房地產(chǎn)維權(quán)直通車

“在《商品房購(gòu)賣合同》中，充斥著許多制約購(gòu)房者的條款；而約束開發(fā)商的條款盡管就那么幾條，卻常常還履行不到位?！苯?，廣州和南昌的兩位購(gòu)房者先后向本報(bào)反映了同一個(gè)問題

：開發(fā)商在交樓時(shí)不能提供樓盤驗(yàn)收合格的材料，但購(gòu)房者對(duì)這種明顯的違約行為進(jìn)行索賠時(shí)卻陷入了困境。

發(fā)展商：交樓未附驗(yàn)收資料

去年8月，廣州市民劉昌沛購(gòu)置了該市“十大明星樓盤”之一的“星河灣”內(nèi)的一套價(jià)值130萬元的“豪宅”。該樓盤的開發(fā)商是廣州市宏富房地產(chǎn)有限公司(下稱“宏富公司”)。

南昌市民張莉去年9月則在當(dāng)?shù)氐闹麡潜P“豐源嘉會(huì)”花50余萬元購(gòu)購(gòu)了一套商品房。該樓盤的開發(fā)商是江西和誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司(下稱“和誠(chéng)公司”)。

今年3月，劉昌沛前往星河灣收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，宏富公司提供的材料中缺乏該樓盤驗(yàn)收合格的相關(guān)證明，如《竣工驗(yàn)收備案表》、《建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》等。

據(jù)了解，國(guó)家建設(shè)部2001年頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中明文規(guī)定，只有竣工驗(yàn)收合格的商品房才可以出售；而建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制定的《商品房購(gòu)賣合同》中則詳細(xì)列舉了發(fā)展商在交付商品房時(shí)所必須具備的各種驗(yàn)收資格。

“沒有驗(yàn)收合格手續(xù)，怎能保證房子質(zhì)量？”劉昌沛暫停收樓，并向開發(fā)商討說法。

4月18日，宏富公司答復(fù)說“驗(yàn)收手續(xù)仍在辦理之中”。

而張莉今年9月收樓時(shí)，也沒有發(fā)現(xiàn)相關(guān)樓盤驗(yàn)收合格的證明材料。“我當(dāng)時(shí)就提出了異議，要開發(fā)商作出解釋并依照合同規(guī)定賠償?！睆埨蚋嬖V記者，同在豐源嘉會(huì)購(gòu)房的其他百余名業(yè)主也大多因此而拒絕收樓。

購(gòu)房者：索賠碰壁

事后，劉昌沛與張莉均向開發(fā)商提出了索賠。

“我們簽訂的購(gòu)賣合同中確定了‘出賣人逾期交房的違約責(zé)任’，《補(bǔ)充協(xié)議》中也規(guī)定，若購(gòu)方在此情況下選擇繼續(xù)履行合同，賣方應(yīng)根據(jù)購(gòu)方已付清的房?jī)r(jià)款按每日萬分之二點(diǎn)一向購(gòu)方支付違約補(bǔ)償金。”劉昌沛告訴記者，他后來據(jù)此擬就了一份賠償協(xié)議交給宏富公司，但對(duì)方表示要等到驗(yàn)收手續(xù)下達(dá)，也就是賠償?shù)娜掌谳^終確定后再作打算。

今年9月初，宏富公司聯(lián)系劉昌沛，建議他先收樓，并保證“賠償照付”。劉昌沛當(dāng)時(shí)答應(yīng)了，但“事后證明這是個(gè)陷阱”。

收樓當(dāng)天，在劉昌沛辦完手續(xù)后，宏富公司突然說驗(yàn)收材料已下來了。劉一看，驗(yàn)收文件的落款日期居然是今年6月。

一周之后，宏富公司與劉昌沛商談賠償事宜時(shí)，雙方對(duì)合同上規(guī)定的賠償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了分歧。宏富公司表示只能依照劉已付清的頭期款作為基數(shù)賠償，且態(tài)度強(qiáng)硬：“要么按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)賠，要么免談?！钡珓⒉嬲J(rèn)為應(yīng)該以房?jī)r(jià)總額作為基數(shù)，因?yàn)椤拔野唇疫€款是以自己的房產(chǎn)作抵押與銀行發(fā)生關(guān)系，而銀行早已代我將所有房款支付給了發(fā)展商”。

雙方當(dāng)時(shí)不歡而散。而此后，宏富公司再未就賠償問題與劉昌沛溝通。

對(duì)于這一糾紛，記者多次聯(lián)系宏富公司的冷勝梅經(jīng)理等負(fù)責(zé)人要求采訪，但截至發(fā)稿時(shí)也未得到回應(yīng)。

