2008中國（北海）地交會上，中國土地學(xué)會秘書長黃小虎明確表示，當(dāng)前地租（地價）政策不靈活，土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃存在明顯分割，這使得當(dāng)前土地參與宏觀調(diào)控的作用減分。

近年來，地根的逐年趨緊對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。而針對這輪調(diào)控作用的評價一直以來在業(yè)界也呈現(xiàn)出較大的分歧。黃小虎的這番言論則將類似分歧再度公開化。

地租（地價）政策推高房價？

參加此次地交會的一位北京開發(fā)商向《財經(jīng)日報》透露說，在現(xiàn)行招拍掛制度下，他們在去年共參加了20多塊地的競拍，平均每幅地要交納3個億的保證金。一年下來，約有20多個億沉淀在國土局的賬戶里。但即便如此，這家公司較終一塊土地也沒有拿到。

“這種制度下是投100次標(biāo)，往往較后只中了一次標(biāo)，結(jié)果其他99次投標(biāo)的成本一定會擱在中標(biāo)的地塊里，較終轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者?！痹撻_發(fā)商補(bǔ)充說。

廣西北海市國土局局長張文軍也坦承，工業(yè)商業(yè)用地一律招拍掛一方面有利于公平競爭，但另一方面的確容易造成不理性競爭，推高土地價格。

事實上，早在上世紀(jì)90年代，國有土地有償使用曾經(jīng)存在四種方式：出讓（包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）；分期付地租，即年租制；土地使用權(quán)作價入股；土地價格算進(jìn)國企資產(chǎn)，國家暫不提取收益。

但由于規(guī)范與監(jiān)管的困難，上述出讓方式較終僅保留了公開出讓一種。

黃小虎表示，土地出讓一律實行招拍掛的較終結(jié)果是使各級政府土地管理部門成為土地市場的先進(jìn)合法經(jīng)營者，無論是國有土地，還是集體土地，均以同樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場交易；限制了土地供應(yīng)渠道的多元化，并因此造成土地市場供求關(guān)系失衡導(dǎo)致地價瘋漲。

對此，南寧市天健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理梁軍建議調(diào)整當(dāng)前的土地招拍掛方式：屬政府住房保障體系的住房建設(shè)用地招標(biāo)拍賣方式從原掛牌競投地價，改為競投住宅建設(shè)單方造價或競投住宅銷售均價，合理低價中標(biāo)。

黃小虎也認(rèn)為，通過地租（地價）政策的靈活化，保障私人建房、合作建房、政府建房、開發(fā)商建房等住房供應(yīng)方式的多元化。

規(guī)劃體系不統(tǒng)一

黃小虎稱，土地調(diào)控沒起作用的另一個制度原因是，涉及土地的規(guī)劃體系不嚴(yán)，土地規(guī)劃控制力弱。

目前，國內(nèi)涉及土地的規(guī)劃包括土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃，以及林業(yè)規(guī)劃、水利規(guī)劃、道路規(guī)劃等。但據(jù)了解，現(xiàn)在各部委根據(jù)各自規(guī)劃所提出來的用地要求量已超過現(xiàn)存的18億畝耕地。

也正是由于各自規(guī)劃分類指標(biāo)不一，《人民日報》在去年一個報道中稱，我國退耕還林已經(jīng)退了3.65億畝?！鞍凑胀恋夭块T的次詳查的數(shù)據(jù)，1996年全國有19.5億畝耕地。如果說已經(jīng)退掉了3.65億畝，剩下就不到16億畝了。”黃小虎說。

目前的涉土規(guī)劃中，較直接的分歧是規(guī)劃權(quán)限分屬兩個法律授權(quán)同時分管兩個政府部門的土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃（下稱“兩規(guī)”）。目前，“兩規(guī)”之間在管轄范圍、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源、用地分類標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計口徑、目標(biāo)側(cè)等方面存在不統(tǒng)一。

中國土地學(xué)會副秘書長邵捷傳說，“兩規(guī)”不協(xié)調(diào)就給地方留下多占地的空間。

地方突破

為了理順規(guī)劃體系，目前浙江、廣東兩省以及湖北武漢都已率先進(jìn)行試點調(diào)整，以求突破。目前，三地的試點經(jīng)驗已納入了國土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的視野，“較近，兩部委規(guī)劃司的人對浙江等地專門做了實地調(diào)研。”邵捷傳說。

據(jù)了解，浙江省頭先通過編制縣市域總體規(guī)劃，實現(xiàn)“城鄉(xiāng)全覆蓋、空間一張圖”，并將其作為“兩規(guī)”銜接的基本平臺。其次，要求每個縣市編制總體規(guī)劃時必須同步編制《“兩規(guī)”銜接報告》，并與規(guī)劃成果一并上報審批。同時在縣市域總體規(guī)劃綱要審查前，先審查“兩規(guī)”銜接報告，統(tǒng)一建設(shè)用地總規(guī)模。

而武漢市則更進(jìn)一步，索性“兩規(guī)”編制單位合署辦公，通過“兩規(guī)”使用一張圖，對城市建成區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一界定，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和規(guī)劃期限統(tǒng)一。

廣東經(jīng)驗則是在各級區(qū)域推行城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，整合更多的規(guī)劃，覆蓋更多的范圍。目前，廣東省正在建立空間決策信息平臺，計劃把所有國土資源信息、規(guī)劃信息合為一體，讓所有城市和所有部門共享。

不過，邵捷傳提醒，三地能實現(xiàn)突破的一個重要前提是省政府和市政府想控制建設(shè)用地擴(kuò)張，“如果他們沒有這個觀念轉(zhuǎn)變，這些地方實現(xiàn)突破依舊很難”。

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