精 怎么讓購(gòu)房人滿意

今年初，市建委提出“取消毛坯房，新建商品房要一次裝修到位”，并在此后出臺(tái)了有

關(guān)精 標(biāo)準(zhǔn)的征求意見(jiàn)稿。本周，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)公布了商品住宅裝修一次

到位實(shí)施細(xì)則。

政府在提倡市場(chǎng)提供精 ，開(kāi)發(fā)商也在努力以各種形式做好精 ，越來(lái)越多的

購(gòu)房人開(kāi)始傾向購(gòu)精 。但目前，精 在交房時(shí)引發(fā)的各種矛盾也越來(lái)越多。有人

說(shuō)這是因?yàn)檠b修離老百姓較近，購(gòu)房人不需要專業(yè)知識(shí)就能找到許多不如意的地方。這是不

是目前精裝修項(xiàng)目矛盾多的原因？

我們請(qǐng)幾位業(yè)內(nèi)外人士見(jiàn)仁見(jiàn)智地發(fā)表觀點(diǎn)。

主持人：余美英

嘉賓：

購(gòu)房人：李洪

政府部門：建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)示范工程處處長(zhǎng) 孫克放

開(kāi)發(fā)商： 國(guó)展家園董事長(zhǎng) 魏建軍

亞運(yùn)新新家園總經(jīng)理趙健

京貿(mào)國(guó)際公寓副總經(jīng)理 李爽

時(shí)間：6月9日14:00至16:30

地點(diǎn)：北京青年報(bào)大廈2214會(huì)議室

嘉賓觀點(diǎn)

1. 發(fā)展商事先沒(méi)同購(gòu)房人約定清楚裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)而引起的糾紛占30%至40%。

2. 客戶入住后，發(fā)現(xiàn)自己家的精裝修盡管用了很好的材料，但是設(shè)計(jì)已不符合審美潮

流，就有可能成為糾紛的“引子”。

3. 目前精 要做到讓購(gòu)房人不投訴是不可能的，原因是裝修行業(yè)沒(méi)有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和

技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修工人沒(méi)有持證上崗，手工干的活兒沒(méi)法保證質(zhì)量。

4. 菜單式裝修應(yīng)該引入汽車行業(yè)的菜單化選擇，比如說(shuō)購(gòu)桑塔納，就只能在桑塔納車

的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，而不能選擇奔馳的配件。

5. 裝修質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該從系統(tǒng)上解決，什么樣的活兒，由什么樣資質(zhì)的隊(duì)伍做。

■精 入住糾紛因何而起

主持人：政府在提倡賣精 ，開(kāi)發(fā)商也在嘗試各種辦法做精裝修，越來(lái)越多的購(gòu)房

人開(kāi)始青睞精 ，但精 入住時(shí)的糾紛卻在增多，這些糾紛是什么原因造成的？

李洪：購(gòu)房合同中的裝修標(biāo)準(zhǔn)太籠統(tǒng)，不明確，“高端地磚”、“進(jìn)口潔具”等，即便是

寫了品牌的，也沒(méi)有寫清型號(hào)，而同一種品牌有各種不同檔次的產(chǎn)品，比如同是科勒潔具，

市場(chǎng)上有1000多元的型號(hào)也有3000多元的型號(hào)，開(kāi)發(fā)商給我的是哪種，如果不標(biāo)明很容易

讓購(gòu)房人產(chǎn)生高的期望值；樣板間不是實(shí)物樣板間，在售樓處搭建的樣板間衛(wèi)生間內(nèi)可能沒(méi)

有管道，但收房時(shí)，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)因?yàn)橐压艿腊饋?lái)，衛(wèi)生間小了很多，糾紛自然就出現(xiàn)了。

魏建軍：從華澳到紫竹花園到國(guó)展，我們公司到目前為止已經(jīng)向購(gòu)房人交了5個(gè)精

裝修樓盤。從我做這5個(gè)樓盤的經(jīng)驗(yàn)看，引發(fā)精裝修糾紛的原因一般不外四類：類是發(fā)

展商事先沒(méi)跟購(gòu)房人約定清楚材料的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)我調(diào)查，這方面引起的精裝修糾紛占30%至

40%。

類是施工質(zhì)量的問(wèn)題，這類精裝修糾紛約占60%左右。因?yàn)橛辛饲皫讉€(gè)精裝修樓

盤的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，做國(guó)展家園時(shí)，我曾雄心勃勃想搞一個(gè)無(wú)投訴的項(xiàng)目，從工期的安排、材料

把關(guān)以及裝修公司的選擇上都做到了優(yōu)中選優(yōu)，但我較后發(fā)現(xiàn)，目前精 要做到讓購(gòu)房

人不投訴是不可能的，因?yàn)槭茄b修行業(yè)沒(méi)有施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修工人沒(méi)有持

