在經(jīng)歷短暫的膠著狀態(tài)后，開發(fā)商主動試探性降價，樓市鐵幕已撕開一角。來自市場的信息是，降價銷售已經(jīng)形成了由點(diǎn)向面的發(fā)展態(tài)勢。

　　在這種背景下，存在剛性需求的購房者開始逆用政策，漸行入市，二三級市場成交量一轉(zhuǎn)下挫的勢頭，顯示轉(zhuǎn)折性的小幅回升。

　　房價正處于下降通道，在這個時候購房，如何降低風(fēng)險？對現(xiàn)時的入市者而言，購房時機(jī)、地段、面積等都是難度不小的選擇題。本報記者遍訪各方專家，希望為這部分人群的購房提供一些參考。

　　頭次置業(yè)者

　　降低總價，控制月供比例

　　【購房者自畫像】80后小宋從2008年樓市降價開始便被父母催著購房。小宋以為房價還會繼續(xù)調(diào)整，哪知越調(diào)越高，現(xiàn)在只能干瞪眼，手里的錢都快捏出汗來了，購房預(yù)算也水漲船高。小宋手頭有60萬元的頭付款，他怕高位購了房子后被套牢，想選一處下跌風(fēng)險低的房產(chǎn)。

　　房價目前位于高位，頭次置業(yè)者由于購房實力較弱，一個較好的控制風(fēng)險的辦法就是控制房子的總價、面積和按揭比例。

　　民間專家大老哥舉例說，原本有實力購得起150萬元左右房子的年輕人，在這個高位不妨降低標(biāo)準(zhǔn)，購個100萬左右的房子。總價降低了，萬一房價縮水，損失也會小些，另外，要控制按揭的比例。按揭比例小，承受的風(fēng)險相對較小。對于頭次置業(yè)的年輕人來說，盡早住上房子是頭要解決的問題。至于房子夠不夠大，可以提倡梯級消費(fèi)，先把家安下來，慢慢過渡，慢慢改善。

　　中原地產(chǎn)華僑城區(qū)域經(jīng)理黃昔飛認(rèn)為，小宋60萬元的頭付款可以在關(guān)內(nèi)置業(yè)購個二房單位，或者在關(guān)外購三房，寶安區(qū)和龍華可以考慮，關(guān)內(nèi)房價下跌空間相對較大，但總體把握原則是月供不超過月薪的一半。建議小宋可以暫等二三個月，如房價有10％的跌幅，再入市更好。

　　獨(dú)立投資人亞倫表示很難看到目前2萬以上單價的房產(chǎn)有多少上漲的空間，建議再等等，看看相關(guān)政策的后繼表現(xiàn)。鑒于小宋屬于自用型客戶，太平人壽理財規(guī)劃師馮萬州的建議是：只要不是盲目追漲，不需要等所謂的低點(diǎn)，自用也不會出現(xiàn)套牢，晚購不如早購，看好就出手。

　　皇庭集團(tuán)高端策劃師陳國輝建議考慮的應(yīng)是戶型、地段、頭付、月供等，不需過度追漲或等待抄底，小宋目前完全可以考慮關(guān)內(nèi)二房或小三房，自住型客戶以求實用和舒適，在高房價時代也可以考慮配套成熟的關(guān)內(nèi)二手房。

　　改善居住者

　　棄次選優(yōu)，高品質(zhì)房子抗跌

　　【購房者自畫像】70后小董一直住在關(guān)外，房子90平方米左右。女兒在讀幼兒園，馬上要升小學(xué)。小董想把關(guān)外的房子賣了，換一套市區(qū)教育資源好的房子，但一直猶豫不決。眼看女兒明年就要升小學(xué)，他想趕緊購套學(xué)位房，解決孩子讀書問題。

　　改善型需求的購房者一般都會有一套以上房子。在這個高房價市場，以舊換新、以小換大，有更高層次的要求和選擇。專家建議，這批人群隨時都可以入市，購新拋舊，購一拋一的換房原則在任何市場階段都是正確的。關(guān)鍵是找對找準(zhǔn)新的對象，在市場高位時，果斷拋掉品質(zhì)差的房子，購進(jìn)品質(zhì)好的房子，碰到市場不好、房價下跌的時候，品質(zhì)好的房子完全更抗跌。

　　教育投資不必再等，中原地產(chǎn)羅湖西及白沙嶺區(qū)域經(jīng)理賀自強(qiáng)表示，近期有九成的購房者是為學(xué)位而來，學(xué)位房價格攀升，如帶實驗小學(xué)學(xué)位的南天二花園，房價從1．6萬多元／平方米，漲到了1．8～2萬多元／平方米。國城花園從2萬以下漲到了2～2．4萬元／平方米，而且因為業(yè)主放盤少，不少購房者有錢也購不到房。小董為了教育投資，不必再等，可以將關(guān)外房子賣出，再購入白沙嶺區(qū)域的房子，可選擇80平方米的二房，總價約170萬，頭付85萬，20年貸款，月供約3000元，負(fù)擔(dān)并不重。

