曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)引擎，如今已拖了GDP增長(zhǎng)的后腿。上半年，上海GDP同比增長(zhǎng)10.3％，低于全國(guó)平均增幅10.4％，其中，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為負(fù)數(shù)，致使GDP少增0.4個(gè)百分點(diǎn)，為十幾年來(lái)罕見。

在海外資金虎視眈眈下，少數(shù)國(guó)內(nèi)企業(yè)開始“低成本”進(jìn)入上海房地產(chǎn)。一些業(yè)界人士都認(rèn)為，在土地財(cái)政難以改觀的情況下，如何提高土地的產(chǎn)出效應(yīng)，擴(kuò)大投資、拉動(dòng)GDP增幅，已成為上海頭要考慮的問(wèn)題。

恒大滬上“抄底”

一位接近恒大的知情人士透露，今年9月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印來(lái)到上海，拜會(huì)了楊浦區(qū)政府的有關(guān)專業(yè)。經(jīng)過(guò)一番協(xié)商，恒大擬以樓面地價(jià)2400元/平方米，拿下該區(qū)一個(gè)70余畝的住宅地塊。

“當(dāng)時(shí)，區(qū)有關(guān)專業(yè)把一些職能部門負(fù)責(zé)人叫到現(xiàn)場(chǎng)，給許家印解答土地開發(fā)條件。聽恒大有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)時(shí)商談很愉快，許家印也基本敲定開發(fā)事宜?！?p>然而，10月金融風(fēng)暴愈演愈烈，回到廣州后的許家印“后悔”當(dāng)時(shí)擬價(jià)太高，希望區(qū)政府下調(diào)該地塊價(jià)格。沒(méi)想到的是，許的提議獲得地方政府的同意，“目前雙方已完成協(xié)商，只差走相關(guān)程序了?！?p>一方是在全國(guó)堪稱大幅降價(jià)的先鋒，一方是對(duì)土地財(cái)政高度饑渴的政府，兩方互退一步，也只有土地交易冷清至極的時(shí)候，才可能達(dá)成。

該知情人士人認(rèn)為，如不出意外，該地塊將成為恒大在上海的頭個(gè)項(xiàng)目，“雖然這地塊比較小，但恒大肯定會(huì)做足功夫，為今后發(fā)展做一些準(zhǔn)備?！?p>去年10月，恒大地產(chǎn)與穗華投資有限公司（香港）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計(jì)劃以14億元收購(gòu)公司100％股權(quán)，進(jìn)而獲得該公司所持有的上海源深路1號(hào)土地。在簽訂合約時(shí)，恒大已經(jīng)支付訂金3億元，另外11億元將在上市之后所募集資金中支付。然而今年上市失利，讓恒大預(yù)期中土地款化為泡影。

4月，恒大7折銷售廣州恒大御景半島100套單位后，10月黃金周前后，又緊隨萬(wàn)科在全國(guó)促銷打折售房。據(jù)了解，“十一”黃金周恒大18個(gè)樓盤齊入市，一周勁收48億元。

大幅降價(jià)售房的恒大，資金鏈的狀況得以改善，布局上海也就被提上了議事日程。

流標(biāo)事件頻現(xiàn)

“皇帝的女兒在愁嫁?！痹谏虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究主任薛建雄看來(lái)，一個(gè)地塊要出讓，沒(méi)有一家開發(fā)商報(bào)名，這樣的現(xiàn)象今年在上海明顯增加。以往，只要上海推出一個(gè)地塊，少則幾家、多則十幾家開發(fā)商就過(guò)來(lái)哄搶。

然而，今年上海流標(biāo)的地塊，在弱市中急劇增加。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，上海市流標(biāo)土地37宗，是2007年12宗的3倍以上，其中住宅地塊流標(biāo)13宗，是上一年2宗的6倍以上。

今年3月，上海6號(hào)土地公告頭次出現(xiàn)流標(biāo)——出讓面積僅8000平方米的奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)齊百路西側(cè)地塊，因無(wú)人申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)而流標(biāo)，或許因?yàn)槌鲎尩貕K地處偏遠(yuǎn)，此次流標(biāo)并未引起太大關(guān)注。

被認(rèn)為標(biāo)志性的 “流標(biāo)事件”，是之前為各方翹頭關(guān)注的長(zhǎng)風(fēng)地塊。

今年7月底，普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，頭次推出的住宅用地7C北塊，起始價(jià)16.053億元，樓板價(jià)14300元/平方米，與周邊新建房屋的房?jī)r(jià)相差不多。在公告期間，和記黃埔、仁恒地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)等29家企業(yè)，去領(lǐng)取了出讓文件、也購(gòu)購(gòu)了地塊標(biāo)書，然而到9月3日競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)截止日，卻沒(méi)有一家開發(fā)商來(lái)報(bào)名。

土地財(cái)政新法

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部主管黃河滔介紹，前11個(gè)月，上海地塊出讓面積、地塊總建筑面積，比去年分別增長(zhǎng)13.20％和13.08％，但出讓總金額卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)13.83％。

2007年6月，保利地產(chǎn)以樓板價(jià)5877元/平方米拿下的上海顧村三幅住宅用地，遠(yuǎn)高出較近周邊地塊成交價(jià)3500元/平方米。在青浦趙巷鎮(zhèn)，去年一住宅地塊樓板價(jià)創(chuàng)下10000元/平方米，然而今年新推一塊金融商業(yè)用地，政府給出的起始樓板價(jià)僅為1300元/平方米，雖然兩宗土地性質(zhì)不同，但可看出地價(jià)萎縮不少。

“像以往那樣靠土地賣錢是不行了，如何讓‘土地生錢’已成為有關(guān)政策引導(dǎo)方向?！币晃徊辉妇呙纳虾?guó)企開發(fā)商認(rèn)為。

在11月中旬的上海市政府工作會(huì)議上，上海市結(jié)合實(shí)際部署出臺(tái)了八項(xiàng)措施。其中在“加快推進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)”一項(xiàng)中，提出要“推進(jìn)商辦樓宇建設(shè)”。會(huì)后，有關(guān) “提高上海工業(yè)用地容積率和增加寫字樓供應(yīng)量”的新政消息開始傳出。

2007年上海共有寫字樓4972萬(wàn)平方米，但寫字樓僅為440萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際水準(zhǔn)。據(jù)了解，上海市政府計(jì)劃自2008年開始，每年新增加寫字樓150萬(wàn)-160萬(wàn)平方米，到2010年新增加450萬(wàn)-500萬(wàn)平方米。

薛建雄認(rèn)為，盧灣區(qū)的淮海路共有商務(wù)樓宇20多幢，上繳的稅收約占全區(qū)稅收總額的50％?！吧虾４蛟炜偛拷?jīng)濟(jì)，樓宇財(cái)政開始發(fā)威，如何讓大企業(yè)入駐，成為各區(qū)招商引資，比如 品企業(yè)路易·威登就成為各方爭(zhēng)搶對(duì)象。”

另外，上海市政府有關(guān)部門正在醞釀意在“擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)投資的土地新政”。據(jù)了解，上海工業(yè)用地的容積率將從1提高到2，同時(shí)企業(yè)總部大樓用地也可以按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓。

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