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解剖中方園現(xiàn)象透析物管難題

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 716 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

 ?。酆诵奶崾荆?/P>

  草坪枯死、房屋漏水、小區(qū)內(nèi)停車難……一邊是業(yè)主歷數(shù)新管家圓方物業(yè)公司的不是;一邊是圓方物業(yè)數(shù)落業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)100多萬不交。鄭州市中方園小區(qū)的物業(yè)管理問題再次進(jìn)入人們的視野。

  2003年9月1日,我國正式實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》;同年12月27日,中方園小區(qū)就“吃了螃蟹”,成了我省頭個以招投標(biāo)形式聘用物業(yè)公司的居民小區(qū)。兩年過去了,老問題未解,新問題又出,吃螃蟹反被扎傷了嘴,新管家與業(yè)主矛盾重重!中方園物業(yè)到底怎么了?

  [事件]老管家與眾業(yè)主對簿公堂

  10月28日,鄭州中方園小區(qū)30多位業(yè)主被老管家天倫物業(yè)公司以拖欠物業(yè)管理費(fèi)為由推上被告席。

  原告方天倫物業(yè)認(rèn)為,自己給這幾十位業(yè)主提供服務(wù),有權(quán)利得到應(yīng)有的報酬,而這30多戶業(yè)主一直拖欠物業(yè)管理費(fèi),因此才將其告上法庭。“類似的案件,以前我們代理過很多,物業(yè)公司基本上都勝訴了,有的已經(jīng)執(zhí)行完畢?!逼鹪V方的代理律師自信地說。

  對于天倫物業(yè)的起訴,30多位業(yè)主一致表示原告方的訴訟請求既不符合客觀事實(shí),也沒有法律依據(jù),他們不應(yīng)向其承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)及滯納金的責(zé)任,并都不愿意庭外調(diào)解。“打個比方說,我去外面店里洗腳,結(jié)果沒有人服務(wù),我自己端了盆水洗了洗,我怎么可能付費(fèi)呢?2001年7月至2001年10月,天倫物業(yè)還沒有簽訂《物業(yè)管理委托合同》,也沒有對中方園小區(qū)提供服務(wù),但是卻向我們要錢,一點(diǎn)依據(jù)也沒有嘛!”業(yè)主張先生說。

  原被告雙方在法庭上進(jìn)行了三個多公里的激烈辯論。

 ?。壅f法]業(yè)主:開發(fā)商和物業(yè)公司是“父子”關(guān)系

  記者從鄭州市房管局物業(yè)管理處了解到,在鄭州市800多個小區(qū)中,有近80%的房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司是“父子”關(guān)系,即物業(yè)管理公司是由開發(fā)商派生的,兩者之間有著千絲萬縷的利益關(guān)系。那么天倫物業(yè)是怎么來的呢?

  據(jù)了解,中方園小區(qū)開發(fā)后,開發(fā)公司就選聘了天倫物業(yè)作為小區(qū)物業(yè)管理公司,而在和天倫物業(yè)簽訂協(xié)議時,沒有進(jìn)行任何招投標(biāo)程序。

  “他們根本就是‘父子’關(guān)系。”對于老管家天倫物業(yè)的合法性,很多業(yè)主表示質(zhì)疑,業(yè)主林秀蘭說:“按照規(guī)定,投標(biāo)人少于3個,應(yīng)該向鄭州市房管局申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)公司,但是他們并沒有這么做,而是采用私下協(xié)議選聘了與中方園公司具有千絲萬縷聯(lián)系的天倫物業(yè),從兩者簽訂的合同中可以看到中方園公司分支機(jī)構(gòu)物業(yè)管理分公司的人員、設(shè)備、設(shè)施、物資及債權(quán)、債務(wù)均由天倫物業(yè)接管,一個分支機(jī)構(gòu)的一切由一個新設(shè)法人全盤接收,卻未依法定程序公告,履行向利害關(guān)系人的通知義務(wù),可想而知,人員還是那一幫人員,財物還是那些財物,開發(fā)商就是自己和自己簽約,如此混沌的操作,何談小區(qū)內(nèi)數(shù)千位業(yè)主的權(quán)益,并且合同簽訂后,也未向市房管局報備,而是在合同簽訂近兩年后的2003年5月9日才向市房管局物業(yè)管理處備案?!?/P>

  業(yè)主王建業(yè)表示,這樣的物業(yè)管理公司后來被趕下臺也是很正常的事情。物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾從中方園公司選聘天倫物業(yè)的那就已經(jīng)開始了。

 ?。鄹母铮蓊^次吃螃蟹“吃”出新管家

  隨著天倫物業(yè)和業(yè)主們的矛盾不斷升級,2003年11月,中方園小區(qū)居民成立了業(yè)主委員會,不久小區(qū)以招投標(biāo)形式聘用了新的物業(yè)公司——圓方物業(yè)管理公司。

