借名購房切勿忽視法律風(fēng)險(xiǎn)！
深圳房地產(chǎn)律師張藝鐘
隨著新國十條、深圳十三條等房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，住房信貸政策達(dá)到的嚴(yán)格程度：1、初次置業(yè)90平米以上頭付不低于3成；2、二套房頭付不低于5成利率不低于1.1倍；3、商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，暫停發(fā)放三套及以上住房貸款；4、對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。這些政策在限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房的同時(shí)，也不可避免的傷及無辜，造成許多自住性購房者與改善性購房者無法通過正常渠道從銀行獲得貸款，從而難以實(shí)現(xiàn)購房夢(mèng)。同時(shí)投資客們?cè)诮?jīng)過一個(gè)多月的觀望之后，在房?jī)r(jià)穩(wěn)固的情況下，投資信心增強(qiáng)，投資需求復(fù)蘇，也在積極尋找方法規(guī)避房貸政策，尋求利用銀行杠桿減輕資金壓力。于是借名購房行為迅速增多。
筆者近日接待多起有關(guān)借名購房事宜的電話咨詢及約訪，同時(shí)也接受當(dāng)事人的委托就借名購房的相關(guān)問題提供法律幫助，針對(duì)不同情形制定相應(yīng)措施嚴(yán)控法律風(fēng)險(xiǎn)，確保借名購房合同雙方利益均不受侵害。在接待咨詢及辦理案件過程中，筆者深感借名購房法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，有必要對(duì)擬借名購房者加以提示，法律風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：
1、名義購方作為房屋產(chǎn)權(quán)證上的名義產(chǎn)權(quán)人有可能反悔，從而喧賓奪主否認(rèn)借名購房的事實(shí)，要求實(shí)際購方騰退房屋，導(dǎo)致實(shí)際購方錢房?jī)煽铡?br /> 2、名義購方可能因卷入訴訟、仲裁或其他紛爭(zhēng)而被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)際購方出資購購的房屋，或者造成該房屋損壞或者權(quán)能受到限制。
3、因《借名購房合同》被法院判定無效，實(shí)際購方無法得到房屋產(chǎn)權(quán)。
4、名義購方惡意處分房產(chǎn)而使實(shí)際購方錢房?jī)煽铡?br /> 5、名義購方如想自己購房，極有可能因?yàn)樵庥龆追啃刨J政策限制而與名義購方發(fā)生爭(zhēng)議進(jìn)行危及《借名購房合同》所涉房屋。
6、如果房?jī)r(jià)下跌實(shí)際購方斷供引發(fā)銀行向名義購家追償，可能危及名義購家個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益，同時(shí)造成名義購家信用記錄不良，影響今后名義購家貸款，可謂后果嚴(yán)重。
7、
風(fēng)險(xiǎn)防范措施：（略）
本人慎重提示：借名購房的法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，除文中提示的幾條外還有多種風(fēng)險(xiǎn)，希望借名合同當(dāng)事人雙方充分考慮借名購房的法律風(fēng)險(xiǎn)，聘請(qǐng)專業(yè)律師對(duì)可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分講解和闡釋、擬定書面合同及配套文件，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的防范措施，確保當(dāng)事人雙方合法權(quán)益均得以維護(hù)。

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