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當(dāng)心借名購(gòu)房 “賠了夫人又折兵”

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：北京日?qǐng)?bào) 閱讀 445 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

受房?jī)r(jià)、住房調(diào)控政策、差別化信貸和特殊性住房限購(gòu)等因素影響，借名購(gòu)房近幾年屢屢出現(xiàn)。2013年至今，市二中院共受理此類案件93件，其中，大多數(shù)糾紛發(fā)生在親屬之間。法官提醒：借名購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大，當(dāng)心賠了夫人又折兵。

為便利或避責(zé)

鋌而走險(xiǎn)借名購(gòu)房

“規(guī)避法律或限購(gòu)政策;規(guī)避銀行限貸;享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件。”法官介紹，這是借名購(gòu)房的三大原因。

近年來(lái)，及部分地方政府相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)需滿足相應(yīng)條件。而一些不具備購(gòu)房資格的購(gòu)房人，往往會(huì)選擇借用他人名義購(gòu)房。如在京連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)不滿五年無(wú)資格購(gòu)房的非京籍人員;已經(jīng)擁有住房的居民為規(guī)避“限購(gòu)令”中關(guān)于不得購(gòu)購(gòu)或第三套住房的規(guī)定;家庭年收入超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的購(gòu)房者;還有一些來(lái)華外籍人員也會(huì)借名在京購(gòu)房。

許多購(gòu)房者沒(méi)有能力一次性全額支付房款，但隨著銀行限貸政策的出臺(tái)以及對(duì)貸款人資質(zhì)的嚴(yán)格限制，一些因住房限貸政策影響不能辦理按揭貸款，年齡較大、尚有大額貸款未償還或因個(gè)人征信問(wèn)題被限制貸款的購(gòu)房者，為規(guī)避銀行限貸，通常會(huì)借名購(gòu)房。

另外，一些人想利用他人單位的團(tuán)購(gòu)或低價(jià)集資房等優(yōu)惠條件，與單位員工私下簽訂出售購(gòu)房指標(biāo)的購(gòu)房協(xié)議，以該員工名義簽訂購(gòu)房合同，由借名人(借他人名字的人)支付房款，并向該員工支付一定轉(zhuǎn)讓費(fèi)。此外，在拆遷過(guò)程中，借名購(gòu)購(gòu)拆遷安置住房的情況也時(shí)有發(fā)生。

信賴親情

借名人不簽合同多敗訴

據(jù)統(tǒng)計(jì)，93件借名購(gòu)房糾紛案件中，僅3件為單位借用個(gè)人名義購(gòu)房，其余90件均為個(gè)人之間借名購(gòu)房。個(gè)人之間借名購(gòu)房糾紛案件中，有78件發(fā)生在親屬之間。

據(jù)法官介紹，由于借名購(gòu)房行為多發(fā)生在親屬、戀人之間，基于對(duì)親情的信賴，借名人與登記人往往僅進(jìn)行口頭約定，而未簽訂書(shū)面借名購(gòu)房協(xié)議。一旦發(fā)生糾紛，借名人因未能提供有效證據(jù)證明借名關(guān)系成立，導(dǎo)致敗訴的情況時(shí)有發(fā)生。

而且，當(dāng)事人訴求也多種多樣。如借名人提起確認(rèn)之訴，要求確認(rèn)對(duì)房屋享有所有權(quán)，或要求登記人協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù);登記人則要求借名人騰退房屋，在涉及經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋時(shí)，登記人會(huì)要求確認(rèn)雙方借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效;在房屋存在轉(zhuǎn)讓或抵押的情況下，第三人則要求繼續(xù)履行合同或解除抵押合同等。

暗藏風(fēng)險(xiǎn)

借名人風(fēng)險(xiǎn)更大

借名購(gòu)房，在很多人看來(lái)似乎是一種規(guī)避政策、“曲線購(gòu)房”的有效方法，有些購(gòu)房者的確通過(guò)這種方式從中獲益。借名購(gòu)房其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)，特別是借名人面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。

法官表示，如發(fā)生在親屬、朋友之間，沒(méi)有書(shū)面協(xié)議的購(gòu)房行為，缺乏法律保障。隨著房?jī)r(jià)的大幅上漲，為獲取巨大的經(jīng)濟(jì)利益，登記人往往否認(rèn)雙方之間存在借名購(gòu)房的事實(shí)，進(jìn)而拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

如果借名人購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房時(shí)，因違反了國(guó)家政策，損害了社會(huì)公共利益，借名購(gòu)房協(xié)議會(huì)被法院認(rèn)定無(wú)效，借名人無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。

由于房屋產(chǎn)權(quán)登記在登記人名下，一旦登記人否認(rèn)與借名人之間存在借名購(gòu)房約定，登記人往往會(huì)要求借名人返還房屋，借名人將面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

而且，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上顯示登記人為房屋所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋將面臨被查封或處分的風(fēng)險(xiǎn)。若登記人離婚，其配偶會(huì)主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)分割;登記人負(fù)有債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);如果登記人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被他人繼承。

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