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二手房交易中不可忽視的定金、訂金、押金區(qū)別
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 810 次
據(jù)我愛我家報(bào)道,針對(duì)購房者在二手房交易過程中對(duì)于定金、訂金與押金的疑惑,我愛我家的置業(yè)顧問給了詳細(xì)的解答: 一、“定金”與“訂金” 所謂定金,是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%),預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的或其替代物。定金合同是從屬于主合同的從合同,其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。
“定金”在法律上有明確的概念:它既是履約的保證,又是一種支付,同時(shí)還是一種賠償,即通過支付一定數(shù)額的來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同,如果購房者違約,定金不退,如果開發(fā)商違約,就要向購購方雙們返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過合同總價(jià)的20%。 “我愛我家”置業(yè)顧問表示,在房產(chǎn)交易過程中,訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付,不具有定金的性質(zhì)。因此,在購房者簽訂《預(yù)購臨時(shí)協(xié)議》時(shí),真正的預(yù)購房屋正式合同一主合同是否能夠成立,還處于一種不確定狀態(tài),這與定金合同有著重大差別。因此,預(yù)購訂金不是定金,定金罰則也就當(dāng)然不能適用。訂金與定金的較基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則,一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金,而訂金適用這樣的罰則,只會(huì)存在返還或沖抵價(jià)款的作用。 “訂金”在法律上沒有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”,其業(yè)主或賠償僅僅是單方的,是購房者對(duì)開發(fā)商的保證。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確。如果開發(fā)商違約,只要退還訂金即可。 “定金”是規(guī)范的法律概念,是一種擔(dān)保形式;而"訂金"并非法律語言,沒有明確的法律規(guī)定,在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。兩者的法律效力也是完全不同的;如果購方交付的是"定金",那么購方違約則定金將賣方?jīng)]收,賣方違約則必須向購方雙倍返還定金;如果購方交付的是"訂金",那么不論哪一方反悔,賣方都只須原數(shù)退還“訂金”。 根據(jù)法律的規(guī)定,開發(fā)商必須持有《預(yù)售商品房許可證》才能賣樓花,而且不管是預(yù)售商品房還是正式的商品房購賣,都必須簽訂書面合同。比如:開發(fā)商收取了2萬元錢后,并沒有與客戶簽訂書面合同,那么兩者之間的房屋購賣關(guān)系并沒有形成。而《擔(dān)保法》規(guī)定"定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定",定金條款又只能是主合同的從合同,那么在房屋購賣合同沒有形成的情況下,客戶向開發(fā)商交的2萬元錢就可能是"定金",也就不存在開發(fā)商可以"沒收"這2萬元的問題。那么客戶交付的只可能是"訂金",而"訂金"是應(yīng)當(dāng)退還的。但是,如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書面的預(yù)售商品房合同,則可以在合同中約定"定金條款",那么購方反悔不購時(shí),開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金。 “我愛我家”提定廣大客戶必須注意的是,消費(fèi)者與開發(fā)商即使簽訂了書面商品房預(yù)售合同,實(shí)際上也還只是一種意向書。在房屋實(shí)際交付時(shí),雙方須另行簽訂正式的房屋購賣合同。購房者只有在與開發(fā)商簽訂房屋購賣合同,交付了購房款、拿到開發(fā)商開具的發(fā)票后,才能向主管部門申辦產(chǎn)權(quán)證。 二、定金與押金 押金是擔(dān)保物權(quán)的一種,具體的講是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式,即為了擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人將一定數(shù)額的或者等價(jià)物移交債權(quán)人占有,在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時(shí)候,債權(quán)人可從押金中優(yōu)先受償。押金擔(dān)保,在本質(zhì)上屬于質(zhì)押的范疇。其與定金的區(qū)別主要表現(xiàn)在: 1、性質(zhì)不同:定金擔(dān)保所產(chǎn)生的只有債權(quán),不具有物權(quán)的效力;押金則屬于擔(dān)保物權(quán)的范圍。定金是法定的擔(dān)保方式,押金只是民間交易形式,我國法律并沒有承認(rèn)押金這種擔(dān)保方式。 2、設(shè)定人的范圍不同:定金擔(dān)保的設(shè)定人限于被擔(dān)保的主合同之當(dāng)事人,定金不得由合同債務(wù)人以外的第三人設(shè)定,定金擔(dān)保是合同債務(wù)人的自己擔(dān)保;押金的設(shè)定人可以為合同債務(wù)人,也可以為債務(wù)人以外的第三人。 3、約定限額法律規(guī)定不同:定金的數(shù)額由合同當(dāng)事人約定,但其約定的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十,超過部分不產(chǎn)生定金效力;而押金的數(shù)額由當(dāng)事人自由約定,無數(shù)額上的限制,當(dāng)事人約定的押金,可以高于或者低于主合同的標(biāo)的額。 4、制裁后果不同:定金罰則適用于合同的雙方當(dāng)事人,在當(dāng)事人違約時(shí),定金啟動(dòng)其罰則功能,具有明顯的懲罰性。而押金僅具有擔(dān)保合同義務(wù)人履行合同的效果,制裁違約方以押金為限,給付押金的人不履行合同義務(wù)的,無權(quán)收回押金,但接受押金的人不履行合同義務(wù)的,不承擔(dān)雙倍返還的押金義務(wù),懲罰效果較弱。 定金是在書面合同中明確以“定金”字樣,所約定的一種債的擔(dān)保形式。而其他的一些諸如訂金、押金、預(yù)付款之類的,不能認(rèn)定其性質(zhì)為定金,不能適用法律規(guī)定的定金罰則。
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