廣東省土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，以消化存量為主

廣東省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)謝戈力說(shuō)，土地供應(yīng)的有限性和需求的無(wú)限性使土地資源越來(lái)越稀缺，這是地價(jià)上漲的本質(zhì)所在。從短期來(lái)看，土地利用成本的上漲也是導(dǎo)致地價(jià)上漲的重要因素。2008年1月1日施行的新修訂的《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》規(guī)定，耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)4倍左右，外資企業(yè)征地也被列入征稅范圍。土地取得成本的提高、各項(xiàng)稅收的增加和有關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行使得土地使用成本提高，因此，地價(jià)上漲依然是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但短期內(nèi)受各種因素的影響，地價(jià)有一定的波動(dòng)也很正常。

從2007年底以來(lái)廣東樓市的表現(xiàn)看，信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開(kāi)始顯現(xiàn)效果。今年1月4日，深圳市政府公開(kāi)出讓兩宗限價(jià)商品房居住用地，其中一宗地位于龍華片區(qū)，以樓面地價(jià)每平方米 4501元成交；另外一宗位于龍崗區(qū)，因競(jìng)投申請(qǐng)人未達(dá)到法定投標(biāo)人數(shù)流標(biāo)。今年4月 8日，深圳寶安、龍崗五宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易結(jié)束掛牌出讓。這五塊土地自2007年底入市，多次流拍。“今年廣東省土地市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，以消化存量為主，地價(jià)上漲幅度相對(duì)于2007年會(huì)放緩?！敝x戈力說(shuō)。

在保障房供給時(shí)間差中，地價(jià)房?jī)r(jià)仍將在調(diào)整中上揚(yáng)

《報(bào)告》指出，去年廣州、深圳、珠海等地開(kāi)發(fā)政府保障性住房，在出讓項(xiàng)目中采用的按比例無(wú)償開(kāi)發(fā)并提供可被政府支配的公共租賃住房，減少舊城改造拆遷引致住房被動(dòng)性需求等措施，在今年發(fā)揮了重要作用，結(jié)構(gòu)性調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)上升造成一定阻力。然而，在計(jì)劃供給轉(zhuǎn)換為實(shí)體供給的“時(shí)間差”內(nèi)，房?jī)r(jià)仍將調(diào)整上揚(yáng)；此外，由于土地管理將堅(jiān)持從嚴(yán)從緊政策，未來(lái)土地供應(yīng)量是否能夠滿(mǎn)足需求仍難以預(yù)期，這也增加了預(yù)測(cè)的難度，因此，對(duì)地價(jià)變化趨勢(shì)的判斷仍需長(zhǎng)線(xiàn)觀察?？傮w上判斷，未來(lái)一到二年廣東省住宅用地價(jià)格水平仍將會(huì)上升，但預(yù)計(jì)變化幅度不大，主要原因是住房?jī)r(jià)格在上升的趨勢(shì)下將有局部波動(dòng)的可能。

東西兩翼和北部地價(jià)仍將小幅上漲，但增速減緩

據(jù)悉，廣東省政府發(fā)布了《廣東省東西北振興計(jì)劃(2006-2010年)》，明確東西兩翼要發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和臨港工業(yè)。東翼地區(qū)規(guī)劃建設(shè)汕潮揭石化基地，包括汕頭聚苯乙烯基地、潮州華豐石化基地等，爭(zhēng)取建設(shè)汕頭南區(qū)石化區(qū)煉油一體化項(xiàng)目，延長(zhǎng)石化產(chǎn)業(yè)鏈；規(guī)劃建設(shè)東翼地區(qū)裝備制造基地和汕尾電子信息產(chǎn)業(yè)基地等。西翼地區(qū)規(guī)劃建設(shè)茂湛石化基地、茂名臨港工業(yè)基地、湛江鋼鐵項(xiàng)目、湛江制漿造紙基地等。北部山區(qū)突出發(fā)展資源特色產(chǎn)業(yè)，突出產(chǎn)品精深加工和品牌建設(shè)，建設(shè)山區(qū)水泥生產(chǎn)基地、韶關(guān)冶金生產(chǎn)基地、河源旅游食品生產(chǎn)制造基地、梅州青蒿制藥項(xiàng)目、云浮石材深加工基地等。由于廣東省各項(xiàng)政策支持，以及近期重大項(xiàng)目的建設(shè)，如潮汕機(jī)場(chǎng)、汕頭填海項(xiàng)目等，預(yù)計(jì)2008年，陽(yáng)江、茂名、潮州、汕頭、揭陽(yáng)等地的地價(jià)增長(zhǎng)依然具有一定的潛力。而東翼、西翼、北部等其他區(qū)域的各個(gè)城市地價(jià)變化整體上也將呈小幅上漲趨勢(shì)，但速度會(huì)減緩，局部城市地價(jià)水平預(yù)計(jì)與上年持平，個(gè)別甚至可能會(huì)出現(xiàn)小幅回調(diào)。

受政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，廣東工業(yè)地價(jià)走勢(shì)有不確定

謝戈力透露，目前，廣東的工業(yè)用地地價(jià)的增長(zhǎng)有不確定性。他認(rèn)為，目前部分地區(qū)執(zhí)行的工業(yè)出讓較低價(jià)脫離了市場(chǎng)實(shí)際，工業(yè)用地出讓困難，各地在工業(yè)用地出讓操作中仍然持觀望態(tài)度。目前，有關(guān)部門(mén)專(zhuān)家提出，工業(yè)用地較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”脫離實(shí)際情況，缺乏操作性。國(guó)土資源部已發(fā)通知，征求各地國(guó)土資源管理部門(mén)的意見(jiàn)并收集有關(guān)資料，有可能對(duì)標(biāo)準(zhǔn)作出修改。因此，今年工業(yè)地價(jià)走勢(shì)有一定的不確定性。

此外，由于人民市升值、原材料漲價(jià)、勞動(dòng)力成本上漲、“民工荒”、“電荒”等諸多負(fù)面因素導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間下降，珠三角地區(qū)，特別是東莞、惠州、佛山等地制鞋、紡織服裝、玩具制造等行業(yè)或多或少地面臨淘汰或倒閉，短期內(nèi)大量的存量工業(yè)房地產(chǎn)閑置或轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)計(jì)2008年?yáng)|莞、惠州、佛山等地的工業(yè)用地市場(chǎng)將一改之前的升勢(shì)，基本保持平穩(wěn)。

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