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二線城市現(xiàn)賣地難:昔日開發(fā)商求政府 如今反過來
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 566 次
“從今年起,我要連續(xù)3年保證每年市里土地出讓收入不少于35億?!?月29日,來廣西北海參加“地交會(huì)”的石家莊市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。 參會(huì)的國內(nèi)十多個(gè)城市的國土局長(zhǎng)們無不感到壓力。
賣地難
“以前購都是開發(fā)商求著政府,如今卻是反過來了。
”石家莊國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人感慨地說,為保土地財(cái)政,市里啟動(dòng)了龐大的城市拆遷改造工作,僅今年就會(huì)形成1萬畝的土地供應(yīng)。2個(gè)星期以前,石家莊市全力推出的今年宗住宅用地出讓,因?yàn)閰⒓痈?jìng)拍的企業(yè)不足3家,而宣告流拍。
此前,石家莊市有關(guān)專業(yè)已在香港、北京為全市土地放量出讓做了路演。市政府投入大量人力和物力,期望全市能在2008年以好價(jià)錢賣出1萬畝地,以土地出讓收入來完成城市改造建設(shè)任務(wù)。但目前土地價(jià)格如此低迷,令他們擔(dān)憂不已。
“我們的地到底該賣多少錢?”該負(fù)責(zé)人備感苦惱——全市土地大批量推出,定價(jià)高了怕賣不出去,定價(jià)低了又怕影響市里財(cái)政收入。
其實(shí),擔(dān)心賣地問題的并不止石家莊,河北的十余個(gè)地級(jí)市也紛紛提出“城市大變樣”的改造拆遷行動(dòng)。但這些美妙的城建計(jì)劃無不指望賣地來獲得資金。
張家口市分管土地的副市長(zhǎng)在與開發(fā)商的座談中坦承,該市原本每年有幾十億的建設(shè)資金,但是落實(shí)省里“3年大變樣”的激進(jìn)式城市建設(shè)規(guī)劃后,每年地方需要投入公路等基礎(chǔ)設(shè)施的資金就達(dá)100億元,籌集這筆資金基本都靠賣地。
張家口決定將市政府搬遷,并把城市長(zhǎng)約25公里的主要街道兩側(cè),全部列入拆遷改造范圍,僅這條景觀街道建設(shè)投資,就需要上百億元。
防流拍
市專業(yè)直接督戰(zhàn)的“賣地戰(zhàn)”中,出現(xiàn)土地流拍是很尷尬的事。雖然各地在事后都不聲張,但地方政府都很緊張,擔(dān)心土地流拍影響外地開發(fā)商對(duì)城市投資的信心,進(jìn)而影響到全年推地任務(wù)。為減少退地、流拍事件發(fā)生,各地紛紛出臺(tái)應(yīng)對(duì)辦法。
南寧在眾多一線城市出現(xiàn)土地流拍后,立即提高競(jìng)購?fù)恋亻_發(fā)商的資格,同時(shí)提高了競(jìng)購保證金比例。原本只有10%左右的競(jìng)購保證金被提高到20%,甚至30%,具體保證金比例由國土局來定。但國土局會(huì)根據(jù)開發(fā)商的實(shí)力來確定保證金比例。一般來說,地價(jià)5000萬元左右的土地需要繳納1000萬元左右的保證金,而2至3億元的土地,則需要繳納5000萬到1億元的保證金。
一旦因開發(fā)商原因無法履行手續(xù),出現(xiàn)退地問題,政府將無償沒收開發(fā)商繳納的保證金。即使如此,今年廣西仍出現(xiàn)了退地事件,而廣東某市一開發(fā)商寧可被沒收5000萬元保證金,也堅(jiān)持退地。
除提高保證金比例,有些地方還采取了“切碎土地”的做法。即將原來大塊的土地進(jìn)一步“切碎”,原本500畝的地塊,很可能被切成5塊,每塊土地總額都不超過幾千萬元,對(duì)開發(fā)商不會(huì)形成很大的資金壓力。幾家開發(fā)商共同拿下5塊地后,政府或中介組織一般會(huì)撮合他們聯(lián)合開發(fā),將5塊地合成1塊去開發(fā)利用。
為了防范土地流拍,一種稱為“勾地”的土地預(yù)審制度在廣東、廣西等地流行起來。北海市國土局局長(zhǎng)張文軍介紹說,北海已實(shí)行“勾地”制度——提前向社會(huì)公布全年的土地供應(yīng)計(jì)劃,由開發(fā)商進(jìn)行意向選擇,然后根據(jù)地塊意向選擇方的情況,進(jìn)行出讓。這樣能程度保證政府對(duì)土地的把控,知道哪塊地受歡迎,哪塊地容易流拍,以便采取相應(yīng)對(duì)策。
“勾地”制度還提前了土地預(yù)審期,使土地提前了60天與市場(chǎng)見面,給地方政府和開發(fā)商更多選擇的時(shí)間。而廣東順德市也在日前高調(diào)推出這種“勾地”制度。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,所有這些手段都是防范風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)于地方政府來說,明知市場(chǎng)行情不好,一些地塊即使經(jīng)過“勾地”,仍是競(jìng)購者寥寥。(葉楓)
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