近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和住宅市場的火爆，購房的隊伍不斷增加。如何選好房、購好房，對于廣大市民而言是非常重要的，畢竟這是絕大多數(shù)人一生中較重要的消費行為。尤其在當(dāng)前住宅市場火爆，出現(xiàn)“一房難求”的情況下，更是需要保持清醒的頭腦，不能隨意跟風(fēng)。購到一套合適、中意的住房，不僅可以享受舒適的家居生活，而且還能保值、增值。

筆者結(jié)合個人的體會，談?wù)勝彿繒r需要考慮的幾個要素。

一、自住購房者需要考慮的幾個要素

(一)自身需要為關(guān)鍵

住宅市場是一個動態(tài)的市場，從這些年住宅市場的幾輪走勢情況看，購房的時機(jī)是購房中的頭要考慮因素。

自住與投資型不同，自身需要是購房的較關(guān)鍵要素，生活的便捷和舒適是其中主要的因素。年輕人由于需要上下班，交通問題是必須頭要考慮的。如果單位穩(wěn)定，可以考慮在單位附近購購住房。如職業(yè)變動較大，則應(yīng)該考慮在交通便捷的地區(qū)購房，以適應(yīng)不斷變化的工作。而中、老年人由于家庭人口較多，且有一定的經(jīng)濟(jì)積累，可以將住宅的舒適性排列在前。老年人要考慮到以后兩腿不便時出門方便，較好選擇有電梯的房子或者是低層住宅。

(二)地段要適中

“地段、地段還是地段”，是選擇住宅的國際通行標(biāo)準(zhǔn)。與地段有關(guān)的因素主要有環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、公用綠地、學(xué)校和醫(yī)院等公益設(shè)施等。

對于自住者而言，環(huán)境是一個綜合因素，既包括小區(qū)周邊的大環(huán)境，如距離市的遠(yuǎn)近，周邊的總體環(huán)境指標(biāo)等，也包括小區(qū)的內(nèi)環(huán)境，甚至可以細(xì)化到每一幢樓的小環(huán)境，如是否沿街臨馬路?噪音怎樣?綠化率如何等具體項目。

配套設(shè)施包括銀行、商場、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲設(shè)施等，齊全的配套會給生活帶來很大的便利。交通條件包括公交線路、軌道交通以及由此產(chǎn)生的時間和經(jīng)濟(jì)成本。有的地方雖然可以搭乘軌道交通，但隨著今后軌道交通向社會化建設(shè)方向的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)行的政府貼補(bǔ)軌道交通(軌道交通公司只承擔(dān)運營費用，而不負(fù)責(zé)償還建設(shè)費用)的模式必將改變，由此帶來的軌道交通費用上漲是一個很值得關(guān)注的問題。

教育和醫(yī)療設(shè)施，對于家中有上學(xué)的孩子和年邁的老人來說需要考慮。除了教育和醫(yī)療設(shè)施的質(zhì)量外，是否屬于民辦(收費較高)也是一個需要考慮的方面。

(三)房型舒適即可

對于自住者而言，房型必須舒適。面積不能太小，也無需過大，房型必須合理，廚房、衛(wèi)生間的采光、通風(fēng)條件必須良好。年輕人購房的面積可以不必太大，不少面積適中、采光、通風(fēng)良好的次新房可為頭選。對于中、老年人來說，較好是購購一些房型較大、功能齊全的住宅?，F(xiàn)在不少新建住宅的房型越來越優(yōu)化，應(yīng)該成為他們的頭選。

(四)樓盤標(biāo)準(zhǔn)要選精

對于自住者而言，應(yīng)該根據(jù)自身需要選擇合適的樓盤。不一定要選擇那些很有名氣的樓盤，因為樓盤的名氣往往與廣告投入相關(guān)。而這些廣告費用較終是落實到每家住宅上的，同等條件下，購房費用也將上漲。

樓盤選精主要考慮以下幾個要素：一看規(guī)模，樓盤不要太大，不然會增加物業(yè)管理的難度，樓盤大，也難做到精；二看市政規(guī)劃，尤其是普通市民，更應(yīng)根據(jù)規(guī)劃來計算將來的預(yù)期生活成本；三看開發(fā)商，樓盤開發(fā)商較好是房地產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)。因為房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一個較為復(fù)雜的行業(yè)，沒有一定的實力，難免會出現(xiàn)顧此失彼的情況，同等條件下，寧可多花點錢購個放心工程；四看鄰居，所謂“物以類聚，人以群分”，一般情況下人的經(jīng)濟(jì)實力與層次是呈正比的。除了把自己的家庭打扮得漂漂亮亮以外，鄰居的層次也直接關(guān)系到今后的生活品質(zhì)。所謂孟母三遷，就是要找一個合適自己的周邊人文環(huán)境。否則，容易出現(xiàn)鄙視周邊鄰居或感覺比不上鄰居的想法。

二、投資性購房者需要考慮的要素

相對自住者而言，投資性購房者還需要考慮以下幾個要素：

(一)

除了市政規(guī)劃等因素外，還有一個不被人家所注意的秘訣。就是要想購到有潛力、能有較大升值空間的房子，必須緊跟有錢人購房。跟著有錢人購房并不意味著要和有錢人購一樣的房子，而是要考慮他們選擇住房的標(biāo)準(zhǔn)，購購的住房要盡量接近他們的標(biāo)準(zhǔn)。因為相對普通大眾而言，有錢人無論是生活質(zhì)量還是分析能力，都要高出一籌，而且具有一定的消費提前量。往往他們認(rèn)可的房子，會逐步成為今后市場的熱點。從上海市近幾年的情況看，雖然浦東世紀(jì)公園、寶山大華等地區(qū)(購購者大多是一般白領(lǐng))的住宅價格翻了一番，但價格上漲的完全數(shù)仍然低于徐匯、盧灣、靜安等傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)(購購者多是城市富裕)。而且從將來的趨勢看，富人聚居區(qū)會成為城市的高尚區(qū)，具有強(qiáng)烈的向心力，其吸引力大于一般地區(qū)。

(二)住宅本身因素

對于投資性而言，一定要考慮住宅的長遠(yuǎn)前景。住宅的周邊設(shè)施、人氣等會隨著住宅的建設(shè)推進(jìn)而發(fā)生變化，但房型作為住宅固有的要素將恒久性地伴隨住宅。慎重地考慮房型是一個十分重要的因素。房型中需要注意的除了常見的、布局、通風(fēng)、采光等因素外，還必須要考慮房型的經(jīng)濟(jì)性。在同等面積下，房型的經(jīng)濟(jì)性直接關(guān)系到實際真正使用面積。同等條件下，寧愿多花些錢也要購房型好的住宅。因為好房型的“垃圾面積”小，真正使用面積大，攤到真正使用面積上的住宅價格，可能還要低于房型不好的住宅。

(三)選擇樓盤

投資性的樓盤要選擇較有名氣的樓盤，因為選擇樓盤其實就是選擇小區(qū)。在同等地段、價格的情況下，選擇好的樓盤將來的升值空間也較大。

購購住宅畢竟是一輩子中的大事，多看看，多走走，根據(jù)自身的實際情況，購購到合意的房子，實在是一件讓人愜意的事?！　　　　?作者：孫進(jìn))