購房購鋪負(fù)下百萬貸款應(yīng)如何理財(cái)
在所有人眼里，現(xiàn)年27歲的吳淑玉（化名）都是一個(gè)“西關(guān)小姐”式的乖乖女。吳淑玉家境很好，父母都是高端工程師，良好的家庭熏陶使得吳淑玉性格溫柔，本分善良，對父母的教導(dǎo)也言聽計(jì)從。從小學(xué)到大學(xué)，吳淑玉一直都是好學(xué)生，整個(gè)大學(xué)甚至都沒有談過戀愛。2001年大學(xué)畢業(yè)后，吳淑玉在廣州一家外企做日語翻譯。
　　
　　然而，就是這樣一個(gè)乖乖女，卻在終身大事這個(gè)人生較關(guān)鍵的問題上，吳淑玉徹底違背了父母的意愿，對父母苦口婆心的勸說置之不理，不管不顧地閃電般地嫁給了一個(gè)窮小子，成為時(shí)髦的“閃婚”新娘。
　　
　　事情要從2004年7月10日說起，吳淑玉的一個(gè)非常要好的閨中好友要參加一個(gè)在中信廣場某咖啡屋舉辦的“8時(shí)辰約會”派對，好友經(jīng)常參加這樣的交友派對，但是對于在“8時(shí)辰”內(nèi)就要情定終身的派對還是次，于是她把吳淑玉也拉上參加了。本來吳淑玉對這樣的事情是躲避不及的，但是經(jīng)不住好友的勸說，她還是答應(yīng)了。
　　
　　派對的場面比較壯觀，8男8女分成兩排坐，鈴聲一響，男女雙方開始交談，8時(shí)辰過后，鈴聲響起后再換人。這樣，在一個(gè)公里內(nèi)，可以約會8個(gè)人，這種既經(jīng)濟(jì)又省時(shí)的約會方式在歐美很風(fēng)行，目前也開始在北京上海廣州等大城市的白領(lǐng)圈子里流行了。
　　
　　就是在這次約會上，吳淑玉認(rèn)識了他后來的老公陳玉亮，這個(gè)外形瘦弱，說話細(xì)聲細(xì)氣的農(nóng)村小伙子，卻給吳淑玉留下了深刻的印象。不知為什么，吳淑玉對陳玉亮甚至有隱隱的有些憐惜之情。
　　
　　當(dāng)晚兩人發(fā)了一夜的短信，陳玉亮講述他在農(nóng)村的故事，一個(gè)從偏僻小山村里一步步奮斗到城市里的小白領(lǐng)傳奇的經(jīng)歷，這讓出身優(yōu)越的吳淑玉很佩服，而陳玉亮為殘疾父親治病欠下20萬巨額債務(wù)更深深地打動(dòng)了她，她甚至還有些憐惜這個(gè)比自己大6歲的男人。接下來的3天里，他們短信傳情，情誼綿綿，僅僅3天，吳淑玉就做出一個(gè)驚人的決定——嫁給他！
　　
　　吳淑玉的決定讓父母很吃驚，他們怎么也沒有想到女兒竟然會嫁給一個(gè)債務(wù)纏身而且無論哪方面都不出眾的男人，雖然極力反對，但深陷愛河的女兒根本不理會，一周后，吳淑玉背著父母和陳玉亮偷偷地領(lǐng)取了結(jié)婚證，然后搬入陳玉亮租住的小屋。
　　
　　后來，吳淑玉的父母看到木已成舟，也就默認(rèn)了。2004年10月，吳淑玉的父母為她操辦了一場盛大的婚禮，并且花30萬在濱江東路為他們頭付了一套新房30%的預(yù)付款，還有903756元的貸款需要他們倆人在未來10年內(nèi)償還。每月他們要還7531.3多元的貸款。
　　
　　然而，初為新娘的吳淑玉早已心向夫家了，她用自己多年積蓄12萬，并私下里又從好友那里借了10萬元（借條寫的是吳淑玉的名字），約定在2009年11 月按照當(dāng)時(shí)的銀行利率一次性還本付息。這樣，吳淑玉幫助丈夫還清了背負(fù)的所有債務(wù)，卻向丈夫隱瞞了自己借錢的事情。吳淑玉想，自己每月7000多的工資，年底還有2-3萬的分紅獎(jiǎng)金。償還這點(diǎn)債務(wù)應(yīng)該不成問題。
　　
　　不料，蜜月剛剛結(jié)束，愛女心切的吳母又偷偷的給了吳淑玉43.2 萬元，吳母堅(jiān)持要為女兒在住家附近頭付一套裙樓商鋪?zhàn)鳛榕畠鹤约旱摹八椒俊必?cái)產(chǎn)，她親自為女兒選中了一套間24平米全價(jià)高達(dá)72萬元的商鋪，并堅(jiān)持自作主張地為女兒辦理了銀行5年4成按揭，月供5428.44元。這樣，吳淑玉又平白無故地背負(fù)了5年期本息高達(dá)325693.44元的債務(wù)。
　　
　　吳母此舉用心良苦，為了女兒，她已經(jīng)花盡了這家人全部的積蓄了。她實(shí)在不放心頭腦簡單、情感沖動(dòng)的女兒，萬一婚姻有變，只要女兒手中掌握一套旺鋪也還可以安穩(wěn)無憂。并且一再告戒女兒千萬不要和她丈夫說。吳母的愛女之心，深深地感動(dòng)了吳淑玉，卻也為自己負(fù)擔(dān)百萬元的巨債而犯愁不已。
