節(jié)約集約利用土地政策陸續(xù)“落地”。

日前，北京市規(guī)劃委、國土資源局等部門聯(lián)合發(fā)出《北京市城市建設(shè)節(jié)約用準(zhǔn)》(以下簡稱“標(biāo)準(zhǔn)”)，其中對北京市居住、工業(yè)用地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)做出了詳細(xì)規(guī)定。北京市規(guī)劃委副總規(guī)劃師溫宗勇在該文件發(fā)布會上表示，新的“標(biāo)準(zhǔn)”將使北京每年節(jié)地10%-20%。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，節(jié)約集約利用土地工作已被列入國務(wù)院今年工作要點(diǎn)，各地也將以各種形式，加強(qiáng)節(jié)約集約利用土地工作。但是，落實(shí)此項(xiàng)政策還需要多部門協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)土地批后監(jiān)管。

新政“落地”

今年1月7日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱“通知”)，其中要求各地要加快節(jié)約集約利用土準(zhǔn)的研究制定工作，各地規(guī)劃部門要在城市建設(shè)規(guī)劃上體現(xiàn)節(jié)約集約利用土地精神。

北京的“標(biāo)準(zhǔn)”則是全國個地方配套性文件，鄒曉云預(yù)計(jì)，在北京之后，各地也會陸續(xù)出臺類似的文件。

根據(jù)北京“標(biāo)準(zhǔn)”文件，北京市將按城、城外和軌道交通站點(diǎn)周邊等不同區(qū)域及居住工作、公共服務(wù)設(shè)施、市政交通等不同類型，對包括居住、工業(yè)、行政辦公、基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等在內(nèi)的50多類用地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)分。

對住宅用地，“標(biāo)準(zhǔn)”除重申“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)”外，還從人均用地面積、套型標(biāo)準(zhǔn)、套密度、容積率、居住人口毛密度等方面作了詳細(xì)規(guī)定。

考慮到宜居的要求，“標(biāo)準(zhǔn)”同時規(guī)定，住宅項(xiàng)目的容積率不得超過2.8。對工業(yè)用地，“標(biāo)準(zhǔn)”要求工業(yè)開發(fā)區(qū)在總體綠地率不低于30%的前提下，工業(yè)用地的綠地率一般不高于15%，容積率不低于0.8。

“標(biāo)準(zhǔn)”將北京一般商品房居住用地容積率限定在1.6-2.8范圍之內(nèi)。據(jù)記者調(diào)查，北京市在建多數(shù)普通商品房項(xiàng)目容積率都在2.6-3.4之間，約40%的在建住宅項(xiàng)目容積率在3以上。

根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)”，考慮到降低套型標(biāo)準(zhǔn)后住宅用地人口凈密度增長幅度較大，若同時采用提高容積率和降低套型標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)地措施，應(yīng)注意保持適宜的居住人口密度。

溫宗勇表示，“標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行采取新老劃斷的方式，新項(xiàng)目采取新辦法，老項(xiàng)目仍延續(xù)以前的政策。

除了北京市，各地規(guī)劃部門和土地部門紛紛開始落實(shí)“通知”。鄒曉云表示，不同地方采取了不同的形式來貫徹落實(shí)“通知”有關(guān)內(nèi)容。

廣東東莞市副市長冷曉明在日前的東莞市松山湖科技園區(qū)地塊推介會上表示，東莞市為落實(shí)節(jié)約集約用地精神，對開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，準(zhǔn)備將松山湖園區(qū)建設(shè)成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生物工程等節(jié)約集約用地的工業(yè)園區(qū)。

另外，山東、浙江等地也進(jìn)行了本地區(qū)節(jié)約集約利用土地的試驗(yàn)，部分地區(qū)將試點(diǎn)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)上報給了國土資源部。

國土資源部土地整理副主任鄖文聚介紹，國土資源部將根據(jù)各地成功經(jīng)驗(yàn)，在落實(shí)差別土地管理政策時，將節(jié)約集約利用土地的工作考慮在內(nèi)，作為考核地方土地利用計(jì)劃執(zhí)行情況的依據(jù)之一。

一位開發(fā)商代表在新浪房產(chǎn)主辦的“2008中國房地產(chǎn)上市公司測評報告”論壇上告訴本報記者，一些開發(fā)商會在項(xiàng)目批復(fù)后，“跑關(guān)系，改規(guī)劃”，以增加層高或項(xiàng)目容積率來獲得高利潤。

鄒曉云表示，“標(biāo)準(zhǔn)”將2.8界定為北京普通住宅容積率的上限，理論上可以杜絕開發(fā)商“改規(guī)劃”。

　多頭監(jiān)管難題

對于各地紛紛出臺落實(shí)“通知”的地方性配套政策的舉動，鄒曉云在表示肯定的同時，也向記者指出：節(jié)約集約利用土地政策落實(shí)需要加強(qiáng)地方部門協(xié)調(diào)，加強(qiáng)土地批后監(jiān)管，并不是一兩個文件能解決的問題。

國土資源部雖然在積極制定鼓勵節(jié)約集約利用土地的政策，但是真正落實(shí)節(jié)約集約利用土地政策的是地方政府部門。

目前，地方政府部門在土地管理上仍舊存在多頭管理，溝通不暢等問題。

在今年的全國“兩會”上，農(nóng)工黨向全國政協(xié)提交的一份提案中指出：某省土地審批權(quán)在國土部門手中、項(xiàng)目規(guī)劃被規(guī)劃部門控制，房子建設(shè)在建委手里，而項(xiàng)目投資則需要省發(fā)改委審批。盡管該省較早建立了指標(biāo)前置、補(bǔ)充合同、考核評價等相對完善的建設(shè)用地供應(yīng)監(jiān)督管理機(jī)制，但由于國土資源、發(fā)展改革、建設(shè)規(guī)劃等職能部門協(xié)同不夠，造成這些政策措施具體的實(shí)施效果并不理想。

鄒曉云指出，很多地方存在項(xiàng)目審批前各個部門插手，項(xiàng)目審批后無人監(jiān)管的狀況，歸根到底，是沒建立一套全程跟蹤的監(jiān)管體制。

鄒曉云建議，將節(jié)約集約利用土地工作變成“一條龍”式管理，提高城市規(guī)劃部門地位，由目前的單純的審批監(jiān)管部門，改為對城市規(guī)劃進(jìn)行全程管理的部門。

例如，目前城市規(guī)劃委只負(fù)責(zé)項(xiàng)目和區(qū)域的整體規(guī)劃，而不負(fù)責(zé)項(xiàng)目或小區(qū)內(nèi)的具體規(guī)劃，而將這部分規(guī)劃交給開發(fā)商來做。一方面開發(fā)商并非業(yè)主，規(guī)劃費(fèi)是業(yè)主承擔(dān)，應(yīng)該由城市規(guī)劃委來直接進(jìn)行或委托規(guī)劃公司來做，避免規(guī)劃中法律主體不清的問題；另一方面，開發(fā)商利用對項(xiàng)目或小區(qū)的規(guī)劃權(quán)，在項(xiàng)目審批后去“公關(guān)”規(guī)劃部門，擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃，來獲得暴利。

鄒曉云指出，如果不改變現(xiàn)行的多頭監(jiān)管機(jī)制，就無法徹底杜絕開發(fā)商等開發(fā)主體去“改規(guī)劃”，“走后門”。即使是“標(biāo)準(zhǔn)”中嚴(yán)格限制的工業(yè)用地中配建商品房的現(xiàn)象，也會難以徹底根除。

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