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“物業(yè)公司”賣房 法院判決退還定金

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 540 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
不具售房資質致使購房者無法貸款 法院判決退還定金

  一市民準備購購一套300多平方米的房子用來養(yǎng)老,但是當她去銀行貸款的時候卻屢屢碰壁,咨詢后才得知,原來,向她售房的是物業(yè)公司,根本就沒有售房資質。日前,北辰法院審理后,判決“物業(yè)公司”負責人退還定金3萬元。

  簽了售房協(xié)議 貸款處處碰壁

  50來歲的于女士想和丈夫購一套寬敞的房子安度晚年。去年,在得知北辰區(qū)有一處建好的商品房后,就決定去考察一番。于女士來到某小區(qū)售樓處詢問,接待她的是一位自稱叫鄭某的男子,經(jīng)過初步溝通后,于女士和丈夫決定購購一套二層354平方米的居民住宅。

  后來于女士再次來到售樓處,雙方簽訂了一份“售房協(xié)議書”,并加蓋了該小區(qū)物業(yè)管理專用章,鄭某在印章下簽了“鄭”字。

  根據(jù)“協(xié)議”中約定的條款,房屋總價款為153萬元,于女士頭付定金3萬元,鄭某還在收據(jù)上簽上自己的名字,并加蓋了該小區(qū)售樓處財務專用章。

  但是,當于女士拿著合同到銀行貸款的時候,意想不到的事情發(fā)生了,原來該小區(qū)物業(yè)公司以及負責人鄭某根本不具有銷售商品房的資質,因而無法貸款。

  “如果不能貸款,自己根本籌措不出來153萬元的房款。”在鄭某不同意退房的情況下,于女士只得一紙訴狀將土地的實際使用者某農(nóng)工公司、小區(qū)物業(yè)以及物業(yè)公司負責人鄭某告到法院,要求退還房款3萬元。

  售房協(xié)議無效 應返款三萬元

  對此,某農(nóng)工公司表示,該小區(qū)物業(yè)并非該公司設立,于女士購購的樓房也非該公司開發(fā)。農(nóng)工公司只是房屋土地使用權的出讓者,于女士交付的定金也與其無關。鄭某也辯稱,小區(qū)物業(yè)是自己設立的,沒有營業(yè)執(zhí)照,自己是替別人售樓,于女士交的錢不僅不能退,而且還應當承擔延期交付余款帶來的損失。

  法院經(jīng)審理查明,農(nóng)工公司未經(jīng)政府有關部門批準,擅自將自己管理的土地使用權出讓給某房地產(chǎn)公司建房出售,已經(jīng)因非法出讓土地的行為受到了行政處罰。而鄭某以小區(qū)物業(yè)的名義出售給于女士的樓房,正是坐落在該公司非法出讓的土地上,且鄭某及其設立的物業(yè)小區(qū)售樓處,都沒有售房許可證。

  北辰法院認為:鄭某未經(jīng)批準,擅自向社會出售住宅,他與于女士所簽訂的售房協(xié)議無效,應返還于女士購房款3萬元。

  而農(nóng)工公司與本案沒有直接的法律關系,因此不承擔給付的連帶責任。至于小區(qū)物業(yè)的行為,實際上是鄭某的個人行為,因此應當由鄭某個人承擔。鑒于于女士在締結合同過程中有對售房人資質未認真審查的過錯,法院還判決她承擔部分訴訟費用。

  專家說法:

  物業(yè)公司為何無權賣房?

  天津金久煦律師事務所律師王淑臣表示,鄭某所成立的“物業(yè)管理”公司,并未獲得行政機關的批準,是非法的。即使是合法“物業(yè)公司”,根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》,其職能只能是“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動”,并無銷售商品房的權利。如果其銷售商品房,則是非法的,簽訂的房屋銷售協(xié)議也是無效的。

  王律師提出,如果購購已經(jīng)建好的商品房,售房人應當具有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書、土地使用權證書或者使用土地的批準文件、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證、驗收合格證等。而且較重要的是,購購人要查看商品房銷售許可證。如果購購期房,根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》,也要查看售房人的有關證書。較主要的是查看有沒有《商品房預售許可證》。

  較后,王律師還提醒大家,購賣商品房,購購人往往處于“劣勢”,為了更好地維護自己的權利,盡量避免使用售房人自己擬制的合同文本,而使用建設部、國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房購賣合同示范文本》。

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