"以租代征"即未經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，通過租用農(nóng)村集體農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。"以租代征"現(xiàn)象在全國(guó)各地不同程度存在并有蔓延之勢(shì)。對(duì)2005年1月1日以來的"以租代征"問題進(jìn)行集中查處，是這次百日?qǐng)?zhí)法專項(xiàng)行動(dòng)的工作之一。那么，"以租代征"，對(duì)土地管理和調(diào)控產(chǎn)生了什么樣的影響，為什么將它列為此次專項(xiàng)行動(dòng)的？

"以租代征"沖擊了土地"閘門"效應(yīng)

"以租代征"作為一種新的違法占地行為，在很多地方普遍存在，甚至大行其道。

據(jù)國(guó)家土地督察北京局對(duì)華北五省區(qū)市的調(diào)查，"以租代征"主要有六種表現(xiàn)形式：一是用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地，二是基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地，三是基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地，四是基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為，五是村民自行出租自己的承包地，六是村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，只有興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)和村民建設(shè)住宅，或者是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，或者使用依法征收的農(nóng)民集體所有的土地；未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人不得將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；除符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移之外，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。"以租代征"的特征是，違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，規(guī)避依法進(jìn)行征地補(bǔ)償和安置，規(guī)避履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。嚴(yán)重違反了《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。

三令五申，要求嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門，嚴(yán)控建設(shè)用地規(guī)模?？墒?，大量"以租代征"行為的發(fā)生，沖擊了土地閘門效應(yīng)。根據(jù)歷年衛(wèi)片執(zhí)法檢查的實(shí)際數(shù)據(jù)估算，每年我國(guó)新增建設(shè)用地95%以上屬于農(nóng)村集體農(nóng)用地。在新增建設(shè)用地中，違法占用農(nóng)村集體農(nóng)用地的宗數(shù)、面積以及耕地面積，幾乎都在50%以上，而"以租代征"是主要的違法形式之一。這種行為不僅嚴(yán)重違法,而且嚴(yán)重影響了國(guó)家土地管理的秩序，也影響了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的有效執(zhí)行和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)"以租代征"從未松過口

早在兩年前，國(guó)土資源部就下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決制止"以租代征"違法違規(guī)用地行為的緊急通知》，明確指出，嚴(yán)禁"以租代征"擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，依法嚴(yán)肅查處"以租代征"違法違規(guī)用地行為。

2006年5月，國(guó)土資源部《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》中，要求各地認(rèn)真組織對(duì)以租代征違法用地、閑置土地和別墅用地的清理。6月，國(guó)土資源部辦公廳發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知》，再次明確："未依法進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)'以租代征'的，按非法批地從重處理；單位和個(gè)人擅自'以租代征'的，按非法占地和擅自出租農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)從重處理。"8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》即國(guó)務(wù)院31號(hào)文件規(guī)定，"未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過'以租代征'等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過'以租代征'等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。"

上述情況表明,現(xiàn)行法律、政策對(duì)"以租代征"始終沒有松口。但從實(shí)際情況看，這項(xiàng)工作尚未引起各級(jí)地方政府高度重視，對(duì)"以租代征"還缺乏強(qiáng)有力的預(yù)防糾正措施，清理整治還很不徹底，"以租代征"蔓延之勢(shì)未得到有效遏制。

多管齊下，剎住"以租代征"歪風(fēng)

不可否認(rèn)，"以租代征"行為受利益驅(qū)動(dòng)，有著強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因。同時(shí)，現(xiàn)行的法律制度不夠完善，查處"以租代征"違法行為難度很大。但是,對(duì)"以租代征"必須堅(jiān)決予以糾正和查處。這次百日行動(dòng)，將"以租代征"列為治理之一，就是要堅(jiān)決剎住"以租代征"滋生蔓延之勢(shì)。

據(jù)了解,國(guó)土資源部將充分利用衛(wèi)片執(zhí)法檢查等手段，將"以租代征"情況摸清摸實(shí)，督促各地對(duì)"以租代征"進(jìn)行全面清理。在此基礎(chǔ)上，對(duì)發(fā)現(xiàn)的"以租代征"違法違規(guī)現(xiàn)象，各地要依照有關(guān)法律法規(guī)，查處到位，認(rèn)真整改。國(guó)土資源部將對(duì)各地查處糾正情況進(jìn)行檢查。

在剎風(fēng)治亂的同時(shí)，將研究解決深層次問題和矛盾，創(chuàng)新土地管理機(jī)制，拿出長(zhǎng)遠(yuǎn)有效的辦法，引導(dǎo)用地單位和個(gè)人，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法依規(guī)用地，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

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