而張莉的賠償要求則被開發(fā)商強(qiáng)硬拒絕?！耙?yàn)楹贤袑?duì)于開發(fā)商延期交房免責(zé)的特殊原因包括了‘驗(yàn)收手續(xù)因質(zhì)檢部門原因待批或待發(fā)’，開發(fā)商就以此為由推卸責(zé)任，拒絕賠償?！睆埨蛘f，后來她聯(lián)合其他18名業(yè)主進(jìn)行了艱難的求證，但無論是開發(fā)商還是江西省建筑質(zhì)量監(jiān)督檢查總站，始終拒絕透露豐源嘉會(huì)未獲得驗(yàn)收證明的原委。

無奈之下，10月27日，張莉等19戶業(yè)主一紙?jiān)V狀將和誠(chéng)公司告到了南昌市西湖區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令該公司承擔(dān)延期交房的責(zé)任并給予賠償。

張莉日前告訴記者，這些業(yè)主購(gòu)的房才住了兩三個(gè)月，就出現(xiàn)了較嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

律師：簽合同注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

“我居然給房產(chǎn)商撿了漏。”說起后來的發(fā)現(xiàn)，劉昌沛苦笑。據(jù)他稱，宏富公司現(xiàn)在公布的購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，已對(duì)開發(fā)商因無法提供驗(yàn)收手續(xù)而逾期交房的免責(zé)條款進(jìn)行了細(xì)化，“更有利于其推卸責(zé)任了”。

12月20日，記者在星河灣售樓處查閱宏富公司出具的購(gòu)賣合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)逾期交房的條款果然發(fā)生了細(xì)微的變化：在出賣人可以免責(zé)的情況中，遭遇不可抗力情形下的出賣人告知購(gòu)受人的期限，由原先的30天擴(kuò)大為60天；原先籠統(tǒng)的“政府行為”細(xì)化為“政府部門延遲有關(guān)文件的批準(zhǔn)或其他政府行為”。這就意味著，現(xiàn)在的購(gòu)房者若遇到與劉昌沛相同的問題，開發(fā)商完全可以依照這份幾乎“無懈可擊”的合同免除責(zé)任。

“像劉昌沛與張莉這樣的遭遇，不少購(gòu)房者都曾經(jīng)歷過。其原因在于：商品房交易中，有關(guān)發(fā)展商交樓時(shí)應(yīng)具備的驗(yàn)收合格條件的問題，目前尚存有爭(zhēng)議?！睆V州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)委員會(huì)主任許奮飛律師告訴記者。

據(jù)了解，新的《商品房購(gòu)賣合同》給出了“驗(yàn)收合格”、“綜合驗(yàn)收合格”、“分期綜合驗(yàn)收合格”3個(gè)概念，其中，“綜合驗(yàn)收合格”應(yīng)該是包含范圍較廣，對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)和對(duì)開發(fā)商的約束較為均衡的層次。但今年9月國(guó)務(wù)院頒布的“行政審批權(quán)取消名錄”中，建設(shè)部門對(duì)住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的審批權(quán)被取消了。

“這意味著‘綜合驗(yàn)收合格’已名存實(shí)亡，顯然不利于規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為和保護(hù)購(gòu)房者的利益?！痹S律師說，現(xiàn)在，開發(fā)商一般選擇“驗(yàn)收合格”的層次，而在界定“驗(yàn)收合格”的解釋尚付闕如的情況下，他們往往將其“單向”地理解為工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，以規(guī)避其他驗(yàn)收環(huán)節(jié)(如小區(qū)附屬設(shè)施、綠化、 建設(shè)等方面)的責(zé)任?！案鼮樵愀獾那樾问?，購(gòu)房者在對(duì)購(gòu)房合同尚缺乏足夠了解時(shí)就草率簽署，令某些開發(fā)商借機(jī)瞞天過海，在合同中暗設(shè)種種‘霸王條款’或補(bǔ)充協(xié)議以推脫責(zé)任?！?p>因此，許律師建議，購(gòu)房者在合同簽署之前即尋求專業(yè)人士的幫助，以規(guī)避合同中權(quán)責(zé)不對(duì)等的條款?！爸挥性诤贤杏辛讼鄳?yīng)的規(guī)定，事后的維權(quán)才會(huì)行之有據(jù)?！?p>一旦在驗(yàn)收環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者該怎么辦？許律師認(rèn)為：“較便捷也較有效的途徑是付諸法律手段。因?yàn)橹挥性诜ㄍド喜拍馨雅e證責(zé)任歸于開發(fā)商，要求其出具免責(zé)的證據(jù)；而消費(fèi)者如果自己謀求解決，則往往會(huì)陷入無法取證的困局，導(dǎo)致事倍功半的結(jié)果?！薄　　　　?