真實(shí)案例A

憑姐姐名義獲房 賣房時姐弟反目

[緣起] 為獲得一套回遷安置房，以姐姐的名義辦理手續(xù)

[轉(zhuǎn)折] 弟弟失業(yè)賣房，姐姐拿產(chǎn)權(quán)證狀告購房者騰房

[判決] 一審姐姐敗訴，二審終判騰房

動遷爭來兩套房

早在1992年，家住大連市沙河口區(qū)的王老漢病故，下沙河口區(qū)侯家溝一處住房。經(jīng)過家庭會議商定，由家中較小的兒子王慶繼承，和老母親一起居住。

1998年，王家老屋被劃入政府的拆遷計(jì)劃內(nèi)，按照開發(fā)商的補(bǔ)償政策，王慶和老母親被安置到了沙河口區(qū)車家村附近的一處住宅。經(jīng)過王慶和開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商同意王家可以用投資代建的形式，另外獲得位于甘井子區(qū)某小區(qū)一處面積約48平方米的住宅。

不過，按照有關(guān)規(guī)定，這處住宅的房主必須戶口落在王家，且是已婚才行。王慶當(dāng)時并沒有登記結(jié)婚，但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家，正好符合要求。姐弟倆仔細(xì)商量后，決定新房子就掛在王玲名下，等到房子下來了，給王慶結(jié)婚用。

房屋轉(zhuǎn)賣惹惱姐姐

王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結(jié)婚，兩年后王慶夫婦同時下崗，生活艱難，而獨(dú)自居住的老母親因病生活不能自理，兩人便搬回老母親住的房子一起生活。

此時，王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒有房子住。2005年末，王慶和姜某協(xié)商，以5.4萬元的價格，將甘井子區(qū)某小區(qū)內(nèi)的這處房子轉(zhuǎn)賣給姜某。

不久，王玲發(fā)現(xiàn)弟弟私自賣房，便找到王慶和姜某交涉。但是多次協(xié)商都沒有結(jié)果，王玲便把王慶和姜某一并告到了法院，要求騰退房屋。

一審法院較終以證據(jù)不足為由，駁回了王玲的訴訟請求。

法院二審判騰房

王玲向大連市中級人民法院提起上訴。庭審過程中，王玲強(qiáng)調(diào)，爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證上名字是自己，雖然由王慶 全部手續(xù)，所有票據(jù)都在其手中保管，但收據(jù)上的簽名均是自己的名字。

王慶則一口咬定，房屋辦理全部手續(xù)的五年間，全是自己在和有關(guān)部門交涉，所需錢款也是自己出的，但他卻沒能向法院提交有力證據(jù)，證明自己是房子的實(shí)際出資者。近日，二審判決姐姐王玲勝訴，弟弟王慶和房屋現(xiàn)在居住者姜某騰退房屋。

律師評析

在法律上，本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權(quán)關(guān)系，以及王慶與姜某之間的房屋購賣合同關(guān)系。

頭先，前者要明確的是誰是爭議房屋的所有權(quán)人。由于王慶與王玲之間爭議的標(biāo)的物是房屋，該標(biāo)的物屬于不動產(chǎn)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。《物權(quán)法》中規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。這些規(guī)定明確的是，我國實(shí)行不動產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權(quán)。從本案例看，雖然王慶主張自己對爭議的房屋具有所有權(quán)，但由于經(jīng)過登記公示的物權(quán)人是王玲，所以從法律上進(jìn)行判斷，王玲才是爭議房屋的物權(quán)所有人。

其次，后者要明確的是王慶與姜某之間的房屋購賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力問題。從案例中發(fā)現(xiàn)，姜某是與王慶之間達(dá)成的房屋購賣合同關(guān)系，由于王慶處分的是其姐姐享有合法物權(quán)的房屋，王玲對王慶的訴訟行為證明，王玲對王慶的處分行為沒有追認(rèn)，根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。可見，王慶與姜某之間所形成的房屋購賣合同是無效的。

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真實(shí)案例B

借女友名義購房 賣房時倒賠8萬

[緣起] 為了順利貸款，男子借女友之名購房

[轉(zhuǎn)折] 男子賣房，因女方不認(rèn)賬，賠購房者定金

[判決] 房子歸男方，但8萬元賠償金女方不負(fù)責(zé)

2006年7月，張某在大連一高端樓盤購購了一套住房，為辦理銀行貸款巧借女友之名購房，將該房登記在女友王小姐名下，從而順利取得公積金住房貸款。在此過程中發(fā)生的一切費(fèi)用均系張某支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由張某保存，貸款也由張某按月償還。

購房后張某和女友因性格不和，經(jīng)常爭吵，較終分手。今年1月，張某將該房出售給案外人宋某，雙方簽訂購房協(xié)議，宋某支付定金8萬元。誰知王小姐此時拒絕協(xié)助張某辦理過戶，結(jié)果交易未能成功。張某按協(xié)議規(guī)定不得不雙倍返還定金給購主宋某16萬元。張某對此非常惱火，將王小姐起訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令王小姐賠償其經(jīng)濟(jì)損失8萬元。

王小姐辯稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，同時她對張某與宋某之間的房屋購賣并不清楚，所以不應(yīng)承擔(dān)張某的損失。

法院審理認(rèn)為，張某為房屋實(shí)際購購人，王小姐為登記所有人，但并不具備法定物權(quán)的取得條件，故張某之訴求依法應(yīng)予支持。

另外王小姐對于張某與案外人宋某所訂協(xié)議的具體內(nèi)容確實(shí)并不知情，亦未承諾對該交易承擔(dān)何種責(zé)任，對此張某未能提供充分證據(jù)予以反駁，故對張某要求王小姐賠償其8萬元的請求，依法不予支持。