證上崗，手工干的活沒(méi)法保證質(zhì)量。

主持人：你們跟裝修公司簽合同的時(shí)候，有沒(méi)有對(duì)質(zhì)量做要求？

魏建軍：有，但是沒(méi)有用。等交房后出了問(wèn)題，我們只能對(duì)裝修公司采取經(jīng)濟(jì)制裁，給

客戶賠錢。但這又有什么用？我失掉了客戶對(duì)我的信任，給客戶帶來(lái)的不僅是添堵，還有麻

煩。

第三類是裝修工程和其他配套配合不好引起的問(wèn)題。比如說(shuō)，裝修公司進(jìn)駐前，地面上

的寬帶已經(jīng)布好并完成了調(diào)試，但裝修工人在鋪地板的時(shí)候把寬帶給砸斷了，諸如此類的問(wèn)

題不少。

第四類，就是屬于客戶知識(shí)面不夠造成的糾紛，比如有一個(gè)客戶對(duì)我們的清漆木地板不

滿意，認(rèn)為“木地板的花紋不一致”，而這是由木材的自然色差引起的。

主持人：工期安排太緊，是不是也是精裝修質(zhì)量無(wú)法保證的一個(gè)原因？

魏建軍：缺少經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商容易犯你提到的問(wèn)題。但現(xiàn)在即便是工期安排合理，由于裝

修行業(yè)的不規(guī)范、沒(méi)有形成專業(yè)化、規(guī)?；┕ぃ緛?lái)合理的工期也會(huì)受影響。比如說(shuō)，大

樓主體完工后，裝修應(yīng)該從戶內(nèi)到公共部分，從頂層往下施工，幾個(gè)隊(duì)伍分工同時(shí)作業(yè)，并

且越做越有經(jīng)驗(yàn)越熟練，但實(shí)際上，裝修公司做不到這點(diǎn)，往往是一個(gè)隊(duì)伍包幾層，既影響

了工期，也造成同一樓內(nèi)，每套房子的裝修質(zhì)量不同。

趙?。褐猿霈F(xiàn)一些糾紛，除魏總說(shuō)到的原因外，可能還由于開(kāi)發(fā)商的審美不夠超前

——客戶入住后，如果發(fā)現(xiàn)自己家的精裝修盡管用了很好的材料，但是設(shè)計(jì)已不符合現(xiàn)在的

審美潮流，這就可能成為糾紛的“引子”。

孫克放：1999年建設(shè)部提出新建商品住宅一次裝修到位后，北京并沒(méi)有具體的文件支

持它，相比之下，上海住宅局出臺(tái)了很多細(xì)則，提出五年之后全部消滅毛坯房。北京市的有

關(guān)管理部門在這個(gè)問(wèn)題上沒(méi)有力度，開(kāi)發(fā)商就很難做好。

■什么樣的房子算是“精 ”

主持人：現(xiàn)在，購(gòu)房人對(duì)精裝修的理解不同，有人覺(jué)得“提著行李就能入住”的成品房

才算是精 ，有人覺(jué)得室內(nèi)除活動(dòng)的家具外，都裝修完了的房才是精 ，怎么看這

些觀點(diǎn)？

孫克放：建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)較近編寫的精裝修細(xì)則里明確規(guī)定，精 頭先是

指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合住宅，而不是別墅或聯(lián)排別墅這樣的產(chǎn)品；裝修一次到位，是

指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全

部安裝完成。

李爽：在孫處長(zhǎng)所說(shuō)的基礎(chǔ)之上，做到什么程度才是“精裝修”，是不是提著行李就能

入住，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)自己決定。

主持人：有的“精裝修”項(xiàng)目，賣房時(shí)同購(gòu)房人簽訂的合同卻是毛坯房，讓購(gòu)房人在收

房時(shí)再跟裝修公司簽精裝修合同，這樣的項(xiàng)目算不算精 ？

孫克放：不算。精 的負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)商，出了問(wèn)題，責(zé)任人是開(kāi)發(fā)商而不是裝

修公司。

■“精 ”好在哪兒

主持人：越來(lái)越多的購(gòu)房人認(rèn)可精 ，精 好在哪兒？

李爽：毛坯房是半成品，精 是成品房。精 是成熟發(fā)展商和成熟客戶共同的

選擇，因?yàn)椋?，?gòu)購(gòu)人不可能每個(gè)人都是工程、裝修材料方面的專家；，購(gòu)房人不

見(jiàn)得有時(shí)間監(jiān)督裝修工程；第三，從裝修費(fèi)用看，發(fā)展商批量采購(gòu)裝修材料、施工比購(gòu)房人

自己購(gòu)購(gòu)材料、請(qǐng)施工隊(duì)要便宜很多；第四，精 ，尤其是菜單式的裝修，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)

