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土地狂飆過后
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 864 次
在土地頻頻流拍背后,以土地出讓金為主要收入來源的地方政府進(jìn)退兩難
4月,隨著開發(fā)商瘋狂拿地后陷入資金困境,以土地出讓金為主要收入來源的地方政府,也面臨進(jìn)退兩難境地。
2008年年初,在經(jīng)歷罕見的多次土地流拍后,北京市土地儲(chǔ)備大幅削減了一季度土地供應(yīng)計(jì)劃:2月和3月,北京僅四宗住宅用地入市,均以超出標(biāo)底不高的價(jià)格成交;原計(jì)劃入市的15宗土地,推遲至二季度入市。這之中,便包括備受矚目的"明星地塊"--廣渠路15號(hào)。
這塊地位置,臨近北京東三環(huán)路,規(guī)劃建筑面積達(dá)41.76萬平方米,周邊樓盤售價(jià)目前至少2萬元/平方米,2007年曾被譽(yù)為"北京未來新地王"。但是,2008年1月16日這塊地入市后,卻因競(jìng)標(biāo)者少于額定的三家開發(fā)商而流拍。
"目前這塊地仍在審批中,尚未確定入市時(shí)間。"北京市土地儲(chǔ)備市場(chǎng)處一位工作人員向《財(cái)經(jīng)》記者表示。
"在市場(chǎng)未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的情況下,政府很擔(dān)心再出現(xiàn)流拍,選擇入市時(shí)機(jī)將比較謹(jǐn)慎。"一位接近北京市國(guó)土資源局的人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示,"一方面,土地出讓金是地方政府的主要收入來源,另一方面,保證土地供應(yīng)量是抑制房?jī)r(jià)上漲的前提條件?,F(xiàn)在天價(jià)拍地受到了限制,但土地市場(chǎng)萎靡,令地方政府同樣頭疼。"
與北京情況類似,2007年10月以來,土地流拍在全國(guó)蔓延。截至2008年3月,全國(guó)有超過40宗土地出現(xiàn)流拍。即使在未流拍的土地交易中,除2008年1月恒大地產(chǎn)在廣州以41億元"天價(jià)拿地",大部分成交地價(jià)均超出標(biāo)底不高。
與此相對(duì)應(yīng)的是2007年10月前土地市場(chǎng)的瘋狂,以碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)為頭,一大批開發(fā)商掀起一場(chǎng)拿地狂飆,土地儲(chǔ)備成倍擴(kuò)張。
如今,在信貸緊縮、房地產(chǎn)價(jià)格和成交量雙雙下跌的市場(chǎng)環(huán)境下,一些豪賭未成的開發(fā)商陷入資金困境;少數(shù)套得土地紅利的開發(fā)商也迫于形勢(shì),收緊陣線。
"在此情形下,少數(shù)資金充裕的開發(fā)商也不會(huì)輕易參與招拍掛,轉(zhuǎn)而以股權(quán)收購(gòu)的方式低價(jià)取得一些土地。"一位開發(fā)商對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。土地市場(chǎng)無人埋單
4月8日,深圳寶安、龍崗五宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易結(jié)束掛牌出讓。這五塊土地自2007年底入市,多次流拍。
結(jié)果,僅振業(yè)地產(chǎn)以2836元/平方米樓面地價(jià),取得龍崗一宗建筑面積逾24萬平方米地塊--這一價(jià)格僅與2006年該地塊價(jià)格相當(dāng)。另外四宗土地再遭流拍。
2007年10月后,銀行緊縮地產(chǎn)信貸,流拍情形在全國(guó)各地紛紛出現(xiàn):10月22日,江蘇常州共推出了九宗土地,其中兩塊流拍,六塊以底價(jià)中標(biāo);12月6日,廣州市推出12宗地塊,僅七家單位競(jìng)價(jià),較終兩塊流拍、五塊以底價(jià)成交;12月7日,成都推出總面積約258畝的三幅地塊,全部流拍;12月14日,因投標(biāo)公司未達(dá)三家,北京朝陽區(qū)清河營(yíng)村一地塊流拍;12月17日,深圳市寶安區(qū)三宗合計(jì)占地面積近13萬平方米居住用地因無人競(jìng)購(gòu)流拍……
進(jìn)入2008年1月,除北京廣渠路15號(hào)地流拍,南京推出五塊土地,兩塊流拍,其余三塊以底價(jià)成交。福州推出三塊土地只有一塊成交。
幾個(gè)月來,全國(guó)流拍土地超過40宗。
地市持續(xù)萎靡令政府進(jìn)退兩難。深圳、福州等地國(guó)土部門面對(duì)土地流拍,或調(diào)低標(biāo)底反復(fù)招標(biāo),或轉(zhuǎn)招標(biāo)為掛牌,降低門檻,卻仍遭遇冷場(chǎng)。北京國(guó)土資源局不得已以推遲土地入市時(shí)間應(yīng)對(duì)。
然而,土地入市時(shí)間不可能無限期拖延,轉(zhuǎn)入下一季度入市也為未來增加了壓力。據(jù)北京市土地儲(chǔ)備披露,北京將在二季度集中投放超過50塊地,總量接近620萬平方米。這是自招拍掛以來北京單季度土地入市的放量,屆時(shí)是否有人埋單,引人關(guān)注。"廣東五虎"模式
