一、《物權(quán)法》與物業(yè)管理

(一)認(rèn)真學(xué)習(xí)，全面了解和掌握《物權(quán)法》涉及物業(yè)管理活動的主要內(nèi)容

1．《物權(quán)法》回答的三個問題，一是“物”是誰的?二是權(quán)利人對物享有什么權(quán)利，負(fù)有什么義務(wù)?三是怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任。

2．《物權(quán)法》涉及物業(yè)管理的主要內(nèi)容?！段餀?quán)法》關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章逐條規(guī)定都有很強(qiáng)的針對性。頭先弄清楚什么叫建筑物區(qū)分所有權(quán)?第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睆倪@一表述看，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分權(quán)利構(gòu)成，對專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)；第七十一條規(guī)定了業(yè)主行使所有權(quán)的內(nèi)容及方式”業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益”；第七十二條規(guī)定了業(yè)主對專有部分的權(quán)利與義務(wù)，并明確“業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”。例如不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用。在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不繳納暖氣費等；第七十三條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。全國人大法工委民法室編著的《物權(quán)法精解》 (以下簡稱〈精解〉)寫到：“需要指出的是本條說的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有”；第七十四條特別就車位、車庫的歸屬做出規(guī)定?！苯ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。針對關(guān)于車庫、車位應(yīng)該屬于全體業(yè)主的意見《精解》指出：屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。而車庫、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、附或出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。對于認(rèn)為“開發(fā)商把車庫，車位建造費用攤?cè)肓顺杀?，因此?yīng)該歸全體業(yè)主”的說法，《精解》認(rèn)為，這與商品房銷售價格沒有必然聯(lián)系，而且也很難證明車庫和車位的價值是否包括在建筑成本之中；第七十五條規(guī)定了業(yè)主對建筑物進(jìn)行管理的組織機(jī)構(gòu)“可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會”，并指出“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助”；第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項內(nèi)容及決定方式和投票權(quán)數(shù)。鑒于物業(yè)面積數(shù)很容易形成在前期階段開發(fā)商的完全優(yōu)勢，所以就產(chǎn)生了人數(shù)的規(guī)定，出發(fā)點是要維護(hù)小業(yè)主的利益；第七十七條對改變住宅用途做出了規(guī)定；第七十八條規(guī)定了業(yè)主大會決定的效力；第七十九條設(shè)立了維修基金制度；第八十條規(guī)定了建筑物共有部分費用的分?jǐn)偱c收益分配；第八十一條規(guī)定了業(yè)主管理建筑物的方式，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。第八十二條規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”。第八十三條規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相應(yīng)權(quán)利義務(wù)。表述為“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會。對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道，拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。

3．《物權(quán)法》對《物業(yè)管理條例》的突破。一是對共有部分和共有設(shè)施設(shè)備的歸屬作了明晰；二是規(guī)定了住宅改變用途的法定條件；三對業(yè)主義務(wù)作了強(qiáng)化；四是規(guī)定了物業(yè)管理費的分?jǐn)傄?guī)則；第五對多種管理建筑物的模式做了明確；第六對業(yè)主自我管理機(jī)制做了規(guī)范。

(二)深入研究、把握《物權(quán)法》對物業(yè)管理活動的主要影響

1．促進(jìn)物業(yè)管理的法制化進(jìn)程

《物權(quán)法》從民事基本法律的層面，將物業(yè)管理活動相關(guān)的基本概念以法律形式予以確認(rèn)?！段餀?quán)法》的有關(guān)內(nèi)容與《物業(yè)管理條例》的基本原則、指導(dǎo)思想相一致，它不僅繼承。豐富了《條例》的內(nèi)容，而且將《條例》確立的業(yè)主大會、業(yè)主公約、專項維修基金等基本制度由行政法規(guī)上升為法律，提高了上述制度的適用范圍與效力等級。

2．促進(jìn)物業(yè)管理的加快發(fā)展

當(dāng)前的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入理性承接項目的階段，對于產(chǎn)權(quán)不清、存在隱患的項目，特別是對一些產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，矛盾糾紛不斷的老舊住宅區(qū)等項目一般不予介入或者逐步退出?？梢?，不動產(chǎn)各項權(quán)利的不明晰以及鄰里糾紛處理的煩雜已經(jīng)制約了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展?！段餀?quán)法》明確了物的歸屬和相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的準(zhǔn)則，有利于物業(yè)管理企業(yè)減少經(jīng)營風(fēng)險、降低交易成本、穩(wěn)定預(yù)期收益，從而增加生產(chǎn)性投資，提高物業(yè)管理服務(wù)的供給數(shù)量和品質(zhì)。

