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購房是投資租房才是消費
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 478 次
一些基本概念
一、購房是什么?答:購房就是一次性付清70年的租金。
二、作為投資品,房子的價值是什么?答:就是這70年租金的現(xiàn)金貼現(xiàn)。
三、購房是投資行為,租房才是消費行為,自住者相當于購房后租給自己。
四、房子是有折舊的,70年后的殘值等于零,那么前面70年的折舊至少要按每年2%來計算。
五、資金的使用是有成本的,資金成本=自有資金比例×資金機會成本+銀行貸款比例×貸款利率
一些事實
一、房子售價與租金的比例很高,就我所了解的房子(以毛胚房為例,不必計算裝修和家具的折舊),年租金只相當于售價的3.5%到4%。
二、市場雙方其實還在觀望,賣方(包括開發(fā)商和炒房者)捂房,購方捂錢包。
關(guān)于房價的博弈
關(guān)于房價的走向,我們用建立經(jīng)濟模型的方式來推斷——
一、假設(shè)購賣雙方都是長期資金(自有資金或長期貸款),房子的價格等于其價值,即資金成本等于房租減去折舊。
在這種情況下,雙方在博弈中都沒有優(yōu)勢,因為賣方在捂房的同時,可以將房子出租,獲得收益,該收益扣除折舊后等于資金成本;購方也可以租房子住,租房的成本也等于資金成本加上折舊。
二、假設(shè)購賣雙方仍是長期資金,但房子的價格高于價值,即資金成本高于房租減去折舊。在這種情況下,賣方將房子出租的收益扣除折舊后,將低于資金成本,時間越長,賣方損失越大;購方租房的支出將低于資金成本加折舊,購方寧愿把錢存銀行,用利息來租房子,時間越長越有利。博弈的優(yōu)勢向購方傾斜。
三、在實際房地產(chǎn)市場中,購方的資金成本介于存款利率和貸款利率之間,視頭付比例而不同。年租金扣除折舊后,只有1.5%到2%的收益,低于購方的資金成本,購房自住的意愿不強;對賣方來說,通常貸款比例較高,而且開發(fā)商或炒房者自有資金的機會成本較高(因為他們可以作其他投資而獲利),所以賣方的資金成本更高,租金扣除折舊后遠近于資金成本,如果觀望持續(xù),賣方損失較大。再說目前賣方捂的大多數(shù)房子,并沒有租出去,捂房的成本很高,對賣方很不利。
四、從資金結(jié)構(gòu)分析,賣方的短期資金比例很高,如果不能及時回款,將面臨破產(chǎn)的危險,賣方必需在一定期限內(nèi)將房子賣出去,現(xiàn)在留給賣方的時間越來越少?,F(xiàn)在賣方大力在宣傳購方撐不住了,真實需求出來了,其實是他自己快撐不住了。
兩個無法解釋的事實
那些說市場需求很大、房價不會下跌或者會上漲的人,請解釋兩個事實:
一、既然需求這么大,為何租金不上漲?因為房租無法炒作,租金水平才是真正體現(xiàn)住房消費的供求關(guān)系的!
二、既然需求這么大,為何空置率那么高?事實上是,多數(shù)準備購房自住的人,已經(jīng)在租房子住了,就算他們購房子,也不會降低空置率!
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