地產(chǎn)商在2007年掀起的土地狂飆,更像是一場(chǎng)"較后的瘋狂"。
其中,廣東五家規(guī)模的地產(chǎn)商--碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及雅居樂--業(yè)內(nèi)戲稱"廣東五虎",在土地儲(chǔ)備上的急速擴(kuò)張,較為突出。
2007年4月,碧桂園在香港上市,一躍成為內(nèi)地市值的地產(chǎn)商,一度被認(rèn)為是瘋狂拿地策略的成功典范與受益者。年報(bào)顯示,截至2007年12月31日,碧桂園土地儲(chǔ)備已由上市時(shí)約1900萬平方米增加至約3840萬平方米。
土地激增的同時(shí),其負(fù)債亦激增至約192億元,其中,銀行貸款達(dá)69.91億元。2007年底,迫于資金鏈緊張,碧桂園嘗試發(fā)債,不料遇挫。2008年2月,碧桂園縮水發(fā)行5億美元可轉(zhuǎn)債,其中40%用于償還一筆中國(guó)銀行的短期借款。較近,該公司已鮮有擴(kuò)張土地舉動(dòng)。
與多數(shù)地產(chǎn)商相比,碧桂園借牛市之機(jī)融資,使其擁有近95億元現(xiàn)金存款,仍算幸運(yùn)。
相形之下,富力地產(chǎn)則因去年大舉擴(kuò)張陷入債務(wù)危機(jī)。其年報(bào)顯示,2007年該公司收購(gòu)?fù)恋毓策_(dá)20塊,共計(jì)1030萬平方米,土地儲(chǔ)備增加至2620萬平方米。其貸款總額達(dá)199億元;應(yīng)付賬款達(dá)111億元(大部分為拖欠土地款),遞延稅項(xiàng)14億元;資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)140%,而其現(xiàn)金不足23億元。
面對(duì)如此巨額負(fù)債,富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉公開表示,希望通過回歸A股上市融資,并稱短期內(nèi)不再購(gòu)置土地,加大銷售力度,以縮減負(fù)債。他預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)目前應(yīng)收款項(xiàng)約為30億元-40億元,到二季度末,可令負(fù)債率降至100%以下。
但富力地產(chǎn)A股上市計(jì)劃至今仍未獲批。即使上市獲批,在股市、樓市雙跌的市場(chǎng)境況下,其融資前景亦不樂觀。
雅居樂與合生創(chuàng)展在2007年土地?cái)U(kuò)張速度不亞于上述兩家,至今仍未公布年報(bào),無法知曉其目前資產(chǎn)負(fù)債情況。不過,根據(jù)雅居樂中期業(yè)績(jī)報(bào)告,至2007年6月,其土地儲(chǔ)備已達(dá)2455萬平方米,與2006年底相比增長(zhǎng)52%,其凈資產(chǎn)負(fù)債率亦由2006年底的2.2%躥升至63.9%。
恒大地產(chǎn)2007年土地儲(chǔ)備則增加八倍,達(dá)4580萬平方米。不久前,恒大地產(chǎn)香港上市折戟,深陷債務(wù)危機(jī)。與上市公司相比,恒大地產(chǎn)融資路途更為艱險(xiǎn)。
瘋狂拿地并遭遇資金困境的地產(chǎn)商,不僅僅是"廣東五虎"。2007年,大多數(shù)開發(fā)商均較以往大規(guī)模增加了土地儲(chǔ)備。
招商地產(chǎn)花費(fèi)約48.22億元,新增土地面積221萬平方米,建筑面積454萬平方米,其土地儲(chǔ)備總面積已超過800萬平方米,而在2006年該公司購(gòu)置土地花費(fèi)不足28億元。
其年報(bào)顯示,目前招商地產(chǎn)總資產(chǎn)約251億元,總負(fù)債約159.6億元。其中,短期借款約56.7億元,長(zhǎng)期借款約36億元,應(yīng)付款約29億元,貨幣資金約35億元,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量約為負(fù)40億元,資金鏈較緊張。招商地產(chǎn)擬在A股再融資80億元,正等待證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
金地去年在八個(gè)城市獲得14個(gè)項(xiàng)目,可售建筑面積共504萬平方米,地價(jià)總計(jì)161.61億元。其總資產(chǎn)約253億元,總負(fù)債約161億元,短期借款19億元,長(zhǎng)期借款54億元,應(yīng)付賬款14億元,貨幣資金約25億元。
金地自2007年9月以2.04億元獲取東莞市一地塊51%股權(quán)后,該公司便再未購(gòu)入土地,與前三季度瘋狂購(gòu)地形成鮮明對(duì)比。為緩解資金情況,金地在2008年初發(fā)行了12億元公司債。
上海復(fù)地2007年共獲得七個(gè)項(xiàng)目,建筑面積達(dá)475萬平方米,權(quán)益建筑面積達(dá)275萬平方米,同比增長(zhǎng)337%。目前上海復(fù)地土地儲(chǔ)備達(dá)950萬平方米。其總資產(chǎn)約為183億元,總負(fù)債約為127億元,銀行存款約23億元。迫于資金緊張,與富力地產(chǎn)一樣,上海復(fù)地制定了回歸A股計(jì)劃,正等待證監(jiān)會(huì)審核。
