一直高喊著“用地供應(yīng)不足乃京城房?jī)r(jià)上漲較主要原因”的開發(fā)商們，在今年年初大規(guī)模住宅用地供應(yīng)面前卻似乎表現(xiàn)出了畏頭畏尾的征兆。業(yè)內(nèi)人士表示，土地閑置稅的征收、國(guó)家相關(guān)部門針對(duì)開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備情況的調(diào)查，以及目前樓市集體“唱跌”的形勢(shì)，是年初北京土地市場(chǎng)“低調(diào)”交易的主要原因。

記者從北京市土地整理儲(chǔ)備網(wǎng)站上看到，在1月北京已成交土地中，位于通州區(qū)的3宗規(guī)劃建筑面積均超過(guò)19萬(wàn)平方米的住宅規(guī)模用地，成交價(jià)格相比去年出現(xiàn)了大幅度下跌。以往眾家企業(yè)爭(zhēng)搶的住宅用地在樓市“拐點(diǎn)”面前也開始變得“不吃香”起來(lái)。而值得關(guān)注的是，在1月已成交土地中，以聯(lián)合體拿地的模式占到了1/3，拉上別家公司一起抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)儼然成為了當(dāng)下開發(fā)商逐漸流行的趨勢(shì)。

通州地價(jià)降1600元/平方米

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備的數(shù)據(jù)顯示，1月份較先成交的3塊地分別位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)和永順鎮(zhèn)。其中，通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)居住項(xiàng)目國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)A1-1-(1-8)北地塊用地由北京融科置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京東環(huán)望京房地產(chǎn)有限公司、北京田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以66369萬(wàn)元競(jìng)得。該地塊位于通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村，占地20.1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積20.4萬(wàn)平方米，樓面價(jià)3238元/平方米。通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅及配套項(xiàng)目(珠江國(guó)際家園三期南區(qū))用地由北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣東珠江投資有限公司聯(lián)合體以61000萬(wàn)元競(jìng)得。該地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨村，土地面積12萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積19萬(wàn)平方米，樓面價(jià)3097元/平方米。而通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設(shè)施、住宅及配套項(xiàng)目(環(huán)保園區(qū)二期東區(qū))用地由北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以69802萬(wàn)元競(jìng)得。地塊位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)馬村、姚村、小白村，土地面積26萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積47.2萬(wàn)平方米，樓面價(jià)1477元/平方米。

綜合計(jì)算下來(lái)，這3塊通州地塊的樓面均價(jià)僅為2064元/平方米。而去年下半年同樣是兩塊通州成交地塊，樓面均價(jià)卻為3606元/平方米，其中北京五河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以7億元的價(jià)格拿下了通州區(qū)玉橋西里住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目用地，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)格更是已經(jīng)達(dá)到了5050元/平方米。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成今年年初熱點(diǎn)區(qū)域土地成交價(jià)格不高的主要原因，與近段樓市“拐點(diǎn)”之說(shuō)越來(lái)越盛、購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越濃厚的形勢(shì)密切相關(guān)。而國(guó)務(wù)院近期關(guān)于打擊囤地行為的一系列政策，也在一定程度上影響了開發(fā)商對(duì)新項(xiàng)目的投資。

與此同時(shí)，對(duì)于這樣的成交結(jié)果，北京當(dāng)代集團(tuán)總裁張雷和萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖等業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)紛紛高態(tài)表示，“3塊土地的低價(jià)成交有益于抑制北京地價(jià)的上漲”。目前北京通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)的在建住宅項(xiàng)目銷售價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元/平方米至10000元/平方米之間；而通州區(qū)核心地段新華大街的住宅項(xiàng)目銷售價(jià)更是超過(guò)了每平方米10000元左右。

1月份土地放量增8.5倍

今年1月份，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)數(shù)年來(lái)同期之較。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備網(wǎng)站顯示，1月，北京已推出30余宗地，土地面積超過(guò)500公頃，總體規(guī)劃建筑面積近700萬(wàn)平方米，相比去年同期增長(zhǎng)了8.5倍。這些地塊中，除4塊純商業(yè)性質(zhì)的用地外，其余均是以住宅用途為主的地塊。

