《條例(草案)》了無新意,特別是2006版《物管條例(征求意見稿)》中,限制“一票獨(dú)大”的條款、物業(yè)公司毆打業(yè)主將被吊銷資質(zhì)的規(guī)定也被取消,是立法探索中的一大退步。


  2006年10月,擱置4年之久的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》在廣東省人大官方網(wǎng)站“廣東人大之窗”公開發(fā)布,面向社會(huì)公開征求意見。上述的這兩項(xiàng)規(guī)定,曾一度被認(rèn)為是2006版《物管條例(征求意見稿)》的亮點(diǎn)之一。當(dāng)時(shí)不少社區(qū)業(yè)主特別是與開發(fā)商屬下的物業(yè)公司矛盾重重,對(duì)業(yè)主的毆打事件層出不窮,成為嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的因素之一。


  “一票獨(dú)大”限制被刪除


  2006年的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》第13條曾規(guī)定:“單個(gè)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)超過總投票權(quán)數(shù)百分之二十的,按照百分之二十計(jì)算。”


  這對(duì)于遏制“一票獨(dú)大”平衡保障小業(yè)主的物業(yè)權(quán)利,無疑具有重大積極意義。但本次草案僅規(guī)定計(jì)票方法“按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行”,視為已經(jīng)刪除了此條有針對(duì)性的規(guī)定。


  深圳大學(xué)教授魏秀玲認(rèn)為,“《條例(草案)》取消了2006年版中限制一票獨(dú)大,物業(yè)公司不作為甚至毆打業(yè)主將被吊銷執(zhí)照的規(guī)定等。可以說,現(xiàn)行條例是一種立法探索中的倒退表現(xiàn)。”


  “如某一大業(yè)主持有二分之一以上的面積投票權(quán),而他若反對(duì)某項(xiàng)動(dòng)議,無論其他業(yè)主如何折騰,業(yè)主大會(huì)的任何決定都將無從作出?!敝蓭熤苡裰抑赋?。


  “這次改為按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行,這樣一改的話,就存在一個(gè)問題,一票獨(dú)大沒有限制,而且國(guó)家規(guī)定目前為零,如何操作,這一條的立法等于是沒有立法。因此一票獨(dú)大還是要限制的”。


  業(yè)主被打物業(yè)吊銷資質(zhì)規(guī)定被刪除


  2006年文本第46條曾規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)人員對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人采取人身、財(cái)產(chǎn)侵害等報(bào)復(fù)行為的,由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究其刑事責(zé)任。頒發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)行政主管部門可以降低該物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書。”


  2006年前后,廣州多次發(fā)生惡劣的業(yè)委會(huì)主任(或籌委會(huì)主任)被打致殘的嚴(yán)重事件,之后此類事件依然不絕于耳。迫于社會(huì)的壓力,當(dāng)時(shí)的征求意見稿增加了這條。


  參加過2006年版《條例(草案)》修訂的深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授、知名的物業(yè)法規(guī)專家李釗認(rèn)為,“這種侵權(quán)的方式是非常惡劣的,讓這樣的物業(yè)管理公司離開物業(yè)服務(wù)公司是有必要的,現(xiàn)在的規(guī)定是籠統(tǒng)的,由公安機(jī)關(guān)按照治安處罰條例進(jìn)行處罰,這是不符合目前的現(xiàn)狀的,將人打了,還強(qiáng)迫你接受它的服務(wù),這合理合法嗎?”

  業(yè)委會(huì)社團(tuán)法人地位不明確?


  建議民政部門應(yīng)予登記


  此外,有專家更指出,在業(yè)委會(huì)的地位上,更看不出任何的進(jìn)步。


  根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,只有在民政部門登記注冊(cè)的社團(tuán)組織才能具有法律訴訟主體資格,而業(yè)委會(huì)只是在房管部門注冊(cè),并沒有在民政部門登記,使業(yè)委會(huì)法律地位長(zhǎng)期空白。


  對(duì)此,省政府參事王則楚認(rèn)為,當(dāng)務(wù)之急是明確業(yè)委會(huì)的法律地位。對(duì)業(yè)主委員會(huì)這個(gè)自治組織的獨(dú)立社團(tuán)法人地位予以明確,民政部門應(yīng)該予以登記。


  事實(shí)上,早在1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定,業(yè)委會(huì)經(jīng)民政部門登記具有社團(tuán)法人資格。1998年6月,廣州市海珠區(qū)穗花新村六幢高層大樓業(yè)主聯(lián)合會(huì)經(jīng)海珠區(qū)民政局登記,就取得了社會(huì)團(tuán)體法人資格。


  “在一定條件下賦予業(yè)主團(tuán)體法人資格是多年來寶貴經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),是落實(shí)物權(quán)法的現(xiàn)實(shí)需要,同時(shí)也是各國(guó)的普遍做法?!鄙钲诖髮W(xué)教授魏秀玲說,“《條例(草案)》在公共物業(yè)的組成范圍和保障方式內(nèi)容上,可以突破但未突破?!?