中國(guó)海外集團(tuán)有限公司亦是去年急速擴(kuò)張的開發(fā)商之一,2007年新增土地儲(chǔ)備建筑面積比2006年增長(zhǎng)55%。
2007年,萬科成為惟一總資產(chǎn)超過1000億元的內(nèi)資地產(chǎn)公司,其土地儲(chǔ)備約為2163萬平方米,全年增加930萬平方米,約有40%來自收購(gòu)公司或通過合作方式取得。土地?cái)U(kuò)張也令其負(fù)債超過了65%--萬科自己制定的負(fù)債界限;不過,104.38億元現(xiàn)金存款令其資金較為寬裕。百日是否劇變
面對(duì)不同程度的負(fù)債壓力,地產(chǎn)商們一方面各自尋找融資途徑;另一方面根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì),決定應(yīng)對(duì)策略。
包括富力地產(chǎn)、金地等大多數(shù)負(fù)債較高、現(xiàn)金較少的地產(chǎn)商,選擇暫時(shí)退出土地市場(chǎng),并尋求在股市上獲得融資。不過,2007年10月以來,證監(jiān)會(huì)一直關(guān)閉地產(chǎn)上市及再融資大門,加劇了這些地產(chǎn)類上市公司的資金緊張。
近日,證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部處長(zhǎng)習(xí)龍升公開表示,證監(jiān)會(huì)一直鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)A股上市,但對(duì)上市及再融資用于購(gòu)地的企業(yè),暫不審批。
不過,若一家地產(chǎn)企業(yè)上市融資目的僅為清欠債務(wù),能否為市場(chǎng)接受,也成為問題。這是地產(chǎn)股上市及再融資沒有進(jìn)展的主要原因。
有分析人士認(rèn)為,大部分地產(chǎn)商陷入資金困境的情況下,為一些資金相對(duì)充裕的地產(chǎn)商提供了兼并擴(kuò)張的機(jī)遇。然而,地產(chǎn)業(yè)兼并潮至今未露端倪,資金較為充裕的地產(chǎn)商,在目前形勢(shì)下大多選擇穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略,加快銷售,縮減負(fù)債。
萬科頭當(dāng)其沖。根據(jù)公告,2008年一季度,萬科銷售大幅增長(zhǎng),得益于其在2007年10月后率先展開的全國(guó)降價(jià)策略。
今年2月,萬科在廣東東莞推出的新樓盤折扣高達(dá)七折;降價(jià)又是得益于其土地價(jià)格較低,萬科多以協(xié)議轉(zhuǎn)讓或股權(quán)收購(gòu)方式獲得土地,即使降價(jià)依舊可保證其毛利。
萬科降價(jià)帶動(dòng)一波全國(guó)性降價(jià)風(fēng)潮,恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等負(fù)債較高的地產(chǎn)商均以降價(jià)促銷樓盤加速回籠資金。珠三角一帶樓盤較高折扣甚至高達(dá)五折。
在此形勢(shì)下,SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日發(fā)表言論稱,恒大IPO擱置是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界較具標(biāo)志性事件。大部分開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況不容樂觀,未來100天是很多房地產(chǎn)公司劇變的100天。
2007年,地產(chǎn)商的土地狂飆將招拍掛實(shí)施三年間的土地價(jià)格推向,導(dǎo)致"地王"頻現(xiàn)、"面粉比面包還貴"的價(jià)格扭曲現(xiàn)象。
回顧2004年,"831土地大限"之后實(shí)施土地招拍掛,地價(jià)逐年翻倍飆升,這使得在協(xié)議出讓土地時(shí)期獲得較多土地儲(chǔ)備的萬科等地產(chǎn)商坐吃土地紅利,資產(chǎn)迅速膨脹。另一方面,也催生了如順馳、碧桂園、恒大為代表的"速食土地大王"。這些中小地產(chǎn)商,通過銀行貸款、高價(jià)拿地、快速開發(fā)的策略,得以迅速壯大。支撐這一策略的便是較終上市融資。
在這一土地狂飆的險(xiǎn)招下,三年來,地產(chǎn)企業(yè)演繹了不同的資本故事:順馳資金鏈斷裂,賤賣資產(chǎn);碧桂園融資成功,市值飆升;恒大上市折戟,負(fù)債高企。
如今,在資金壓迫下,這一游戲規(guī)則下的土地市場(chǎng)終現(xiàn)瓶頸。土地市場(chǎng)萎靡使得各級(jí)政府面臨大考:重新放松貸款,將延續(xù)土地狂飆的瘋狂;繼續(xù)收緊信貸,則可能導(dǎo)致地方財(cái)政收入縮減,開發(fā)商面臨破產(chǎn)危
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