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購(gòu)房是項(xiàng)巨大投資 貸款購(gòu)房如何才超省錢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 560 次
購(gòu)房子是一項(xiàng)巨大的投資。對(duì)于工薪,貸款購(gòu)房是較佳的選擇。然而,怎樣貸款較劃算呢?專家給出了以下建議。
頭付越少越合適
為什么這么說(shuō)呢?由于每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣,對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期不一樣,因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的頭期付款額。而依據(jù)銀行的規(guī)定,購(gòu)房貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%,也就是說(shuō)購(gòu)房者必須準(zhǔn)備20%以上的頭期付款。
專家建議購(gòu)房者較好能申請(qǐng)到70%至80%的抵押貸款。因?yàn)樵谀撤N程度上,貸款愈多愈好,頭期愈少愈好,當(dāng)然這一切都應(yīng)控制在購(gòu)房者的負(fù)債能力之內(nèi)。頭期付款額低,就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高,特別是利息負(fù)擔(dān)會(huì)多一些,但購(gòu)房者將有多余的資金用于改善其生活品質(zhì)和其他投資。因?yàn)槠渌顿Y的收益有不少項(xiàng)目都高于貸款利率,所以選擇較低的頭期付款額為好。
另外,現(xiàn)在民生銀行推出了新的貸款方式,轉(zhuǎn)按、加按、換按,這些都是很方便購(gòu)房者的選擇。其中,變更住房借款人簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”,延長(zhǎng)原借款期限或追加貸款額度的簡(jiǎn)稱“加按”,變更抵押物的簡(jiǎn)稱“換按”。如果你在貸款購(gòu)房以后,想把這套房子賣掉,就可以轉(zhuǎn)按。這樣,如果你頭付越少,你轉(zhuǎn)按之后,轉(zhuǎn)移的利息負(fù)擔(dān)就越多。假如我們購(gòu)購(gòu)一套每平方米3000元的房子,面積100平方米,按揭年數(shù)15年(180期),按揭7成和8成,就會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。如果你購(gòu)購(gòu)這樣一套房子,在5年后你想賣掉,就可以進(jìn)行“轉(zhuǎn)按”,你如果按揭是8成,頭付比7成按揭少30000元,15年利息僅僅多付12816元。而且,你轉(zhuǎn)換按揭之后,所有的利息負(fù)擔(dān)就安全“轉(zhuǎn)移”到了其他購(gòu)購(gòu)者身上。較重要的是,頭付少30000元房款,15年的利息僅僅多出12816元,投資在開放式基金上的年收益按保守的5%計(jì)算,是30000×5%×15=22500元,這還沒(méi)有算每一年的基金收益的累計(jì)投入,所以,收益要高得多。
另一方面,因?yàn)槟壳暗馁?gòu)房貸款利率不斷在降低,那么在如此優(yōu)惠的貸款利率條件下,能夠申請(qǐng)多少貸款就盡全力地申請(qǐng),只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子,利息的支出并不算太多。如果實(shí)在到較后負(fù)擔(dān)不起,還可以進(jìn)行“加按”,沒(méi)有什么可擔(dān)心的。
此外,如果你手上的錢不少,收入也可觀,除了購(gòu)房外,你還有其他比較在行的投資,不妨選擇盡量低的頭付款,反正其他方面的收入會(huì)大大降低利息的負(fù)擔(dān)。不管怎樣,在你的負(fù)債能力范圍內(nèi),選擇較高的抵押率,較小的頭付款,讓錢能更好地生錢,是較佳之舉。
貸款時(shí)間以15到20年較恰當(dāng)
一個(gè)較基本的常識(shí)是,借款期限越長(zhǎng)每月還款就越少,但總還款額必然上升。10萬(wàn)元貸款借10年,每月約需還1090元,還款總額約13萬(wàn)元;貸款借20年,每月約需還690元,還款總額約16.6萬(wàn)元。專家認(rèn)為借款年限一般15到20年就足夠了,對(duì)普通百姓而言,退休以后再承擔(dān)較高還款壓力,風(fēng)險(xiǎn)較大。此外,各商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)的營(yíng)銷中,會(huì)有一些利民措施。如“非指定樓盤按揭貸款業(yè)務(wù)”,購(gòu)房人若自己落實(shí)按揭銀行,而不需要房產(chǎn)商提供任何擔(dān)保,一般來(lái)說(shuō),可以享受房產(chǎn)商提供的一次性付款房?jī)r(jià)優(yōu)惠措施。
延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額,但是否期限越長(zhǎng)越好呢?讓我們來(lái)看一個(gè)例子。以借款10000元為例,如果2年還清,每月還款438元,利息負(fù)擔(dān)504元;如果4年還清,每月只需還款229元,每月還款減少209元,負(fù)擔(dān)減輕50%左右。但是利息負(fù)擔(dān)也從504元增加到了1004元,同樣增加了50%左右。而如果比較第29年和第30年,29年的貸款為每月還款54.73元,30年的貸款為每月還款53.93元,同樣是延長(zhǎng)一年,每月負(fù)擔(dān)只減少不到1元,1%左右。可見(jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少,而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。30年的利息負(fù)擔(dān)是9414.8元,29年的利息負(fù)擔(dān)是9046.04元,利息負(fù)擔(dān)增加將近400元,4%左右。所以合理的還款期限應(yīng)該是15到20年。
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