律師評析

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在王小姐與張某發(fā)生糾紛時，我國法律就確定了對房屋所有權(quán)取得實(shí)行登記公示的法律制度，因此確定張某與王某之間誰對爭議房屋有所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持不動產(chǎn)物權(quán)登記公示的原則，所以王小姐是該房法律上的合法所有權(quán)人。

本案例所述事實(shí)證明，購房所支付的價款確屬張某支付是不爭的事實(shí)，張某的行為是基于其與王小姐之間的合同關(guān)系而實(shí)施的，合同關(guān)系的存在證明雙方存在的是債權(quán)關(guān)系，而雙方爭議的是物權(quán)，物權(quán)與債權(quán)在法律上是兩種不同的權(quán)利，適用于不同的法律。在本案中，王小姐主張對爭議房屋的所有權(quán)，而張某可以依據(jù)合同關(guān)系向王小姐主張債權(quán)，即由王小姐給付其實(shí)際支付的房屋價款。

張某向宋某雙倍返還定金后要求王小姐進(jìn)行賠償是不符合法律規(guī)定的，較具合法的理由是張某處分了房屋權(quán)利人王小姐的房屋，王小姐不予以追認(rèn)行為是合法的，其行為是為維護(hù)自己的合法物權(quán)不受侵害，所以張某要求王小姐進(jìn)行賠償是不合法的。

【特別提醒】借名購房注意啥

不論在商品房購賣過程中，還是在二手房交易中，難免發(fā)生糾紛。要想避免糾紛的發(fā)生或減少權(quán)利受侵害，遼寧同格律師事務(wù)所律師陳寶龍?zhí)貏e提醒：

一、依法進(jìn)行登記。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，如要獲得房屋等不動產(chǎn)物權(quán)，必須進(jìn)行物權(quán)登記，未進(jìn)行物權(quán)登記的人，不能成為不動產(chǎn)的權(quán)利人。不論是什么原因，都不要登記在他人名下，只要是登記在他人名下，他人就是該物的合法物權(quán)人。除借名外，在實(shí)踐中，還有人為了逃避納稅，采取公證等形式，這些都不是法律上的登記行為，也不能代替登記。

二、注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類有動產(chǎn)與不動產(chǎn)之分，從價值角度評價，不論是動產(chǎn)，還是不動產(chǎn)，它都有一定的價值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對方主張其是法律上的物權(quán)人，對方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時的市場價支付價款。同時，要保存好本人支付價款的收據(jù)，一是旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。

三、事先作好咨詢。在現(xiàn)有情況下，可以說購房是大多數(shù)人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出購房決策前，一定要找律師等專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，他們會告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士，即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識的操作經(jīng)驗(yàn)的人。

真實(shí)案例A

憑姐姐名義獲房 賣房時姐弟反目

[緣起] 為獲得一套回遷安置房，以姐姐的名義辦理手續(xù)

[轉(zhuǎn)折] 弟弟失業(yè)賣房，姐姐拿產(chǎn)權(quán)證狀告購房者騰房

[判決] 一審姐姐敗訴，二審終判騰房

動遷爭來兩套房

早在1992年，家住大連市沙河口區(qū)的王老漢病故，下沙河口區(qū)侯家溝一處住房。經(jīng)過家庭會議商定，由家中較小的兒子王慶繼承，和老母親一起居住。

1998年，王家老屋被劃入政府的拆遷計(jì)劃內(nèi)，按照開發(fā)商的補(bǔ)償政策，王慶和老母親被安置到了沙河口區(qū)車家村附近的一處住宅。經(jīng)過王慶和開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商同意王家可以用投資代建的形式，另外獲得位于甘井子區(qū)某小區(qū)一處面積約48平方米的住宅。

不過，按照有關(guān)規(guī)定，這處住宅的房主必須戶口落在王家，且是已婚才行。王慶當(dāng)時并沒有登記結(jié)婚，但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家，正好符合要求。姐弟倆仔細(xì)商量后，決定新房子就掛在王玲名下，等到房子下來了，給王慶結(jié)婚用。

房屋轉(zhuǎn)賣惹惱姐姐

王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結(jié)婚，兩年后王慶夫婦同時下崗，生活艱難，而獨(dú)自居住的老母親因病生活不能自理，兩人便搬回老母親住的房子一起生活。

此時，王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒有房子住。2005年末，王慶和姜某協(xié)商，以5.4萬元的價格，將甘井子區(qū)某小區(qū)內(nèi)的這處房子轉(zhuǎn)賣給姜某。

不久，王玲發(fā)現(xiàn)弟弟私自賣房，便找到王慶和姜某交涉。但是多次協(xié)商都沒有結(jié)果，王玲便把王慶和姜某一并告到了法院，要求騰退房屋。

一審法院較終以證據(jù)不足為由，駁回了王玲的訴訟請求。

法院二審判騰房

王玲向大連市中級人民法院提起上訴。庭審過程中，王玲強(qiáng)調(diào)，爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證上名字是自己，雖然由王慶 全部手續(xù)，所有票據(jù)都在其手中保管，但收據(jù)上的簽名均是自己的名字。

王慶則一口咬定，房屋辦理全部手續(xù)的五年間，全是自己在和有關(guān)部門交涉，所需錢款也是自己出的，但他卻沒能向法院提交有力證據(jù)，證明自己是房子的實(shí)際出資者。近日，二審判決姐姐王玲勝訴，弟弟王慶和房屋現(xiàn)在居住者姜某騰退房屋。

律師評析

在法律上，本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權(quán)關(guān)系，以及王慶與姜某之間的房屋購賣合同關(guān)系。

頭先，前者要明確的是誰是爭議房屋的所有權(quán)人。由于

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