在目前北京市土地整理儲(chǔ)備即將入市的22宗地塊中，有17塊規(guī)劃建筑面積在10萬(wàn)平方米以上，其中的3宗地塊分別為朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村住宅及配套設(shè)施、商業(yè)金融(1號(hào)地)項(xiàng)目用地，規(guī)劃建筑面積超過(guò)66萬(wàn)平方米；昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營(yíng)村住宅及配套設(shè)施、商業(yè)金融用地，規(guī)劃建筑面積52萬(wàn)多平方米；朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)居住、公建項(xiàng)目用地，規(guī)劃建筑面積41萬(wàn)多平方米；均以招標(biāo)形式在今天公開投標(biāo)。

業(yè)界普遍認(rèn)為，自去年下半年開始，為平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，政府不斷加大和加速住宅用地的供應(yīng)，導(dǎo)致去年年底土地集中放量，2007年12月住宅土地成交更是創(chuàng)下了去年全年之較。而1月土地供應(yīng)充足，尤其是住宅用地充足主要也是受到政策影響所致。此外，去年年底前市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示截至2007年底將供應(yīng)700多公頃商品房用地，但實(shí)際上2007年12月實(shí)際成交約為220公頃。很顯然，這700多公頃商品房用地供應(yīng)的剩余計(jì)劃已經(jīng)轉(zhuǎn)而在今年1月執(zhí)行。根據(jù)實(shí)際計(jì)算，今年1月和去年12月的土地供應(yīng)量總和已經(jīng)超過(guò)700公頃。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年1月土地市場(chǎng)的集中供應(yīng)是去年的延續(xù)。

事實(shí)上，今年土地供應(yīng)年初便掀起高潮也是與北京市土地整理儲(chǔ)備，在去年11月召開的“確保2007年土地供應(yīng)誓師暨2008年保障供地動(dòng)員大會(huì)”的會(huì)議精神相吻合，在該次大會(huì)上，包括朝陽(yáng)、昌平、房山等9個(gè)區(qū)縣分的主任均結(jié)合確保2007年土地供應(yīng)的落實(shí)措施逐一進(jìn)行了誓師，表示將采取各種措施，加速推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展，合理安排供地時(shí)序，確保2008年土地供應(yīng)。

去年住宅用地成交300億元

在北京市土地整理儲(chǔ)備“2007年成交一覽表”中，記者查看到，2007年北京成交的住宅地塊共48塊，比2006年的55塊減少7塊。成交地塊規(guī)劃建筑總面積達(dá)885.6多萬(wàn)平方米，成交額近304.7億元。而地塊成交均價(jià)為3440元/平方米，接近2007年平均房?jī)r(jià)的1/5。

從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看。朝陽(yáng)區(qū)仍然是2007年的供地大區(qū)，住宅類規(guī)劃面積共計(jì)1091963平方米，達(dá)到2007年整個(gè)成交住宅地塊面積的12%。其中，來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村推出的3塊地，不僅土地面積龐大，成交額也較高，一攬2007年北京土地成交額排名前。事實(shí)上，從今年年初的土地供應(yīng)來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村也有望成為供應(yīng)大戶，率先入市的宗地塊就達(dá)到了66萬(wàn)多平方米。

除此之外，豐臺(tái)區(qū)則成為西部地塊崛起的標(biāo)志。截至去年12月24日，豐臺(tái)區(qū)共有6塊住宅類地塊成交，僅次于朝陽(yáng)區(qū)，已超過(guò)海淀區(qū)。雖然成交價(jià)格尚不能與朝陽(yáng)區(qū)相媲美，但不乏被萬(wàn)科、保利等大企業(yè)相中的地塊，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展后勁。

2008年，根據(jù)北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛的說(shuō)法，目前北京市場(chǎng)上未形成供應(yīng)量進(jìn)行銷售的土地尚有3000公頃。那么，在政府供應(yīng)力度的繼續(xù)加大下，2008年北京有效供應(yīng)相較2007年顯然會(huì)“有增無(wú)減”。而安家盛同時(shí)也透露，單一土地面積在十幾萬(wàn)平方米的地塊將成為供應(yīng)主體。由此不難看出，今年年初或?qū)⒊蔀榇笞诘貕K較后的“舞臺(tái)”，而1月份入市的數(shù)十宗規(guī)劃建筑面積達(dá)到20萬(wàn)平方米以上的地塊，也或?qū)⒊蔀檩^后的“大蛋糕”。

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