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認購書非購房必經(jīng)程序 莫輕易簽訂認購書

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 1160 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近日接到不少讀者電話,反映很多購房人在簽訂正式購房合同前,開發(fā)商都要求購房人先簽一份認購書,并交付一部分定金。而購房人往往認為反正認購書不是合同,所以經(jīng)常是草草簽訂,結(jié)果給自己帶來不少麻煩,陷入被動。究竟認購書有沒有法律效力?購房人要不要簽認購書?如果簽應(yīng)注意什么?本刊就讀者關(guān)心的問題采訪了有關(guān)權(quán)威人士。

  認購書是不是購房必經(jīng)程序?

  北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、許昭霞兩位律師明確指出,現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒有關(guān)于“認購書”的法律概念,也沒有購房前應(yīng)當簽訂“認購書”的法律規(guī)定。因此,簽訂“認購書”并非購房的必經(jīng)程序。所以如果可能,購房人在確定要購購的項目后,較好不簽認購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發(fā)商就合同條款進行的談判中,因認購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。

  認購書是否有法律效力?

  認購書究竟屬于什么性質(zhì)的文件?應(yīng)該具備哪些內(nèi)容?是否有法律效力?鄧澤敏、許昭霞二位律師指出,在本市房地產(chǎn)交易實踐中,通常認為:“認購書”是具有意向書性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有:1、相關(guān)各方如出賣人、購受人、代理人等的主要情況;2、認購物業(yè)(樓盤)的情況;3、房屋的價款;4、付款方式;5、認購條款等內(nèi)容。而且,“認購書”通常還要雙方簽字蓋章。

  具備上述內(nèi)容及形式后,尤其是“認購書”中約定了購賣雙方具體的權(quán)利義務(wù)后,一般說來,“認購書”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力,并具備了相應(yīng)的法律效力,只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定,且購受人所購物業(yè)(樓盤)的法律手續(xù)齊備(五證齊全),該“認購書”一般具有一定的法律效力。

  違約方應(yīng)承擔什么責任?

  在簽訂“認購書”的同時,開發(fā)商大都要求購房人同時交付一定數(shù)量的定金,并在認購書中約定,如果購受人在約定的時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購賣合同》,出賣人(開發(fā)商)有權(quán)沒收購受人交納的定金等條款。

  按照以上雙方的約定,如果購方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約,屬購方違約,定金不予返還;賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導致未能正式簽約,屬賣方違約,應(yīng)雙倍返還定金。

  如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件,如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成,視為違約。購方違約的,定金不予返還;賣方違約的,應(yīng)雙倍返還定金。

  在實踐中,由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判,雙方在某些條款上達不成一致意見,導致合同無法簽訂。在這種情況下,有些開發(fā)商往往以購方拒簽合同為由,拒絕返還購房人定金,遇到這種情況怎么辦?鄧澤敏、許昭霞二位律師指出,《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》百一十五條規(guī)定:“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的,應(yīng)當雙倍返還定金?!倍罢J購書”通常表述為:“如果購受人在一段時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房購賣合同》,出賣人有權(quán)沒收購受人交納的定金?!彼裕绻徺u雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房購賣合同,而只是因一些具體條款無法達成一致意見,導致未能簽約,那么賣方應(yīng)把定金全部返還購方,不應(yīng)以此為由“沒收定金”。

  簽“認購書”時要注意什么?

  鑒于以上分析,有關(guān)專家提醒購房人:

  一、在簽訂認購書之前,一定要認真審閱認購書的條款,較好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上,再決定是否簽認購書并付定金。

  二、簽認購書時不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛,應(yīng)將開發(fā)商的某些口頭承諾,以書面形式明確約定。

  三、如認購書中有購房人尚不了解的內(nèi)容,比如要求購房人接受物業(yè)管理服務(wù),購房人則應(yīng)要求在認購書中明確物業(yè)管理公司和收費標準。如不能明確,則應(yīng)刪除這一條。

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