　　
　　吳淑玉原本想這樣可以和丈夫從此過上幸福生活了，卻沒有想到，這個(gè)為愛可以為對方付出一切的“閃婚”新娘并不好做。
　　
　　由于雙方接觸時(shí)間太短，而且日常生活水平差距太大，一些不和諧的因素在蜜月后就開始出現(xiàn)了矛盾。再加上他們對于消費(fèi)觀念的不同，在一次次的爭執(zhí)后，他們心生間隙，這個(gè)為愛情而閃婚的新娘次失望了。
　　
　　 2005年春節(jié)時(shí)，吳淑玉因?yàn)橐稽c(diǎn)小事和丈夫又一次發(fā)生了爭吵，吳淑玉氣憤的罵道：“你怎么那么農(nóng)民？你身上的氣息一萬年都改不了！我當(dāng)初瞎了眼才跟了你這么個(gè)沒用的東西１這話深深地傷害了陳玉亮，原本在強(qiáng)勢妻子面前他就有些抬不起頭，現(xiàn)在妻子又這樣說他，他也有些失望了，只是冷冷地回敬說：“我是農(nóng)民不假，但我這個(gè)農(nóng)民從結(jié)婚那天起就把5000元的工資一分不剩地交給那個(gè)富家小姐，而她每月還大方地給我這個(gè)農(nóng)民600元的零花錢１夫妻間開始了冷戰(zhàn)。
　　
　　從2005年4月開始，吳淑玉把濱江東路的商鋪以每月1.46萬元的價(jià)格租給了一個(gè)時(shí)裝店，吳淑玉的想法是盡早還清債務(wù)，但是陳玉亮在7月的一個(gè)偶然機(jī)會里，突然得知妻子竟然在外面還有私房產(chǎn)業(yè)，于是他不再向妻子上繳工資了，并搬回了天河區(qū)棠下的出租屋里，分居使原本緊張的夫妻關(guān)系更加雪上加霜。
　　
　　目前，吳淑玉夫婦正在協(xié)議離婚。陳玉亮只肯負(fù)擔(dān)吳淑玉為他償還債務(wù)的22萬元借款，約定從2005年開始，每年償還4萬，到2009年時(shí)償還剩余的6萬元。對于房產(chǎn)，陳玉亮表示他不會要回他已經(jīng)繳納的房貸款，當(dāng)然也不會再為那個(gè)讓他窒息的豪宅繼續(xù)月供。
　　
　　 27歲的吳淑玉陷入了困境。未還的108.8萬元的房貸款將全部壓在她的身上；同時(shí)她自己還要負(fù)擔(dān)全部的商鋪按揭貸款；而且好友的借款也將在2009年到期。
　　
　　愛情沒有了，房子不能再丟。如今的吳淑玉絞盡腦汁地要把自己的房產(chǎn)保留下來，它不僅僅是自己未來的住處，它更是父母對女兒的一片深情厚愛。
　　
　　 2005年10月19日，吳淑玉撥通了本刊的熱線，她求助本刊為她尋找一位理財(cái)專家，為她做一個(gè)5年期的一整套理財(cái)規(guī)劃，以順利地度過2009年這道坎。
　　
　?。ㄗⅲ耗壳?，濱江東路商鋪售價(jià)2.8-3萬元/平方米，租價(jià)為3000-5000元/平方米，零售業(yè)。滿堂紅置業(yè)提供。）
　　
　　鄧為民：中國建設(shè)銀行銀行廣東省分行通達(dá)理財(cái)俱樂部客戶經(jīng)理 電話020－83011335
　　
　　吳淑玉短暫的婚姻走到這一步，令人惋惜，但由此引發(fā)的個(gè)人財(cái)務(wù)危機(jī)又使我們捏一把汗。由該案例可以看出吳小姐做事較為情緒化，婚姻如此，對于吳淑玉個(gè)人財(cái)務(wù)安排來說就應(yīng)理性對待，下面就吳小姐目前財(cái)務(wù)狀況作一分析。
　　
　　一、資產(chǎn)負(fù)債表
　　
　　吳淑玉個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元
　　
　　 資產(chǎn)負(fù)債
　　
　　 住房100住房70
　　
　　商鋪72商鋪28.8
　　
　　債權(quán)22借款10
　　
　　
　　 總資產(chǎn)194總負(fù)債108.8
　　
　　
　　 凈資產(chǎn)85.2
　　
　　
