笙歌散盡，落英繽紛。在地產(chǎn)業(yè)10年牛市結(jié)束、步入調(diào)整通道之際，房企開始因此前的激進(jìn)承受生存壓力。延遲交房、質(zhì)量投訴以及遭遇退房制造了一系列群體事件，這些“失信”行為對(duì)地產(chǎn)公司苦心打造的品牌猶如殺傷性武器，地產(chǎn)業(yè)始終未曾消弭的某些原罪幽靈再一次集體顯現(xiàn)。

　　-本報(bào)記者 魏洪磊 北京報(bào)道

　　潮水退去后，沙灘上的裸泳者收獲的不僅僅有尷尬的目光。高存量房屋、積壓土地、緊繃的資金鏈，伏隱已久的種種威脅開始大搖大擺地現(xiàn)身。

　　本報(bào)獲悉，鑫苑置業(yè)(NYSE: XIN)位于蘇州的樓盤——湖岸名家，目前正陷入一場(chǎng)曠日持久的紛爭(zhēng)中。從2008年3月開始交房起，該樓盤便因種種質(zhì)量問(wèn)題而糾紛不斷，在后期的交房過(guò)程中甚至還曾發(fā)生暴力丑聞。

　　遭遇“質(zhì)量門”

　　作為頭家在美國(guó)成功上市的中國(guó)房企，鑫苑置業(yè)曾一度風(fēng)光無(wú)限。在資本市場(chǎng)上長(zhǎng)袖善舞地將“零庫(kù)存”概念演繹得風(fēng)生水起后，鑫苑置業(yè)甚至已開始憧憬自己的商業(yè)模式了。它攜紐交所上市之余威曾放出豪言：到2010年發(fā)展成為二線城市房地產(chǎn)公司的鰲頭。但短短不過(guò)兩年，鑫苑置業(yè)的故事開始變得不那么美妙。

　　蘇州是鑫苑置業(yè)走出鄭州后鎖定的批二線城市之一。湖岸名家項(xiàng)目是其在蘇州的3個(gè)項(xiàng)目之一，在2008年年底該項(xiàng)目施工全部結(jié)束。但交房后，前期多名業(yè)主稱該樓盤存在質(zhì)量問(wèn)題，比如漏水、地下走廊過(guò)于狹窄等；到后期交房時(shí)，更多的矛盾開始出現(xiàn)：如擅自變更房屋結(jié)構(gòu)，延期交房引起賠償爭(zhēng)議，遲遲未解決房產(chǎn)證，契稅和維修基金的繳納問(wèn)題等，矛盾逐漸升級(jí)。

　　某業(yè)內(nèi)人士表示，質(zhì)量糾紛恐怕只是表象，對(duì)于品牌開發(fā)商來(lái)講，質(zhì)量是其的支撐。而質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，從小處講是源于管理松懈，更深處恐怕與其運(yùn)營(yíng)模式遭遇市況挑戰(zhàn)而水土不服有關(guān)。

　　該人士指出，伴隨公司的擴(kuò)張，其運(yùn)營(yíng)管理能力面臨新的挑戰(zhàn)。鑫苑置業(yè)2007年前三季度促銷費(fèi)用、管理費(fèi)用較2006年同期的增漲幅度分別為216%和267%。員工人數(shù)也從382名擴(kuò)張到575名。這一切顯示鑫苑置業(yè)在融資成功、加速擴(kuò)張過(guò)程中，在一定程度上背離了低成本的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

　　對(duì)于上述旗下樓盤的質(zhì)量問(wèn)題，本報(bào)記者聯(lián)系到鑫苑置業(yè)高層，但相關(guān)人士沒有對(duì)此作出正面回應(yīng)。

　　鑫苑置業(yè)總經(jīng)理助理馬紀(jì)良說(shuō)：“具體事情并不由我負(fù)責(zé)，對(duì)此沒有辦法回答。”