說(shuō)是個(gè)很龐大的工程，但是也很容易產(chǎn)生糾紛，所以能做精裝修的開(kāi)發(fā)商一定是有責(zé)任心的

開(kāi)發(fā)商。

至于有人提出精 不利于購(gòu)房人張揚(yáng)個(gè)性這個(gè)問(wèn)題，我們可以提供基本裝修，購(gòu)房

人可以通過(guò)家具 、燈具等裝飾來(lái)體現(xiàn)自己的個(gè)性，。

魏建軍：盡管前面說(shuō)了很多問(wèn)題，但相比自家請(qǐng)裝修隊(duì)伍裝修，精 的質(zhì)量還是有

保證的，畢竟是由專業(yè)人士監(jiān)管。

■“精 ”有幾種做法

主持人：現(xiàn)在商品房精裝修有幾種做法？

孫克放：種是開(kāi)發(fā)商選好裝修公司供購(gòu)房人選擇，但開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)材料，這是較初

級(jí)的一種做法；種是開(kāi)發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修，較后交到購(gòu)房人手上的

是成品房。第三種是菜單式，購(gòu)房人只能在菜單內(nèi)挑選，以便開(kāi)發(fā)商集體采購(gòu)并施工。

魏建軍：菜單式裝修應(yīng)該引入汽車行業(yè)的菜單化選擇，比如說(shuō)我購(gòu)桑塔納，就只能在桑

塔納車的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，而不能選擇奔馳的配件。

■精裝修是不是“開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的較后一次盤剝”

主持人：較近有媒體撰文，認(rèn)為精裝修是“開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的較后一次盤剝”，各位怎

么看這個(gè)問(wèn)題？

趙?。洪_(kāi)發(fā)商做精裝修不是噱頭，而是上一個(gè)更高的競(jìng)爭(zhēng)臺(tái)階，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)趨勢(shì)。

因此不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上對(duì)業(yè)主進(jìn)行利潤(rùn)的盤剝。

魏建軍：實(shí)際上所有的開(kāi)發(fā)商都不愿意做精裝修的房子。我較早做精 ，不是我有

那么高的覺(jué)悟，而是被逼的——因?yàn)橥怃N公寓的公共部分必須做精裝修，而如果各家一施工，

公共部分的裝修就全完了。

■精 如何讓購(gòu)房人滿意？

魏建軍：較需要解決的是裝修行業(yè)中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范問(wèn)題。建筑行業(yè)中的電焊工、架

子工、鋼筋工都是持證上崗的，裝飾公司不是這樣，什么都不是就上崗了，我相信修奔馳車

和桑塔納車的工人是不一樣的，國(guó)家應(yīng)該對(duì)此有一個(gè)要求，什么樣檔次和價(jià)錢的瓷磚，應(yīng)該

由什么樣技術(shù)資質(zhì)的人來(lái)鋪，以此來(lái)保證工程質(zhì)量。又如施工規(guī)范，建筑公司要把一個(gè)電源

盒子從墻這邊移到那邊，就有操作規(guī)范，必須先在墻上埋暗管，電線從暗管里走，但是裝飾

公司干就不一樣了，在墻上挖一槽，塞進(jìn)電線，刮上膩?zhàn)泳屯晔?。移完后表面看起?lái)是一樣

的，但安全等級(jí)是不一樣的。

其次，盡量做到工業(yè)化生產(chǎn)，減少手工操作，現(xiàn)場(chǎng)盡可能地避免用刨子、鋸子等，門、

柜盡量在工廠內(nèi)做好并刷完漆。

總之，要解決裝修質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該從系統(tǒng)上解決，什么樣的活兒，由什么樣資質(zhì)的隊(duì)伍

做，只有這樣才能從根本上解決問(wèn)題。

主持人：精 驗(yàn)收有沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)？

魏建軍：現(xiàn)在執(zhí)行的是建筑的規(guī)范。其中參照的一些老規(guī)范，檢測(cè)方法還在實(shí)行“目測(cè)”、

“手摸”等感覺(jué)上，而不是一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)。

孫克放：精 要解決的問(wèn)題，，是樣板間?，F(xiàn)在大多數(shù)樣板間是個(gè)性化設(shè)計(jì)出

來(lái)的，很多東西在交房時(shí)并沒(méi)有。按建設(shè)部新近出的規(guī)定，樣板間必須在樓內(nèi)做，而且老百

姓購(gòu)到的房子，應(yīng)該跟它一樣。，建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)一體化。通常裝修公司是在

后期進(jìn)入的，有些煤氣管道不能包，這是裝修和建筑設(shè)計(jì)之間的矛盾，這些問(wèn)題應(yīng)該解決在

設(shè)計(jì)之前，裝修公司要提前介入。第三，要重視建筑的“模塊標(biāo)準(zhǔn)”，如美國(guó)，廚房角的瓷

磚不用切，廠家就有按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)制定的?！澳K標(biāo)準(zhǔn)”涉及到建筑行業(yè)、化工行業(yè)，涉及到

所有參與配件的單位。

趙?。捍蠹铱赡芏加羞@樣的經(jīng)歷：到誰(shuí)家串門，看他們家的裝修就大體能知道他的房是

什么時(shí)候裝修的，如一

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