　　陳國輝持慎重態(tài)度，認(rèn)為政策強(qiáng)壓之下，關(guān)內(nèi)部分房價大跌，二手房普遍降價，小董可以將關(guān)外的房賣掉，在市區(qū)內(nèi)教育較好的片區(qū)尋找適合的學(xué)位房，因其稀缺性和教育配套的附加值，學(xué)位房相對價格比較高，但作為求學(xué)和自住的剛性需求來說，值得換房。

　　太平人壽理財規(guī)劃師馮萬州表示，購學(xué)位房一定要問清楚是否有學(xué)位，一套房一般9年只有一次學(xué)位。而且，學(xué)位房價位相對比較高，是否可取，見仁見智。

　　投資需求者

　　逢高減倉，優(yōu)化持倉品種

　　【購房者自畫像】蘇小姐手頭有3套房產(chǎn)：一套是前年在惠州購的別墅，目前空置；一套是市的公寓，自己住著；還有一套市區(qū)內(nèi)用于出租的公寓。蘇小姐苦惱的是，房價漲跌，自己那套用來出租的房子租金卻一直沒動。蘇小姐考慮是否在高位時候賣掉這套出租的公寓，再挑選一個優(yōu)良品種？另外，那套惠州的別墅也不知道如何處理。

　　房價高位時，投資者調(diào)差換房、優(yōu)化手中品種的事確實可考慮。專家建議，判斷購房是不是高位，核心不在于價格，而在于高漲是否可持續(xù)。近期市場政策、市場、金融等因素的疊加讓投資者更加慎重。投資者換房，應(yīng)遵循賣出價格高估區(qū)域、購入價格低估區(qū)域的原則。同時要以控制總價，較高比例，較長時間的方式按揭，以保證自己的現(xiàn)金流。

　　亞倫表示，投資房產(chǎn)還是要投資那些有穩(wěn)定租金收益，又有未來政府投資，具有發(fā)展空間的房產(chǎn)為好，比較安全。偏遠(yuǎn)的別墅，很難作為投資品，而且成交量小，這種購入顯然有一定的盲目性。

　　馮萬州認(rèn)為，租金的漲幅一般滯后于房價，如果出租率高的公寓建議繼續(xù)持有。惠州的別墅收益率不太高，持有成本較大，建議把惠州別墅賣掉，再購一套配套設(shè)施和環(huán)境不錯的房自用，享受生活才是較主要的。

　　陳國輝不看好惠州市場表現(xiàn)，建議將別墅出手。長遠(yuǎn)看好市地段的小戶型投資價值，租金也高于市區(qū)其他地段，建議用于出租。

　　中原地產(chǎn)福田區(qū)區(qū)域經(jīng)理唐萍表示，蘇小姐那套房屋租金一直沒動，那證明該樓盤不屬于活躍盤，和租金回報相對來說都會比較小，而且因為惠州的物業(yè)打理起來比較麻煩，再加之出租率幾乎等于零升值空間也有限，所以應(yīng)該盡快賣掉，換更優(yōu)質(zhì)的樓盤。

　　在經(jīng)歷短暫的膠著狀態(tài)后，開發(fā)商主動試探性降價，樓市鐵幕已撕開一角。來自市場的信息是，降價銷售已經(jīng)形成了由點(diǎn)向面的發(fā)展態(tài)勢。

　　在這種背景下，存在剛性需求的購房者開始逆用政策，漸行入市，二三級市場成交量一轉(zhuǎn)下挫的勢頭，顯示轉(zhuǎn)折性的小幅回升。

　　房價正處于下降通道，在這個時候購房，如何降低風(fēng)險？對現(xiàn)時的入市者而言，購房時機(jī)、地段、面積等都是難度不小的選擇題。本報記者遍訪各方專家，希望為這部分人群的購房提供一些參考。

　　頭次置業(yè)者

　　降低總價，控制月供比例

　　【購房者自畫像】80后小宋從2008年樓市降價開始便被父母催著購房。小宋以為房價還會繼續(xù)調(diào)整，哪知越調(diào)越高，現(xiàn)在只能干瞪眼，手里的錢都快捏出汗來了，購房預(yù)算也水漲船高。小宋手頭有60萬元的頭付款，他怕高位購了房子后被套牢，想選一處下跌風(fēng)險低的房產(chǎn)。

　　房價目前位于高位，頭次置業(yè)者由于購房實力較弱，一個較好的控制風(fēng)險的辦法就是控制房子的總價、面積和按揭比例。

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