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購(gòu)房定金的性質(zhì)及其罰則的適用
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 504 次
李先生2002年10月5日與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》,雙方約定:李先生交納定金2萬(wàn)元,預(yù)定A座401商品房一套,總價(jià)款76萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商為李先生預(yù)留該套商品房房號(hào)直到10月20日。在此期間內(nèi),李先生應(yīng)當(dāng)?shù)绞蹣翘幣c開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)賣合同》并支付頭批購(gòu)房款15.2萬(wàn)元,否則開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收李已交付的定金并另行銷售該套商品房。當(dāng)日交納了定金后,李先生于2002年10月15日攜帶頭付款及有關(guān)資料前往售樓處簽約。然而,在簽訂《商品房購(gòu)賣合同》的過(guò)程中,李先生對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議,有7條不能接受,要求刪去。開(kāi)發(fā)商對(duì)于李提出的5條補(bǔ)充協(xié)議條款也不予認(rèn)可。當(dāng)日合同未能簽訂。后經(jīng)多次協(xié)商,雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,始終未能達(dá)成一致意見(jiàn),導(dǎo)致購(gòu)賣合同無(wú)法簽訂。2002年10月23日開(kāi)發(fā)商通過(guò)其售樓律師給李發(fā)了律師函,指出其行為已構(gòu)成違約,決定沒(méi)收其已經(jīng)交付的2萬(wàn)元定金。李則認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商違約,遂將開(kāi)發(fā)商起訴到人民法院,要求雙倍返還定金。該案經(jīng)一、二審審理后,法院較終認(rèn)定雙方的行為均不構(gòu)成違約,判決開(kāi)發(fā)商將2萬(wàn)元定金原額返還給李先生。
那么,什么是購(gòu)房定金?本案為什么沒(méi)有適用定金罰則?購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)當(dāng)如何簽訂定金條款?對(duì)此,這一頗具典型性的案例給人們帶來(lái)了有益的啟示。
一、關(guān)于購(gòu)房定金的設(shè)定形式。定金是指當(dāng)事人依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》,約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前,在商品房購(gòu)賣過(guò)程中,當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿意的樓盤(pán),與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后,開(kāi)發(fā)商通常都要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)(也有叫做預(yù)定書(shū)或訂購(gòu)書(shū)的)。這些認(rèn)購(gòu)書(shū)一般都對(duì)作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價(jià)款做出約定,同時(shí)還約定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來(lái)說(shuō),只有購(gòu)賣雙方明確書(shū)面約定了“定金”字樣,才是法律意義上的定金,才能適用定金罰則。但是,如果購(gòu)賣雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定了諸如“若因購(gòu)房人違約造成雙方未能簽訂商品房購(gòu)賣合同的,則訂金(或押金)不退還;如系因開(kāi)發(fā)商違約造成購(gòu)賣合同未能簽訂,則應(yīng)雙倍返還訂金(或押金)”之類的條款,那么,此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì),應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房定金。
二、關(guān)于購(gòu)房定金的性質(zhì)。從實(shí)踐上來(lái)看,認(rèn)購(gòu)書(shū)起到為購(gòu)房人預(yù)留房號(hào),保證簽訂商品房購(gòu)賣合同的作用。盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在法理上還存在爭(zhēng)議,但一般認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房購(gòu)賣合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系,即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。我國(guó)《合同法》第四十二條規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?!北緱l規(guī)定了締約過(guò)失責(zé)任即前契約責(zé)任。而通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的設(shè)定,來(lái)約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房購(gòu)賣合同這一本合同的權(quán)利義務(wù),正是對(duì)當(dāng)一方出現(xiàn)締約過(guò)失時(shí),對(duì)于無(wú)過(guò)錯(cuò)的另一方的有效救濟(jì)。因此,從這個(gè)意義上說(shuō),購(gòu)房定金屬于立約定金。即為保證正式簽訂商品房購(gòu)賣合同而交付的定金。
三、適用定金罰則的條件。筆者認(rèn)為,定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠(chéng)信的基本原則。
具體來(lái)說(shuō),如果因?yàn)楹贤环綗o(wú)故不履行在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房購(gòu)賣合同的義務(wù),或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款,比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同無(wú)法簽訂的,則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂,應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房購(gòu)賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽Γ驘o(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀情勢(shì)的變化,或雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款,進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成,則系非因一方原因,而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂,雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任,開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還,而不應(yīng)適用定金罰則?! ?作者:北京煒衡律師事務(wù)所 楊明)
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作者介紹
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