購(gòu)房先簽《認(rèn)購(gòu)書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購(gòu)書約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。于是，大量關(guān)于定金不退的糾紛就從簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)開(kāi)始了，所以搞清認(rèn)購(gòu)書及其定金的法律作用是避免糾紛的關(guān)鍵。就購(gòu)房人經(jīng)常混淆的一些問(wèn)題，我們?cè)诖嘶卮鹑缦隆?br> 問(wèn)：是不是簽訂正式購(gòu)房合同前，必須簽《認(rèn)購(gòu)書》？
答：不是。我國(guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式預(yù)售（銷售）合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書》。換句話說(shuō)，簽《認(rèn)購(gòu)書》不是正式簽約的必要前提。
問(wèn)：怎樣看待《認(rèn)購(gòu)書》和定金呢？
答：如果《認(rèn)購(gòu)書》對(duì)房號(hào)、面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都做了明確的約定，那么可以認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書》就是一份購(gòu)賣合同，雙方簽訂的正式合同不過(guò)是把認(rèn)購(gòu)書約定的內(nèi)容具體化；如果《認(rèn)購(gòu)書》未明確主要條款，則認(rèn)購(gòu)書不具備合同的性質(zhì)，可以看作雙方的意向書，沒(méi)有合同的約束力。
所謂定金，是指當(dāng)事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的，其目的在于擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
問(wèn)：除“不予返還”和“雙倍返還”外，定金處理還有哪些不同情況？
答：認(rèn)購(gòu)書中的定金，不同情況下具有不同的性質(zhì)和作用。因此對(duì)定金的處理應(yīng)視合同的具體情況，根據(jù)定金的性質(zhì)和作用，分別按照抵作價(jià)款或收回、合同無(wú)效返還定金、一方違約而“不予返還”或“雙倍返還”來(lái)分別處理。
1.若購(gòu)方?jīng)]有按認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約或賣方在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，購(gòu)方違約的，定金不返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。
2.若雙方在規(guī)定的期限內(nèi)正式簽訂合同，則定金在購(gòu)方履約后可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或“雙倍返還”。
3.若雙方都不存在上述第1項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還購(gòu)方。
4.若因賣方未取得預(yù)售（銷售）許可證或購(gòu)方不具備購(gòu)房資格而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同或正式合同無(wú)效的，應(yīng)按無(wú)效合同處理，賣方應(yīng)將定金返還。但有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償另一方的利息損失或其他損失。
5.若賣方在正式簽約時(shí)將認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。
6.若賣方在認(rèn)購(gòu)書中表明有權(quán)在正式合同中對(duì)認(rèn)購(gòu)書中所列之價(jià)格面積等有修正之權(quán)利或聲明以正式合同為準(zhǔn)的，應(yīng)視為合同的主要條款來(lái)確定，正式合同如因此不能成立，賣方應(yīng)將定金及利息返還購(gòu)方。

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