筆者近來(lái)在辦理有關(guān)商品房購(gòu)賣(mài)的業(yè)務(wù)中，遇到一個(gè)較為普遍的問(wèn)題，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商正式簽訂購(gòu)賣(mài)合同之前所預(yù)繳的定金，在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商較終沒(méi)能達(dá)成購(gòu)賣(mài)協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí)，能否要求開(kāi)發(fā)商返還的問(wèn)題。具體情形大致分為兩種：一是開(kāi)發(fā)商在物業(yè)正式開(kāi)盤(pán)前，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開(kāi)始發(fā)售，認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開(kāi)盤(pán)后便宜一些，有的還以打折或等方式促銷(xiāo)。購(gòu)房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開(kāi)盤(pán)后，購(gòu)房者在正式簽合同前與開(kāi)發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并繳了定金，在正式簽合同時(shí)，因某些條款與開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)或開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款，購(gòu)房者提出退房，而開(kāi)發(fā)商拒絕返還定金。

對(duì)于種情況，沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國(guó)有土地使用證在制作過(guò)程中，或因銷(xiāo)售許可證未正式下發(fā)，那么這一時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因?yàn)樗N(xiāo)物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不受法律保護(hù)。對(duì)于種情況，筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對(duì)方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)《民法通則》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍ń鸬男再|(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗?，合同沒(méi)有成立何來(lái)定金？所以開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)約定“定金”不予返還是沒(méi)有法律根據(jù)的。

認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)和保障銷(xiāo)售的一種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷(xiāo)出。但房屋銷(xiāo)售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤(pán)就沒(méi)有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購(gòu)時(shí)交定金不予返還的約定，大有強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣(mài)之嫌，倒不利于房屋的銷(xiāo)售。為了減少這方面的糾紛，今后開(kāi)發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。

北京市力行律師事務(wù)所 蘭煥婷

(北京青年報(bào))

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