　　一位跟蹤鑫苑置業(yè)多年的市場(chǎng)分析人士稱，前述問(wèn)題是“鑫苑模式”所固有的缺陷所致。在行業(yè)的上升期，種種不足尚可以被掩藏，但在行業(yè)下行期，一切都水落石出。而鑫苑置業(yè)不過(guò)是行業(yè)危機(jī)下眾多自顧不暇的開發(fā)商的一個(gè)縮影。

　　“鑫苑速度”的難以為繼

　　1997年，鑫苑置業(yè)創(chuàng)建，經(jīng)過(guò)5年打拼，銷售收入終于突破億元大關(guān)。2004年，其銷售面積在鄭州位列老大。隨后，伴隨房?jī)r(jià)一路走高，2005年，鑫苑置業(yè)的銷售收入終于逼近了5億元，凈利潤(rùn)超過(guò)7700萬(wàn)元。

　　憑著這份成績(jī)單，其從2006年8月起陸續(xù)獲得1.4億美元注資，并在2007年邁開了走出鄭州的腳步。

　　獲得巨額注資后，鑫苑置業(yè)冷靜地選擇二線城市作為擴(kuò)張目標(biāo)，迅速鎖定了成都、濟(jì)南、合肥、蘇州等四個(gè)城市。

　　順勢(shì)擴(kuò)張的鑫苑置業(yè)在2007年達(dá)到了迄今為止輝煌的頂點(diǎn)。2007年12月13日，鑫苑置業(yè)董事長(zhǎng)張勇敲響了美國(guó)紐交所的開市鐘聲，鑫苑置業(yè)成為在美國(guó)成功上市的頭家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　從天堂到凡間的距離不過(guò)瞬間，這在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)伺的房地產(chǎn)市場(chǎng)上尤為明顯。

　　眾所周知的是，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折就在此后到來(lái)。與許多小房企一樣，鑫苑置業(yè)遭遇了較寒冷的一個(gè)冬天，它的許多做法在逆市中變成了一把雙刃劍。比如它的“零庫(kù)存”，比如它對(duì)二三線城市的過(guò)于專注。

　　“不存地、不存房、零庫(kù)存”原本是中小開發(fā)商的本能策略。除非資金鏈斷裂，它們拿地之后會(huì)盡可能快地將項(xiàng)目推至預(yù)售階段，每次現(xiàn)金回流都意味著擺脫了一次崩盤的厄運(yùn)。

　　但自2007年年底房地產(chǎn)步入盤整期后，樓市價(jià)量齊跌，成交量更是下降明顯，在市場(chǎng)環(huán)境劇變的背景下，“鑫苑速度”難以為繼。

　　對(duì)于主攻中小城市，市場(chǎng)人士同樣認(rèn)為這令鑫苑置業(yè)的布局過(guò)于單薄：一方面是在政府調(diào)控下，二線城市的房?jī)r(jià)正在下調(diào)；另一方面，許多大開發(fā)商同樣看到了二三線城市蘊(yùn)藏的購(gòu)購(gòu)力，這將對(duì)專攻二三線城市的鑫苑置業(yè)形成巨大壓力。比如，萬(wàn)科2007年前6個(gè)月在蘇州和成都取得的銷售業(yè)績(jī)分別為4.58億元和1.89億元。

　　上述市場(chǎng)人士在2008年年初即指出，鑫苑融資成功后業(yè)績(jī)大幅增漲，一方面是因?yàn)樗幕鶖?shù)小，另一方面得益于房?jī)r(jià)的上漲。以鑫苑在鄭州開發(fā)的幾個(gè)樓盤為例：2006年均價(jià)為330美元，2007年前三季度上述樓盤均價(jià)達(dá)634美元，漲幅達(dá)92%。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)后，鑫苑的高成長(zhǎng)遭遇重重挑戰(zhàn)。。

　　回望之下，所有的推論都不幸言中。

　　分析人士稱，鑫苑置業(yè)曾經(jīng)引以為傲的種種戰(zhàn)略手段，終抵不過(guò)行業(yè)冬季的寒冷。此次的“質(zhì)量門”不過(guò)是市場(chǎng)下行期內(nèi)鑫苑置業(yè)曾賴以成名的運(yùn)營(yíng)模式的副產(chǎn)品。

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