一市民準備購購一套300多平方米的房子用來養(yǎng)老，但是當她去銀行貸款的時候卻屢屢碰壁，咨詢后才得知，原來，向她售房的是物業(yè)公司，根本就沒有售房資質。日前，北辰法院審理后，判決“物業(yè)公司”負責人退還定金3萬元。

　　簽了售房協(xié)議 貸款處處碰壁

　　50來歲的于女士想和丈夫購一套寬敞的房子安度晚年。去年，在得知北辰區(qū)有一處建好的商品房后，就決定去考察一番。于女士來到某小區(qū)售樓處詢問，接待她的是一位自稱叫鄭某的男子，經(jīng)過初步溝通后，于女士和丈夫決定購購一套二層354平方米的居民住宅。

　　后來于女士再次來到售樓處，雙方簽訂了一份“售房協(xié)議書”，并加蓋了該小區(qū)物業(yè)管理專用章，鄭某在印章下簽了“鄭”字。

　　根據(jù)“協(xié)議”中約定的條款，房屋總價款為153萬元，于女士頭付定金3萬元，鄭某還在收據(jù)上簽上自己的名字，并加蓋了該小區(qū)售樓處財務專用章。

　　但是，當于女士拿著合同到銀行貸款的時候，意想不到的事情發(fā)生了，原來該小區(qū)物業(yè)公司以及負責人鄭某根本不具有銷售商品房的資質，因而無法貸款。

　　“如果不能貸款，自己根本籌措不出來153萬元的房款。”在鄭某不同意退房的情況下，于女士只得一紙訴狀將土地的實際使用者某農(nóng)工公司、小區(qū)物業(yè)以及物業(yè)公司負責人鄭某告到法院，要求退還房款3萬元。

　　售房協(xié)議無效 應返款三萬元

　　對此，某農(nóng)工公司表示，該小區(qū)物業(yè)并非該公司設立，于女士購購的樓房也非該公司開發(fā)。農(nóng)工公司只是房屋土地使用權的出讓者，于女士交付的定金也與其無關。鄭某也辯稱，小區(qū)物業(yè)是自己設立的，沒有營業(yè)執(zhí)照，自己是替別人售樓，于女士交的錢不僅不能退，而且還應當承擔延期交付余款帶來的損失。

　　法院經(jīng)審理查明，農(nóng)工公司未經(jīng)政府有關部門批準，擅自將自己管理的土地使用權出讓給某房地產(chǎn)公司建房出售，已經(jīng)因非法出讓土地的行為受到了行政處罰。而鄭某以小區(qū)物業(yè)的名義出售給于女士的樓房，正是坐落在該公司非法出讓的土地上，且鄭某及其設立的物業(yè)小區(qū)售樓處，都沒有售房許可證。

　　北辰法院認為：鄭某未經(jīng)批準，擅自向社會出售住宅，他與于女士所簽訂的售房協(xié)議無效，應返還于女士購房款3萬元。

　　而農(nóng)工公司與本案沒有直接的法律關系，因此不承擔給付的連帶責任。至于小區(qū)物業(yè)的行為，實際上是鄭某的個人行為，因此應當由鄭某個人承擔。鑒于于女士在締結合同過程中有對售房人資質未認真審查的過錯，法院還判決她承擔部分訴訟費用。

　　專家說法：

　　物業(yè)公司為何無權賣房？

　　天津金久煦律師事務所律師王淑臣表示，鄭某所成立的“物業(yè)管理”公司，并未獲得行政機關的批準，是非法的。即使是合法“物業(yè)公司”，根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》，其職能只能是“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動”，并無銷售商品房的權利。如果其銷售商品房，則是非法的，簽訂的房屋銷售協(xié)議也是無效的。

　　王律師提出，如果購購已經(jīng)建好的商品房，售房人應當具有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書、土地使用權證書或者使用土地的批準文件、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證、驗收合格證等。而且較重要的是，購購人要查看商品房銷售許可證。如果購購期房，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》，也要查看售房人的有關證書。較主要的是查看有沒有《商品房預售許可證》。

　　較后，王律師還提醒大家，購賣商品房，購購人往往處于“劣勢”，為了更好地維護自己的權利，盡量避免使用售房人自己擬制的合同文本，而使用建設部、國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房購賣合同示范文本》。

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