3．促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛的防范化解

開發(fā)建設(shè)售賣問題、業(yè)主相鄰關(guān)系處理不當(dāng)?shù)纫恢笔且l(fā)物業(yè)管理矛盾糾紛的痼疾所在，《物權(quán)法》為其有效解決提供了法律途徑。

4．促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成

《物權(quán)法》設(shè)立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，明確了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主的約束作用，規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，尤其是《物權(quán)法》第八十三條明確了要求損害他人合法權(quán)益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的實施主體是業(yè)主大會和業(yè)委會，從而為拒付物業(yè)管理費、侵占共有部分等損害他人合法權(quán)益的行為提供了業(yè)主內(nèi)部自我管理與約束機(jī)制，強(qiáng)化了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的責(zé)任與義務(wù)，有利于維護(hù)業(yè)主的共同利益。

5．促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高

《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施、也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其它管理人管理的規(guī)定，是法律維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序。權(quán)衡各方利益關(guān)系做出的選擇。從狹隘的角度看，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，會給物業(yè)管理帶來一定的壓力；另外一方面，我們應(yīng)該看到，經(jīng)過20多年的發(fā)展，從有效改善業(yè)主的生活和工作環(huán)境質(zhì)量來看，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是多產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理的主要選擇。物業(yè)管理已經(jīng)深入人心，允許業(yè)主自管并不會降低物業(yè)管理市場的潛在需求。

隨著物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度的實施，以及相關(guān)專業(yè)的市場化逐步完善與成熟，會產(chǎn)生業(yè)主聘請一個注冊物業(yè)管理師作為大管家來實施統(tǒng)攬管理，而清潔、綠化等單項業(yè)務(wù)則聘請專業(yè)公司運作的模式。還可以直接從社會上請專業(yè)公司配合業(yè)主自行管理等(單棟樓宇的管理可以試行)。這兩種模式的出現(xiàn)對我國物業(yè)管理形式多元化的形成促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，讓業(yè)主權(quán)益得到更大的保障都會有積極作用。但在短期內(nèi)不太可能成為業(yè)態(tài)的主流，前一種模式單個管理人的抗風(fēng)險能力是軟肋，而后一種模式則存在專業(yè)知識缺乏和監(jiān)管機(jī)制先天不足等弊病。

此外，《物權(quán)法》第八十一條款規(guī)定：“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其它管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。這對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高、服務(wù)態(tài)度的端正將起到進(jìn)一步的促進(jìn)作用。

6．促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)職能定位與責(zé)任邊界的明晰

《物業(yè)管理條例》明確：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。其對物業(yè)管理定位是清晰的。

但是，近些年，物業(yè)管理承擔(dān)了很多自身不該承擔(dān)和無力承擔(dān)的工作和責(zé)任，引發(fā)了很多難以解決的糾紛。這次《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主對“建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房等專有部位享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權(quán)”以及對業(yè)主大會和業(yè)委會對侵害他人合法權(quán)益行為管理權(quán)和責(zé)任的界定，應(yīng)該引起物業(yè)管理行業(yè)對自身職能定位與責(zé)任邊界作認(rèn)真的再思考。

(三)認(rèn)真貫徹《物權(quán)法》，把物業(yè)管理進(jìn)一步納入依法運行的軌道

指出，要在全社會深入宣傳制定和實施《物權(quán)法》的重要性和必要性，深入宣傳《物權(quán)法》的立法主旨、基本內(nèi)容和各項規(guī)定為實施《物權(quán)法》營造良好輿論氛圍。要利用實施《物權(quán)法》的有利時機(jī)，在全社會廣泛倡導(dǎo)全體公民學(xué)法辨是非、知法明榮辱、用法止紛爭，增強(qiáng)依法行使權(quán)利、履行義務(wù)的公民意識。

1．政府部門要研究完善物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)制度

按照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定及時修訂《物業(yè)管理條例》。修改完善業(yè)主大會制度，規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及運行；制定住宅專項維修基金管理辦法，規(guī)范專項維修基金的繳存、管理和使用。

2．物業(yè)管理企業(yè)要全面規(guī)范自身行為

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從法律和法規(guī)的層面全面梳

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