購房子要費(fèi)心思，位置、價格、樓層、朝向、戶型、施工質(zhì)量……

哪樣都要考慮周詳。但畢竟購房子只是一次短暫的購購行為，而居

住卻是幾十年的事。杰出的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活、居住

環(huán)境，同時還使得物業(yè)的設(shè)備及功能等始終保持著與社會發(fā)展的同

步性，可以延長房屋的經(jīng)濟(jì)壽命。因此物業(yè)管理也應(yīng)該是購房過程

中加以選擇，不可忽視的重要方面。

你未來的管家什么樣

購房者在購房時，應(yīng)向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理公司

是哪一家？是否有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》？過去的管理

業(yè)績、社會形象如何？要做到心中有數(shù)。

提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

一般來說，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一種是公共性

服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是 性服務(wù)，

如代收水電費(fèi)等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代報紙等。購

房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該詳細(xì)了解，如物

業(yè)公司打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對于急迫性維修，物業(yè)公

司承諾多長時間到達(dá)現(xiàn)場？

房屋使用維修管理的具體制度

房屋今后如何使用？具體維修怎么辦？物業(yè)管理公司如何管理

等比較瑣碎的問題，這些看起來十分簡單，其實(shí)很容易產(chǎn)生糾紛。

如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出

租車出入，全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修，裝修時不得

拆改某些設(shè)施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。這

些規(guī)定，購房者能否接受，都應(yīng)成為購房時必須考慮的因素。

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定

在當(dāng)前的物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費(fèi)占了主要方面。有些購房

人總是認(rèn)為所有的物業(yè)收費(fèi)國家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)不然，有些物

業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場價，如特約性服務(wù)費(fèi)用、高端住宅的物業(yè)

費(fèi)用等。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，今后物業(yè)管

理收費(fèi)都要逐步實(shí)行放開，由雙方協(xié)商確定，政府定價的會越來越

少。

目前，北京市根據(jù)不同的物業(yè)類型制定了三種物業(yè)管理收費(fèi)辦

法。一是普通居住小區(qū)收費(fèi)辦法：《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理

收費(fèi)暫行辦法》對15個物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相

適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中需使用人（住戶個人）交費(fèi)的項(xiàng)目為：裝修

房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存

車費(fèi)（自行車）、機(jī)動車存車費(fèi)等六項(xiàng)；需產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)的項(xiàng)目為：

管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施

維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等9個項(xiàng)目。二是

高端住宅物業(yè)管理收費(fèi)辦法：《北京市高端住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

暫行辦法》規(guī)定，高端住宅物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場價，由業(yè)主委員

會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會成立以前，開發(fā)商應(yīng)在

賣房時向購房者明示。三是經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)管理收費(fèi)辦法：《北

京市經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)管理收費(fèi)辦法（試行）》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房

的物業(yè)管理收費(fèi)多層住宅每月不超過0.52元／平方米，高層住宅每

月1.00元／平方米左右。

購房者不要輕信開發(fā)商的口頭承諾

購房者對于上述物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口

頭承諾，因?yàn)榭陬^承諾是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛，購房者

的權(quán)益將無法得到保護(hù)。購房者應(yīng)要求開發(fā)商對物業(yè)管理問題有書

面文件，這樣才能真正保護(hù)自己的利益。這個文件在北京房地產(chǎn)市

場上就是指《房屋使用、管理和維修公約》?！斗课菔褂?、管理和

維修公約》是開發(fā)商、購房者和物業(yè)管理公司就房屋出售后物業(yè)管

理責(zé)任和權(quán)利進(jìn)行約定的契約性文件。開發(fā)商在購房前，必須起草

制訂所售項(xiàng)目的《房屋使用、管理和維修公約》，為了保證公約的

公平性，公約應(yīng)報北京市居住小區(qū)管理辦公室審核備案。購房者在

購房時，須閱讀經(jīng)核準(zhǔn)的公約。并簽署同意遵守公約的承諾書。由

于公約中已事先明示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等諸多內(nèi)容，對

開發(fā)商、物業(yè)公司和購房者均具有約束力，可以避免今后物業(yè)管理

糾紛的發(fā)生。公約既是保護(hù)購房者的法律文件，也是物業(yè)管理的依

據(jù)。因此，對購房者來講，購房之前，一定要認(rèn)真閱讀公約，弄清

自己的權(quán)利和義務(wù)。

公約制度在物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家和地區(qū)非常普遍，實(shí)踐證明，公

約制度是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理銜接的較

佳手段，也是業(yè)主委員會成立前實(shí)施物業(yè)管理的基礎(chǔ)。隨著我國市

場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，公約在物業(yè)管理中會發(fā)揮越來越重要的作

用。一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商會向購房者出示公約，如果某個項(xiàng)目出售

時沒有公約，即使其他條件再好，也請購房者三思而后行。因?yàn)橛?p>一句話需要您牢記：購房是一時的事，住房是您一生的事，不能安

居，怎能樂業(yè)呢？

（北京房地產(chǎn) 鄒勁松）