  “當(dāng)時共有天倫、中房、圓方、聚源、新世紀(jì)5家物業(yè)公司參加了投標(biāo)。經(jīng)過4個公里的唇槍舌劍,我們在天倫、圓方和新世紀(jì)3位中標(biāo)人中選定了圓方物業(yè)公司作為自己的新管家,從而取代了‘老管家’天倫物業(yè)公司。我們是河南個‘吃螃蟹’的小區(qū)?!闭f起換“管家”,中方園業(yè)主委員會辦公室的劉書林自豪地說。

  “當(dāng)時競爭很激烈,經(jīng)過4個公里的唇槍舌劍,較終我們以較優(yōu)惠的條件,較好的承諾成了中方園小區(qū)的‘新管家’?!眻A方物業(yè)工作人員陳澤表示。

  對于為什么要換“管家”,業(yè)主們詳細(xì)地列舉了對天倫物業(yè)管理上的不滿:“天倫物業(yè)在的時候,不管是什么人、什么車都可以隨意出入小區(qū),消防通道被車輛亂停亂放占據(jù),發(fā)生火災(zāi)時消防車無法進(jìn)入,讓人一點(diǎn)安全感也沒有;衛(wèi)生也不好,小攤小販亂擺亂放,水池成了污水池常年不換水,噴泉基本不開。他們(天倫物業(yè))根本就沒有盡到自己的義務(wù),我們才換的物業(yè)公司?!?/P>

  而對于當(dāng)年競標(biāo)的失利,天倫物業(yè)方面則認(rèn)為,并不是業(yè)主們對天倫的管理有不滿意的地方,而是根據(jù)我國新出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主們有權(quán)利選聘自己滿意的物業(yè)公司,所以說誰得標(biāo)誰上臺都是合情合理的。

 ?。蹧_突]倆“業(yè)主委員會”左右一個小區(qū)

  趕走了天倫物業(yè),換上了由經(jīng)過投標(biāo)選聘的圓方物業(yè),但是業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾并沒有隨著天倫物業(yè)的離去而消失,反而把業(yè)主委員會也拉進(jìn)了矛盾的圈子。

  一位不愿意透露姓名的知情人告訴記者,2003年,小區(qū)的蒲衛(wèi)國、劉曉芳等24位鄭州市中方園小區(qū)西苑的業(yè)主成立“臨時業(yè)主委員會”。蒲衛(wèi)國等狀告業(yè)主委員會,認(rèn)為其未經(jīng)業(yè)主大會選舉,擅自聘用新的物業(yè)管理公司。

  “新聘用的物業(yè)管理公司不但未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選聘,而且服務(wù)質(zhì)量也不如原來的物業(yè)管理公司,投標(biāo)價卻比原物業(yè)公司報價高出0.04元/平方米,并且不具有相應(yīng)的資質(zhì)。況且一個未經(jīng)全體業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會選聘的物業(yè)公司怎么可能站在業(yè)主的角度上考慮問題呢?他們來了問題可是越來越多了。”當(dāng)年“臨時業(yè)主委員會”的一位成員這樣告訴記者。

  而被告方面業(yè)主委員會表示,該業(yè)主委員會是由廣大業(yè)主推舉代表后成立的業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生的,經(jīng)有關(guān)部門登記備案,符合相關(guān)行政法規(guī)和地方性法規(guī)。較終法院判定,蒲衛(wèi)國、劉曉芳等24戶并不能代表廣大業(yè)主,所以其不享有訴權(quán),訴訟請求被駁回。至此,中方園的一個小區(qū)兩個業(yè)主委員會的鬧劇告一段落。

 ?。郜F(xiàn)狀]新管家:我們在苦苦堅持

  走馬上任后的圓方物業(yè)也不是一帆風(fēng)順,業(yè)主反映的草坪枯死、房屋漏水、小區(qū)內(nèi)停車難等新老問題,時時困擾著圓方物業(yè),甚至出現(xiàn)了個別業(yè)主對物業(yè)管理人員采取暴力的不理智做法。

  “我們的工作人員特別是保安有時候無端被打,我也挨過。我們的要求是打不還手,罵不還口?!眻A方物業(yè)公司負(fù)責(zé)人陳澤說?!皝磉@里當(dāng)保安的基本上都是年輕人,心理承受能力稍差,一個保安被打后,一個大男人跑到廁所哭了半天,以至于現(xiàn)在我們都需要常年招聘保安?!?/P>

  陳澤還表示,中方園本身就是個安居工程,再加上開發(fā)商也是次接手這樣的工程,以至于出現(xiàn)了很多歷史問題,這些都被業(yè)主算在了物業(yè)管理的頭上。舉個很簡單的例子,小區(qū)建成5年了,草坪進(jìn)入正??菟榔?,業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)沒管理好的問題,以至于現(xiàn)在至少還有一半中方園的業(yè)主拖欠著物業(yè)管理費(fèi),欠款高達(dá)100多萬。

  對于中方園物業(yè)管理的現(xiàn)狀,陳澤說:“我們只是在苦苦堅持,不過不管怎么難,也要堅持到2006年3年合同期滿。”

  (請繼續(xù)關(guān)注下篇報道) 策劃:王世偉 執(zhí)行:記者王紅偉 陳松

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