李先生２００２年１０月５日與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商）簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，雙方約定：李先生交納定金２萬(wàn)元，預(yù)定Ａ座４０１商品房一套，總價(jià)款７６萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商為李先生預(yù)留該套商品房房號(hào)直到１０月２０日。在此期間內(nèi)，李先生應(yīng)當(dāng)?shù)绞蹣翘幣c開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)賣合同》并支付頭批購(gòu)房款１５．２萬(wàn)元，否則開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收李已交付的定金并另行銷售該套商品房。當(dāng)日交納了定金后，李先生于２００２年１０月１５日攜帶頭付款及有關(guān)資料前往售樓處簽約。然而，在簽訂《商品房購(gòu)賣合同》的過(guò)程中，李先生對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議，有７條不能接受，要求刪去。開(kāi)發(fā)商對(duì)于李提出的５條補(bǔ)充協(xié)議條款也不予認(rèn)可。當(dāng)日合同未能簽訂。后經(jīng)多次協(xié)商，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，始終未能達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致購(gòu)賣合同無(wú)法簽訂。２００２年１０月２３日開(kāi)發(fā)商通過(guò)其售樓律師給李發(fā)了律師函，指出其行為已構(gòu)成違約，決定沒(méi)收其已經(jīng)交付的２萬(wàn)元定金。李則認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商違約，遂將開(kāi)發(fā)商起訴到人民法院，要求雙倍返還定金。該案經(jīng)一、二審審理后，法院較終認(rèn)定雙方的行為均不構(gòu)成違約，判決開(kāi)發(fā)商將２萬(wàn)元定金原額返還給李先生。

那么，什么是購(gòu)房定金？本案為什么沒(méi)有適用定金罰則？購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)當(dāng)如何簽訂定金條款？對(duì)此，這一頗具典型性的案例給人們帶來(lái)了有益的啟示。

一、關(guān)于購(gòu)房定金的設(shè)定形式。定金是指當(dāng)事人依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前，在商品房購(gòu)賣過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿意的樓盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后，開(kāi)發(fā)商通常都要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)（也有叫做預(yù)定書(shū)或訂購(gòu)書(shū)的）。這些認(rèn)購(gòu)書(shū)一般都對(duì)作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來(lái)說(shuō)，只有購(gòu)賣雙方明確書(shū)面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金，才能適用定金罰則。但是，如果購(gòu)賣雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定了諸如“若因購(gòu)房人違約造成雙方未能簽訂商品房購(gòu)賣合同的，則訂金（或押金）不退還；如系因開(kāi)發(fā)商違約造成購(gòu)賣合同未能簽訂，則應(yīng)雙倍返還訂金（或押金）”之類的條款，那么，此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房定金。

二、關(guān)于購(gòu)房定金的性質(zhì)。從實(shí)踐上來(lái)看，認(rèn)購(gòu)書(shū)起到為購(gòu)房人預(yù)留房號(hào)，保證簽訂商品房購(gòu)賣合同的作用。盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在法理上還存在爭(zhēng)議，但一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房購(gòu)賣合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。我國(guó)《合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！北緱l規(guī)定了締約過(guò)失責(zé)任即前契約責(zé)任。而通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的設(shè)定，來(lái)約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房購(gòu)賣合同這一本合同的權(quán)利義務(wù)，正是對(duì)當(dāng)一方出現(xiàn)締約過(guò)失時(shí)，對(duì)于無(wú)過(guò)錯(cuò)的另一方的有效救濟(jì)。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，購(gòu)房定金屬于立約定金。即為保證正式簽訂商品房購(gòu)賣合同而交付的定金。

三、適用定金罰則的條件。筆者認(rèn)為，定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠(chéng)信的基本原則。

具體來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)楹贤环綗o(wú)故不履行在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房購(gòu)賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同無(wú)法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房購(gòu)賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽Γ驘o(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則?！　　　　?作者：北京煒衡律師事務(wù)所 楊明)