上周，房地產(chǎn)業(yè)界呼喚已久的救市政策終于出臺(tái)了。對(duì)于資金緊張的開發(fā)商和疲弱的市場(chǎng)來說，仿佛是在干旱的季節(jié)里下了一場(chǎng)小雨。暫時(shí)緩解了旱情，卻沒能解決干渴。業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，已經(jīng)出臺(tái)的救市政策改變不了目前市場(chǎng)的下跌趨勢(shì)。主要原因，除了目前市場(chǎng)下跌趨勢(shì)已然確立，難以在短期內(nèi)出現(xiàn)改變的市場(chǎng)規(guī)律之外，對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)的政策市場(chǎng)也普遍感覺力度不夠。

綜合各方觀點(diǎn)，要想使市場(chǎng)盡快走出低迷，減少調(diào)整的幅度和時(shí)間，政府應(yīng)該繼續(xù)采取更強(qiáng)有力的救市措施。

●措施一：繼續(xù)降息

一個(gè)月之內(nèi)央行兩度降息，可以明顯看出，加息周期已經(jīng)結(jié)束，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式堪憂的情況下，目前已經(jīng)進(jìn)入降息通道。市場(chǎng)預(yù)期，到年底還將有兩到三次降息。

目前五年期以上的住房商業(yè)貸款利率仍在6%以上，還有較大的下調(diào)空間。國(guó)美城總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為，政府應(yīng)該勇敢地把利率降下來。這樣不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有好處，也有利于整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)已經(jīng)明確為保增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該被重新啟動(dòng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)可以帶動(dòng)上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用很大。因此，應(yīng)該把降息進(jìn)行到底，這樣不僅可以減輕購房者的還款壓力，刺激住房需求；也可以減輕企業(yè)利息負(fù)擔(dān)，畢竟房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)利率的敏感度很高。

●措施二：降低或取消營(yíng)業(yè)稅

本次救市政策中，將頭次購購普通住宅的契稅由以前的1.5%降到了1%，同時(shí)減免萬分之五印花稅。相對(duì)于100萬的房?jī)r(jià)來說，總共可以降低0.55%的稅費(fèi)，意味著購房人可以節(jié)省5500元。雖然能為購房人減輕一點(diǎn)負(fù)擔(dān)，但其幅度卻是微小的。“對(duì)處于深度觀望的樓市來說，減稅的力度明顯不足。而且所降稅種的覆蓋面也不夠，涉及二手房交易的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅沒有下調(diào)?！表斝阒脴I(yè)總經(jīng)理劉新虎表示。

據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)人士介紹，目前在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價(jià)近10%。也就是說100萬的二手房，僅稅收一項(xiàng)即可占到近10萬。而在所有稅種中，比例、征繳涉及面較廣的就是5.5%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調(diào)整沒有涉及這兩個(gè)稅種。

另外契稅的下調(diào)所涉及到的購房人的比例目前也很小。要想享受到1%的契稅是有前提條件的，頭先必須是個(gè)人頭次購房。相對(duì)于目前已經(jīng)進(jìn)入住宅升級(jí)時(shí)代的樓市而言，多數(shù)人是為改善居住條件而進(jìn)行的二次甚至三次置業(yè)。頭次置業(yè)者已不是市場(chǎng)的主流，因此對(duì)多數(shù)購房人來說無法享受到契稅的優(yōu)惠。

國(guó)美城總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為，如果能夠減免營(yíng)業(yè)稅，將會(huì)刺激二手房的交易。二手房市場(chǎng)流通加快了，自然會(huì)帶動(dòng)一手房的交易。這樣才能起到救市作用。

●措施三：改善型住房

不應(yīng)受二次置業(yè)限制

目前出臺(tái)的所有救市政策都體現(xiàn)在對(duì)頭次置業(yè)的關(guān)照。對(duì)于二次置業(yè)者，無論是契稅還是貸款利率都沒有任何的優(yōu)惠。二次置業(yè)者頭付還要按30%交納，商品貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮10%，契稅也要按3%交納。這一系列負(fù)擔(dān)壓抑了大量二次置業(yè)者的需求。

按照階梯式消費(fèi)的規(guī)律，人們?cè)陬^次置業(yè)時(shí)往往由于經(jīng)濟(jì)能力不是很強(qiáng)而選擇購購小戶型住宅以解決基本的居住需求。而隨著年齡的增加，家庭收入的增長(zhǎng)以及家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在解決了基本居住需要之后便產(chǎn)生了改善型住房需求。這時(shí)，人們對(duì)住房面積和品質(zhì)都會(huì)產(chǎn)生更高的要求。例如，對(duì)于剛剛步入工作的年輕人來說，初次置業(yè)往往會(huì)選擇一居室，而幾年之后當(dāng)他們面對(duì)結(jié)婚和生子需要而二次置業(yè)時(shí)，往往會(huì)選擇兩居室以上的住房。

而這時(shí)對(duì)二次置業(yè)的各種限制會(huì)給他們改善住房的需求帶來更多負(fù)擔(dān)。另外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，經(jīng)過近十年高速發(fā)展目前進(jìn)入升級(jí)置業(yè)時(shí)代。更多的開發(fā)樓盤并不是針對(duì)頭次置業(yè)的購房人，初次置業(yè)者已不是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主流。

所以不論是面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的低迷狀況，還是市場(chǎng)需求的主流，都應(yīng)該放松對(duì)二次置業(yè)的限制。有專家認(rèn)為，應(yīng)該把改善型的二次置業(yè)頭付降到20%。把這種需求釋放出來給市場(chǎng)注入活力。改善型的二次置業(yè)需求并不會(huì)增加市場(chǎng)的泡沫成分，他們往往是出于真實(shí)的居住需要，而不是為了投資或投機(jī)。

●措施四：物業(yè)稅開征

無限期延后

在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)狂熱之時(shí)，物業(yè)稅的開征一度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。相關(guān)部門對(duì)于開征物業(yè)稅做了大量調(diào)研和模擬“空轉(zhuǎn)”的工作，一時(shí)間物業(yè)稅的開征似乎已是勢(shì)在必行。

然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，市場(chǎng)在幾個(gè)月之內(nèi)迅速轉(zhuǎn)冷，物業(yè)稅的開征似乎也偃旗息鼓了。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前低迷的市場(chǎng)情況下，物業(yè)稅的開征應(yīng)該無限期延后。

●措施五：延長(zhǎng)貸款年限

延長(zhǎng)貸款年限和調(diào)整貸款成數(shù)一樣，都是降低了購房者的還款壓力，減輕了未來的生活負(fù)擔(dān)，而這點(diǎn)對(duì)于自住型的購房人來說更加優(yōu)惠。

專家建議，每月還款額應(yīng)該控制在家庭月收入的30%-50%，年輕人每月少供一些，可更好地用于自身的發(fā)展和家庭的消費(fèi)。

●措施六：取消外籍人購房的

限制

給外國(guó)人在中國(guó)購房“松綁”可為樓市帶來更多利好。北京作為一個(gè)國(guó)際化的大都市，在奧運(yùn)之后更吸引了越來越多的外國(guó)人來華工作、定居，但另一方面，有意長(zhǎng)期安家的外國(guó)人在國(guó)內(nèi)購房時(shí)，總會(huì)有一系列繁瑣的手續(xù)和政策規(guī)定需要面對(duì)。有專家表示，政府如給非投機(jī)性質(zhì)的外國(guó)個(gè)人購房者在政策方面“松綁”，將帶來雙贏的局面。

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