　　從吳淑玉個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債情況看，凈資產(chǎn)較高，但大部分為房產(chǎn)，且資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到56%，風(fēng)險(xiǎn)較高，負(fù)債總額高達(dá)108.8萬元，需要在5-10年內(nèi)連本帶利一起還清，到期總共要還134萬多元，個(gè)人沒有存款，也沒有購購人身保險(xiǎn)，應(yīng)付突發(fā)事件能力較弱，仍然需要依靠父母財(cái)務(wù)上的支持，但為了女兒，父母也用盡了自己多年的積蓄，所以在出現(xiàn)意外時(shí)父母的支持的能力是有限的，這就需要她對個(gè)人財(cái)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。
　　
　　二、收入支出表
　　
　　
　　吳淑玉個(gè)人收入支出表（年） 單位：元
　　
　　收入支出
　　
　　工資收入84000住房還貸90375.6
　　
　　年底分紅25000商鋪還貸138000
　　
　　商鋪出組160600假設(shè)個(gè)人支出18000
　　
　　陳玉亮還款
　　
　　 40000
　　
　　總收入309600總支出246375.6
　　
　　凈收入
　　
　　 63224.4
　　
　　從個(gè)人目前收入支出表看，尚可，但收入很大一塊來源于商鋪的出租，考慮到可能的房屋空置與欠租損失，商鋪出租以11個(gè)月來計(jì)算年收入，另外前夫的還款也可能存在一定的變數(shù)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，需考慮增加現(xiàn)金流入。
　　
　　三、理財(cái)?shù)哪繕?biāo)
　　
　　（一）頭要目標(biāo)應(yīng)是還清負(fù)債，5年內(nèi)還清用于購購商鋪本息325693.44元的債務(wù)和朋友處連本帶息114400元債務(wù)，10年內(nèi)付清用于購購住房連本帶息903756萬元的貸款。
　　
　?。ǘ閼?yīng)付突發(fā)事件，至少應(yīng)準(zhǔn)備6萬元以動(dòng)性高的資金作為應(yīng)急金。
　　
　?。ㄈ┨岣呒彝サ谋Ｕ?，購購適當(dāng)?shù)娜松肀ｋU(xiǎn)及醫(yī)療險(xiǎn)。
　　
　?。ㄋ模┘橙』橐鍪〉慕逃?xùn)，擺脫離婚后帶來的困擾，尋找真正合適的伴侶，準(zhǔn)備重新步入結(jié)婚禮堂。
　　
　　四、理財(cái)建議
　　
　?。ㄒ唬┛蓱z天下父母心，吳淑玉的父母傾資給女兒購購的商鋪具有較高的投資價(jià)值，根據(jù)評估物業(yè)計(jì)算公式看，該物業(yè)的年收益×15年遠(yuǎn)大于房產(chǎn)購購價(jià)，具有較大升值空間。打理好財(cái)產(chǎn)，減少父母擔(dān)憂也是回報(bào)父母的較好方式。
　　
　?。ǘ﹨鞘缬衩媾R的問題是入不敷出的危險(xiǎn)，每月工資收入7000多，對于大學(xué)畢業(yè)不久的她來說相當(dāng)不錯(cuò)，但每月平均支出卻超過2萬元，商鋪出租一旦出現(xiàn)斷期，則會面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。儲備應(yīng)急準(zhǔn)備金和增加現(xiàn)金流為頭等大事，離婚后一個(gè)人住在大房子里也較為寂寞，可以考慮搬回去與父母同住，一則可將自己住房出租，參考周邊的出租住房估計(jì)每月可增加3-4千收入，再則也可減少一些個(gè)人支出。每月除了還貸以外，結(jié)余的資金用于儲備應(yīng)急金，考慮到流動(dòng)性和安全性，可分別投資到貨幣市場基金（如：華夏現(xiàn)金增利基金）和新發(fā)行流動(dòng)性高的債券基金（如：博時(shí)六號-穩(wěn)定價(jià)值債券投資基金），以增加收益。應(yīng)急金的資金量應(yīng)以3-6個(gè)月個(gè)人支出計(jì)算，同時(shí)考慮到父母目前的財(cái)務(wù)狀況，取其上限12萬為宜。
　　
　?。ㄈy算住房的投資收益只有3%- 4%左右，低于資金成本，投資價(jià)值較低且負(fù)擔(dān)較重，建議選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將房子賣出為宜。即使再婚，未來的女婿是否愿意住在這套房子里也是個(gè)未知數(shù)，因此賣掉住房不失為良策。吳淑玉這時(shí)可能會想婚姻沒

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