12月4日，籌劃已久的重慶農(nóng)村土地交易所終于掛牌。政治局委員、重慶市委書(shū)記薄熙來(lái)，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社，國(guó)家土地督察成都局有關(guān)官員悉數(shù)到會(huì)。

本報(bào)記者獲悉，作為家農(nóng)村土地交易所，即以“地票”也就是“農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)”作為主要交易標(biāo)的，以此實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離、大范圍的農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤。

“農(nóng)村土地交易所意在探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)?！敝貞c市常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆表示，“一方面可緩解城市建設(shè)用地緊張，另一方面，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)極差地租的價(jià)值化，這個(gè)價(jià)值并轉(zhuǎn)化為大城市反哺大農(nóng)村的資金來(lái)源，為重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改的重要突破。”

在當(dāng)天的掛牌儀式上，鹿心社代表國(guó)土資源部對(duì)重慶此舉表示支持，他希望重慶方面繼續(xù)積極探索。

“地票”如何交易

作為全國(guó)家農(nóng)村土地交易所，重慶農(nóng)村土地交易所是一家注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，由市政府全額出資，為市國(guó)土管房局直屬的副局級(jí)事業(yè)單位。

交易所總裁由市國(guó)土局副局長(zhǎng)董建國(guó)擔(dān)任。董建國(guó)表示，交易所將按現(xiàn)代企業(yè)管理模式運(yùn)營(yíng)，其職能是建立農(nóng)村土地交易信息庫(kù)，發(fā)布交易信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)。該交易所與重慶市國(guó)土交易所共用信息平臺(tái)。

重慶市還專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會(huì)，交易所在這個(gè)委員會(huì)專(zhuān)業(yè)下開(kāi)展工作，并接受?chē)?guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)部機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

交易所主要開(kāi)展地票交易。所謂地票交易，指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門(mén)嚴(yán)格審核產(chǎn)生的指標(biāo)。所購(gòu)得的地票可以納入新增加建設(shè)用地計(jì)劃，增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地。除地票交易外，交易所也對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù)。

主導(dǎo)這個(gè)改革的常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆表示，交易所的成立，一方面使農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，解決農(nóng)村建設(shè)用地浪費(fèi)問(wèn)題，另一方面，城市建設(shè)用地有比例有節(jié)奏地增加，解決了城市建設(shè)用地緊張的矛盾，但城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，耕地總量不減少。

三大創(chuàng)新

本報(bào)記者獲悉，重慶土交所的整個(gè)操作模式，主要貢獻(xiàn)了三大創(chuàng)新。

獲得地票，并不等同于通常意義的用地指標(biāo)。黃奇帆稱(chēng)，這個(gè)交易所實(shí)際是解決了這樣一個(gè)問(wèn)題，即按原本的程序，項(xiàng)目占用每一畝耕地，都需向政府申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后獲得征地指標(biāo)，地方政府再進(jìn)行征地，通過(guò)土交所招拍掛出讓。

在具體操作上，就是使農(nóng)村建設(shè)用地減少，與城市建設(shè)用地增加，形成一個(gè)統(tǒng)一市場(chǎng)。即農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)為耕地，得到地票，成為產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的商品。這是大創(chuàng)新。

針對(duì)其他城市也在推行類(lèi)似改革，黃奇帆表示，這些地區(qū)的嘗試，只在一個(gè)區(qū)或縣里的范疇，是項(xiàng)目與項(xiàng)目的置換，沒(méi)有形成遠(yuǎn)距離交換，更像一個(gè)集市貿(mào)易的概念。而重慶的突破，在于此舉在全市范圍內(nèi)開(kāi)展，具備市場(chǎng)的要素。

另一個(gè)創(chuàng)新就是新的占補(bǔ)平衡模式。這主要是改變過(guò)去20多年土地占補(bǔ)平衡模式?！斑^(guò)去是國(guó)家批準(zhǔn)項(xiàng)目，通過(guò)征地，將農(nóng)田變成城市建設(shè)用地，幾年后再在農(nóng)村造地，現(xiàn)在，則是先補(bǔ)后占，保持了耕地總量的不變?！秉S奇帆稱(chēng)。

重慶每年從國(guó)家獲得10到12萬(wàn)畝指標(biāo)。明年開(kāi)始，國(guó)家報(bào)批會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，另有1萬(wàn)多畝，即年度用地總量的10%左右，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在計(jì)劃指標(biāo)之外，可通過(guò)這個(gè)交易所的市場(chǎng)渠道獲得。

再一個(gè)就是土地交易資金的流向。重慶土交所激活了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)級(jí)差地租的價(jià)值。黃奇帆稱(chēng)，地票交易的收入，將全部返到農(nóng)村，這為重慶大城市反哺大農(nóng)村，找到了一個(gè)新的資金渠道。

