購房子要費心思，位置、價格、樓層、朝向、戶型、施工質量……

哪樣都要考慮周詳。但畢竟購房子只是一次短暫的購購行為，而居

住卻是幾十年的事。杰出的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活、居住

環(huán)境，同時還使得物業(yè)的設備及功能等始終保持著與社會發(fā)展的同

步性，可以延長房屋的經(jīng)濟壽命。因此物業(yè)管理也應該是購房過程

中加以選擇，不可忽視的重要方面。

你未來的管家什么樣

購房者在購房時，應向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理公司

是哪一家？是否有《北京市物業(yè)管理資質合格證書》？過去的管理

業(yè)績、社會形象如何？要做到心中有數(shù)。

提供服務的內容及標準

一般來說，物業(yè)管理公司提供的服務包括三種：一種是公共性

服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務；二是 性服務，

如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修、代報紙等。購

房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務的標準應該詳細了解，如物

業(yè)公司打掃幾次？是否有樓內保安？對于急迫性維修，物業(yè)公

司承諾多長時間到達現(xiàn)場？

房屋使用維修管理的具體制度

房屋今后如何使用？具體維修怎么辦？物業(yè)管理公司如何管理

等比較瑣碎的問題，這些看起來十分簡單，其實很容易產生糾紛。

如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出

租車出入，全體住戶要共同承擔樓房公共地方的維修，裝修時不得

拆改某些設施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。這

些規(guī)定，購房者能否接受，都應成為購房時必須考慮的因素。

物業(yè)收費標準怎么定

在當前的物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占了主要方面。有些購房

人總是認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的，其實不然，有些物

業(yè)管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高端住宅的物業(yè)

費用等。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，今后物業(yè)管

理收費都要逐步實行放開，由雙方協(xié)商確定，政府定價的會越來越

少。

目前，北京市根據(jù)不同的物業(yè)類型制定了三種物業(yè)管理收費辦

法。一是普通居住小區(qū)收費辦法：《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理

收費暫行辦法》對15個物業(yè)管理服務項目規(guī)定了收費標準及與之相

適應的服務標準。其中需使用人（住戶個人）交費的項目為：裝修

房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務費、車輛存

車費（自行車）、機動車存車費等六項；需產權人交費的項目為：

管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)公共設施

維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等9個項目。二是

高端住宅物業(yè)管理收費辦法：《北京市高端住宅物業(yè)管理服務收費

暫行辦法》規(guī)定，高端住宅物業(yè)管理收費實行市場價，由業(yè)主委員

會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會成立以前，開發(fā)商應在

賣房時向購房者明示。三是經(jīng)濟適用住房物業(yè)管理收費辦法：《北

京市經(jīng)濟適用住房物業(yè)管理收費辦法（試行）》規(guī)定，經(jīng)濟適用房

的物業(yè)管理收費多層住宅每月不超過0.52元／平方米，高層住宅每

月1.00元／平方米左右。

購房者不要輕信開發(fā)商的口頭承諾

購房者對于上述物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口

頭承諾，因為口頭承諾是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛，購房者

的權益將無法得到保護。購房者應要求開發(fā)商對物業(yè)管理問題有書

面文件，這樣才能真正保護自己的利益。這個文件在北京房地產市

場上就是指《房屋使用、管理和維修公約》?！斗课菔褂?、管理和

維修公約》是開發(fā)商、購房者和物業(yè)管理公司就房屋出售后物業(yè)管

理責任和權利進行約定的契約性文件。開發(fā)商在購房前，必須起草

制訂所售項目的《房屋使用、管理和維修公約》，為了保證公約的

公平性，公約應報北京市居住小區(qū)管理辦公室審核備案。購房者在

購房時，須閱讀經(jīng)核準的公約。并簽署同意遵守公約的承諾書。由

于公約中已事先明示物業(yè)管理服務標準、收費標準等諸多內容，對

開發(fā)商、物業(yè)公司和購房者均具有約束力，可以避免今后物業(yè)管理

糾紛的發(fā)生。公約既是保護購房者的法律文件，也是物業(yè)管理的依

據(jù)。因此，對購房者來講，購房之前，一定要認真閱讀公約，弄清

自己的權利和義務。

公約制度在物業(yè)管理發(fā)達國家和地區(qū)非常普遍，實踐證明，公

約制度是在市場經(jīng)濟條件下，房地產開發(fā)建設和物業(yè)管理銜接的較

佳手段，也是業(yè)主委員會成立前實施物業(yè)管理的基礎。隨著我國市

場經(jīng)濟體制的逐步確立，公約在物業(yè)管理中會發(fā)揮越來越重要的作

用。一個負責任的開發(fā)商會向購房者出示公約，如果某個項目出售

時沒有公約，即使其他條件再好，也請購房者三思而后行。因為有

一句話需要您牢記：購房是一時的事，住房是您一生的事，不能安

居，怎能樂業(yè)呢？

（北京房地產 鄒勁松）