綱要：

　　1、購(gòu)賣身份莫簡(jiǎn)單

　　2、售樓廣告多睜眼

　　3、五證審查須從嚴(yán)

　　4、樣板房中少聯(lián)翩

　　5、認(rèn)購(gòu)書前要盤算

　　6、合同條款多把關(guān)

　　7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩

　　8、簽字蓋章祝圓滿

　　內(nèi)容： 　　1、購(gòu)賣身份莫簡(jiǎn)單

　　即購(gòu)房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義購(gòu)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶、繼承等問(wèn)題。同時(shí)，注意輕易不要以他人名義購(gòu)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應(yīng)是開(kāi)發(fā)商，少數(shù)例外。購(gòu)房者應(yīng)要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過(guò)了較新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)購(gòu)不得。

　　2、售樓廣告多睜眼

　　很多購(gòu)房訴訟是因廣告宣傳而起。在對(duì)樓盤的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)購(gòu)房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購(gòu)房者覺(jué)得購(gòu)到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。

　　為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人較好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。

　　3、五證審查須從嚴(yán)

　　目前在商品房的銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不主動(dòng)出示“五證”的原件，只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時(shí)明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問(wèn)題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項(xiàng)目一期說(shuō)成二期等。

　　對(duì)于初次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要分清“五證”的真?zhèn)危J(rèn)識(shí)到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。較好將其作為合同附件，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

　　五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。

　　正式的《國(guó)有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商名稱完全一致，注意有無(wú)土地使用權(quán)抵押記錄。《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開(kāi)工證，不代表已取得較終土地使用權(quán)。一般是開(kāi)發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國(guó)有土地使用證》，這是購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)重大隱患。

　　規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請(qǐng)開(kāi)工手續(xù)。

　　根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開(kāi)發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。

　　建委的《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》是工程可開(kāi)工的法律憑證，開(kāi)發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。

　　房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購(gòu)房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開(kāi)發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時(shí)應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購(gòu)房屋。

　　2003年6月1日起施行的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購(gòu)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。

　　4、樣板房中少聯(lián)翩

　　在商品房預(yù)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購(gòu)房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來(lái)的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購(gòu)房問(wèn)題。結(jié)果在購(gòu)房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。

　　雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但很明顯，購(gòu)房人是需承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，要證明樣板房的存在及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況。所以購(gòu)放人對(duì)于樣板房要頭腦清醒，如購(gòu)購(gòu)的房屋同樣板房，應(yīng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定?？紤]到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化，建議購(gòu)房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據(jù)形式固定。

　　另外，還應(yīng)注意整體樓房的結(jié)構(gòu)。順義法院受理了一起噪聲超標(biāo)引發(fā)的商品房購(gòu)賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為其免費(fèi)調(diào)換一套與原告所購(gòu)房屋同等面積、同等價(jià)格的樓房，并賠償原告12485元的經(jīng)濟(jì)損失。2002年4月，原告裝修后入住,不久發(fā)現(xiàn)自己房屋下面有振動(dòng)和噪聲，經(jīng)了解是被告在原告房屋下面設(shè)計(jì)和安裝了地下供水系統(tǒng)。隨著住戶的增多，振動(dòng)和噪聲越來(lái)越大、越來(lái)越頻繁，導(dǎo)致原告無(wú)法居住。2003年8月20日，原告委托順義區(qū)環(huán)境保護(hù)局環(huán)境監(jiān)測(cè)站進(jìn)行了鑒定，該站出具的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示原告地下的噪聲超過(guò)正常標(biāo)準(zhǔn)，原告隨后起訴。

　　5、認(rèn)購(gòu)書前要盤算

　　在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房購(gòu)賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。這里說(shuō)明一點(diǎn)，簽訂認(rèn)購(gòu)書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序，建議購(gòu)房者不要輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書。如果有的購(gòu)房者的確看上了某個(gè)項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯(cuò)過(guò)，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書，則應(yīng)注意以下問(wèn)題：

　　頭先，根據(jù)2003年6月1日起施行的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購(gòu)賣合同的主要內(nèi)容(包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房購(gòu)賣合同。

　　其次，無(wú)論認(rèn)購(gòu)書具不具備成為購(gòu)房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來(lái)確定。

　　再次，購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。

　　6、合同條款多把關(guān)

　　在簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)，因?yàn)橘?gòu)賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)購(gòu)方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致較后在合同履行中處于被動(dòng)地位。

　　購(gòu)房者在簽訂《商品房購(gòu)賣合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。

　　就合同主要條款說(shuō)明如下：

　　(1)關(guān)于房屋面積方面的條款。

　　商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

　　目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)購(gòu)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

　　另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照較高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。

　　(2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。

　　價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。

　　可注明購(gòu)方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，購(gòu)方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議購(gòu)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，較好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。

　　(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。

　　購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見(jiàn)不一的情形，對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開(kāi)發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。

　　有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。

　　商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)

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