“現(xiàn)在，不用向政府申請(qǐng)，而通過(guò)在交易所取得地票，項(xiàng)目業(yè)主就可以直接去征地。但是征了以后，如用于房產(chǎn)、工業(yè)等非農(nóng)用途，仍要通過(guò)土地招拍掛，那時(shí)如果有競(jìng)購(gòu)者比你出價(jià)高，這塊地，就要在扣除成本后，過(guò)戶(hù)給更高的出價(jià)者。”黃奇帆說(shuō)。

“這多出的10%城市建設(shè)用地指標(biāo)額增加的部分，就是我們反哺農(nóng)村的部分?！秉S奇帆稱(chēng)。

全國(guó)農(nóng)村土地交易大市場(chǎng)？

在當(dāng)天的掛牌儀式上，鹿心社代表國(guó)土資源部希望重慶方面將交易所建設(shè)成為立足西南，輻射西部，面向全國(guó)的農(nóng)村土地交易大市場(chǎng)。

但從重慶的試驗(yàn)來(lái)看，這還有更多問(wèn)題需要厘清和解決。

建立農(nóng)村土地交易所較早是重慶市委書(shū)記薄熙來(lái)在今年3月底，在對(duì)全市農(nóng)村土地進(jìn)行了全面調(diào)查的基礎(chǔ)上提出的構(gòu)思。

隨后重慶市市政府組織專(zhuān)門(mén)人員，經(jīng)兩個(gè)月調(diào)研，形成初步方案，并作為重慶向申請(qǐng)的12項(xiàng)政策之一，報(bào)國(guó)務(wù)院有關(guān)部委。

重慶市政協(xié)常委、西南大學(xué)教授邱道持表示，“通過(guò)產(chǎn)權(quán)和用益權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)蔀閹?dòng)兩冀，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)業(yè)投入的資金?！?p>另一方面，重慶和其他地區(qū)一樣，農(nóng)村建設(shè)用地閑置嚴(yán)重。據(jù)市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，重慶農(nóng)村人均建設(shè)用地為250平方米，而城市人均為80平方米，一個(gè)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口便可節(jié)約170平方米建設(shè)用地。

重慶市國(guó)土局官員表示，土地交易所可實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)目標(biāo)，及土地的節(jié)約利用，重慶現(xiàn)有農(nóng)村戶(hù)籍人口2300萬(wàn)，如果有1000萬(wàn)轉(zhuǎn)移進(jìn)城，就可節(jié)約17億平方米建設(shè)用地，等于增加250多萬(wàn)畝耕地。

6月下旬，國(guó)家調(diào)研組到渝調(diào)研，對(duì)重慶的方案表示了初步肯定。8月上旬，國(guó)土資源部與重慶訂立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戰(zhàn)略合作備忘錄，提出支持設(shè)立重慶農(nóng)村土地交易所，探索開(kāi)展地宗交易和指標(biāo)交易，逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場(chǎng)。

但交易所的成立，仍經(jīng)歷了艱難的過(guò)程。

重慶市相關(guān)操作人士告訴本報(bào)記者，農(nóng)村土地交易所的標(biāo)牌，實(shí)際在10月下旬左右就已做好，但由于土地制度為國(guó)家基本制度，改革的風(fēng)險(xiǎn)都很難預(yù)測(cè)，重慶方面希望獲得國(guó)家層面的認(rèn)可和支持，因而遲遲未能掛牌。

邱道持表示，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的風(fēng)險(xiǎn)，就承包地而言，它關(guān)系耕地紅線(xiàn)及國(guó)家糧食安全，進(jìn)一步而言，就是農(nóng)民土地權(quán)益如何保障，國(guó)家土地用途的管制如何落實(shí)，土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)如何控制等問(wèn)題。

農(nóng)村建設(shè)這一塊，涉及的風(fēng)險(xiǎn)，則是農(nóng)民的安居，與土地收益的分享問(wèn)題。“由于土地產(chǎn)權(quán)制度的不明晰，可能成為今后收益的分享帶來(lái)隱患?！鼻竦莱直硎尽?p>鹿心社在當(dāng)日的會(huì)上也強(qiáng)調(diào)，重慶要對(duì)針對(duì)不同的土地產(chǎn)權(quán)交易，建立起合理的分配體度，并使農(nóng)村土地交易所日趨規(guī)范化，制度化。

重慶市在11月底制定的《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》，對(duì)收益分配環(huán)節(jié)作了規(guī)定，辦法規(guī)定，不同形式的農(nóng)村土地交易，其收益將按不同比例在農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間分配。

“單是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的主體是誰(shuí)，就存在很多爭(zhēng)議?！鼻竦莱终f(shuō)，但重慶作為綜改區(qū)，國(guó)家應(yīng)支持其進(jìn)行相關(guān)的探索。

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