案情回放

　?。玻埃埃茨辏对拢跄晨粗辛宋挥诔鞘形髂戏较蛘谛藿ǖ囊惶幓▓@小區(qū)，在開發(fā)商提供的規(guī)劃資料中，小區(qū)有一個巨大的花木草坪的花園。從開發(fā)商的宣傳資料上看，王某選中的那套房距草坪較近，窗外的景觀也詳情" target="_blank">格外美麗。在得到開發(fā)商肯定修建草坪的答復(fù)后，王某爽快地簽訂了商品房購賣合同。幾天后，開發(fā)商通知王某去協(xié)商簽訂補(bǔ)充合同。因為主合同簽訂得很順利，請教內(nèi)行也說沒有什么問題，王某與開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議也就簽訂得非常爽快。但是，問題還是在一年之后出現(xiàn)了。今年四月，房屋竣工尚未入住的時候，王某再到工地上時發(fā)現(xiàn)小區(qū)的圍墻南北方向被拆開，一條寬闊的道路正在施工——原來小區(qū)草坪的位置是一條市政路，整個小區(qū)硬生生地被這條路一分為二！住房窗戶望出去的優(yōu)美的環(huán)境不但沒有了，反而平添了不盡的交通嘈雜。王某大為憤怒，找到開發(fā)商以開發(fā)商違約為由，要求解除合同追究違約責(zé)任。然而開發(fā)商拿出與王某簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，其中一條顯示：如因政府規(guī)劃的原因出現(xiàn)的變化，甲方（即開發(fā)商）不承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商解釋說：在這里修路是政府的規(guī)劃，企業(yè)無法抗衡。當(dāng)初簽訂補(bǔ)充協(xié)議時已明確告訴了王某，也得到了王某的同意……


　　律師說法


　　本案中，主合同沒有什么問題，但是補(bǔ)充協(xié)議的“政府規(guī)劃原因”則大為可疑。如果說開發(fā)商事先不知道政府的規(guī)劃，顯然是騙人的鬼話，這個世界沒有不了解規(guī)劃就亂建房亂撒錢的傻瓜。后來的事實也證明開發(fā)商知悉此規(guī)劃，之所以特意通知消費者去簽補(bǔ)充協(xié)議，明擺著是想套牢消費者。而且，補(bǔ)充協(xié)議上的“因政府規(guī)劃的原因”語焉不詳，消費者弄不清楚什么意思；較重要的是，消費者沒法預(yù)見到“政府規(guī)劃”的具體內(nèi)容，也就無從判斷其風(fēng)險。


　　律師結(jié)論


　　《商品房銷售管理辦法》第２４條規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知購受人。購受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變化以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購受人的，購受人有權(quán)退房；購受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合本案的具體情況，律師認(rèn)為：王某有權(quán)退房。


　　當(dāng)心補(bǔ)充協(xié)議的細(xì)節(jié)隱患


　　商品房購賣合同如今已經(jīng)規(guī)范，在格式合同上開發(fā)商已經(jīng)玩不出什么花樣。但是，商品房購賣主合同簽訂以后，開發(fā)商往往會通知消費者簽訂一些補(bǔ)充協(xié)議。從我們接觸的案例來看，合同問題一般多出在補(bǔ)充協(xié)議上，消協(xié)也把這種因補(bǔ)充協(xié)議而起的糾紛列為合同陷阱的重要類型。


　　在法律上，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽訂就具有和主合同同等的法律效力。但是很多消費者并不清楚，一廂情愿地以為主合同既定，補(bǔ)充協(xié)議也該沒有問題。


　　簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時候，有關(guān)的細(xì)枝末節(jié)一般都是開發(fā)商提出的，普通消費者既沒有提出細(xì)節(jié)的能力，也沒有辨別這些細(xì)節(jié)風(fēng)險的能力。因此消費者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時候，要比簽訂主合同更加小心，較好有專業(yè)人士陪同，代為參謀。


　　合同處方


　　診人：李先生病歷號：２００５００４


　　病癥一：合同第１４條規(guī)定：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。如有變化以實際交付的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)?！?Br>

　　診斷意見：購受人在購房時，往往忽略合同對所購房屋的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定，一般都是出賣人拿出格式合同的附件讓購受人簽字確認(rèn)，購受人一般基于購的是清水房的心理，也不會過多研究合同關(guān)于這方面的約定。直到接收房屋時，購受人才會仔細(xì)查看自己購的商品房，卻發(fā)現(xiàn)很多地方的及設(shè)備安裝不符合要求，如水、電、氣、光纖等達(dá)不到基本的要求，此時提出開發(fā)商就會說這符合交房的條件，并有合同為證。而國家對商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定又相對較少且不很明確，出現(xiàn)爭議對購房者往往不利。


　　建議修改：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，購受人有權(quán)要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。裝飾、設(shè)備差價以工程造價管理部門核定的為準(zhǔn)?！?Br>

　　病候二：本合同第１５條規(guī)定：“如因出賣人的責(zé)任，購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，購受人不退房，每逾期一日，出賣人按購受人已付房款的萬分之一支付違約金?！?Br>

　　診斷意見：購購者簽訂商品房購賣合同的主要目的是取得房屋的產(chǎn)權(quán)，如因出賣人的原因而使購房者不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，就不能實現(xiàn)合同目的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，購房者有解除合同的權(quán)利。而在本合同中，開發(fā)商提供的合同內(nèi)容規(guī)定購受人不能退房，也就是要求購房者明確放棄解除合同的權(quán)利，從而置購房者于完全不利的法律處境。


　　建議修改：購賣雙方應(yīng)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，注明“購受人有權(quán)選擇退房”，保留了購房者解除合同的權(quán)利。

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