  專家建議


  聽證應(yīng)不限議題


  條例應(yīng)由省人大全體會(huì)議通過


  根據(jù)征求意見的通知,本次聽證會(huì)議題 于幾個(gè)法條。


  周玉忠律師認(rèn)為,立法聽證會(huì)應(yīng)由代表各方利益或觀點(diǎn)的專家學(xué)者、業(yè)主代表、人大代表、政協(xié)委員等參加,聽證過程可通過類似PK的方式進(jìn)行充分辯論,全程公開并不限定議題。


  廣東的物業(yè)管理立法多次走在全國(guó)前面,此次也不應(yīng)當(dāng)例外。只有堅(jiān)持改革創(chuàng)新,先行先試,我們才有可能繼續(xù)當(dāng)好物業(yè)管理立法的排頭兵。


  根據(jù)立法計(jì)劃,本草案將由省人大常委會(huì)表決通過。但《立法法》第67條規(guī)定:“規(guī)定本行政區(qū)域特別重大事項(xiàng)的地方性法規(guī),應(yīng)當(dāng)由人民代表大會(huì)通過?!?


  多位法律界人士認(rèn)為,物業(yè)管理的立法,關(guān)系到人民群眾的根本切身利益,關(guān)系到民生幸福、和諧穩(wěn)定與社會(huì)進(jìn)步的大局,關(guān)系到《憲法》、《物權(quán)法》保護(hù)公民不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定在本行政區(qū)域內(nèi)能否得到切實(shí)有效的落實(shí),關(guān)系到科學(xué)發(fā)展觀是否得到真正落實(shí)。


  知名律師周玉忠認(rèn)為,就“物業(yè)管理立法”毫無疑問是“本行政區(qū)域特別重大事項(xiàng)”。依據(jù)《立法法》的上述規(guī)定,應(yīng)提請(qǐng)省人民代表大會(huì)全體會(huì)議表決通過,如此也算是省級(jí)人大立法的一個(gè)突破。


  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責(zé)?


  給開發(fā)商與物業(yè)公司侵權(quán)機(jī)會(huì)


  《條例(草案)》的第34條說,“業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責(zé)?!?


  廣州海珠區(qū)業(yè)主伍嘉穗說,“現(xiàn)在規(guī)定了‘業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責(zé)’,業(yè)主委員會(huì)到期就停了,沒有執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)如何運(yùn)作?小區(qū)出事怎么辦?”


  “規(guī)定原業(yè)委會(huì)在新業(yè)委會(huì)誕生之前就下課,同時(shí)還會(huì)給處于強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商和物業(yè)公司制造借口和侵權(quán)的機(jī)會(huì)。這無疑使得業(yè)主自治運(yùn)作的持續(xù)性不可避免地遭受嚴(yán)重破壞,既不符合組織法原理也不能切合業(yè)主自治的實(shí)際,是不可取的。”業(yè)主王文和指出。


  廣東省社會(huì)科學(xué)院楊知源博士說,“不得繼續(xù)履行職責(zé)”的規(guī)定無異于政府或其代理方臨時(shí)接管,這一條又屬越俎代庖的限定。


  “根本就沒有必要對(duì)業(yè)委會(huì)的任期進(jìn)行限制,讓業(yè)委會(huì)干多久,換不換屆是業(yè)主自己的事情,只要業(yè)主自己愿意,3年5年10年都可以,他人無權(quán)干涉?!段餀?quán)法》什么時(shí)候?qū)I(yè)委會(huì)任期限制了?也沒有對(duì)此進(jìn)行限定?,F(xiàn)實(shí)的情況是,業(yè)委會(huì)成立難。做這樣的限定,就是抬高業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的門檻,屬于沒事找事?!?深圳市物業(yè)進(jìn)修學(xué)院教授李釗說。


  前期物業(yè)管理


  應(yīng)有具體時(shí)間  


  “前期物業(yè)服務(wù)的選聘、收費(fèi)及服務(wù)存在諸多問題。前期物業(yè)服務(wù)一管數(shù)年甚至數(shù)十年的情況在廣州也不新鮮,這嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主權(quán)利,也不利于物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化發(fā)展。因此立法應(yīng)有所應(yīng)對(duì)。”一位物業(yè)管理專業(yè)人士說,“對(duì)此也應(yīng)當(dāng)聽取各方意見?!?


  某物業(yè)公司經(jīng)理在與多名業(yè)主的座談會(huì)上說,前期物業(yè)管理也侵害了部分正規(guī)物業(yè)公司的權(quán)益,破壞了正常的市場(chǎng)秩序和正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。開發(fā)商的物業(yè)公司,不論干得多壞都可以賴著不走,那些好的物業(yè)企業(yè)則無法得到發(fā)揮。


  “在前期物業(yè)管理里,應(yīng)當(dāng)給前期物業(yè)管理制定一個(gè)具體的時(shí)間,兩到三年。物業(yè)公司不能長(zhǎng)期在小區(qū)做‘前期管理’,較后引發(fā)沖突,成為社區(qū)和諧的隱患。這方面廣州的怪事特別多?!崩钺撝赋觥?


  合同終止時(shí), 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)立即退出小區(qū)


  《條例(草案)》第49條 說,“業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域?!?


  “物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)……原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域?!?


  李釗說,物業(yè)公司合同終止時(shí),應(yīng)當(dāng)立即退出小區(qū),并立即無條件撤出。這符合《合同法》的要求,也防止有些物業(yè)公司走之前,先把小區(qū)砸一遍才撤。


  廣州律師陳銘指出,李釗教授說的事情一點(diǎn)也不新鮮,經(jīng)常發(fā)生。若規(guī)定在合同終止15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,這15天不在合同期限內(nèi),如何履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)將沒有合同依據(jù),勢(shì)必形成在合同終止后延續(xù)長(zhǎng)達(dá)15天的不穩(wěn)定期。這對(duì)于廣大業(yè)主及即將進(jìn)駐的新的物業(yè)公司無疑是相當(dāng)不利的。

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