在朝陽(yáng)北路的這個(gè)小區(qū)里，業(yè)主入住半年多了，開發(fā)商當(dāng)初承諾的“可視對(duì)講門禁”依然沒有安。

在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，購(gòu)房似乎成了“聰明人的游戲”，許多陷阱等著你，如果眼不明、心不亮而又缺乏經(jīng)驗(yàn)，那就只有等著吃虧了。

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購(gòu)房子，本是件高興的事。但許多人購(gòu)房后總有一堆怨言，有的甚至后悔，“怎么就輕易上了當(dāng)呢？”

讓維權(quán)意識(shí)深入人心

如今3·15已成為消費(fèi)者的盛大節(jié)日，盡管還有許多老問(wèn)題一時(shí)難以解決，還會(huì)有許多新問(wèn)題層出不窮；但是3·15的作用有目共睹：提高了消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)。顧客能否真正成為上帝，說(shuō)到底，取決于消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的覺醒和維權(quán)行動(dòng)的普及。

當(dāng)你面對(duì)一個(gè)又一個(gè)購(gòu)房陷阱，當(dāng)你的孩子讀到一本錯(cuò)誤百出的課本，當(dāng)你在商場(chǎng)購(gòu)物后一直沒拿到發(fā)票，當(dāng)你的個(gè)人資料成為別人的發(fā)財(cái)工具，當(dāng)你把車停在路邊遇到亂收費(fèi)……你會(huì)怎么想？怎么做？本報(bào)推出五個(gè)版的“維權(quán)出擊”，如果對(duì)你的維權(quán)意識(shí)和行動(dòng)有所幫助，善莫大焉。畢竟，我們都是消費(fèi)者，讓維權(quán)意識(shí)深入人心，是我們共同的責(zé)任。遲國(guó)維

既成事實(shí)進(jìn)了圈套想逃也難

呂女士在朝陽(yáng)北路購(gòu)了一套一室兩廳的商品房，現(xiàn)在已經(jīng)住了進(jìn)去，而讓她與家人苦惱的是現(xiàn)實(shí)情況與樓書上的宣傳差別很大，硬件設(shè)施也不到位?，F(xiàn)在購(gòu)房款也交了，人也住進(jìn)去了，按照她所在小區(qū)物業(yè)的說(shuō)法就是“等”。如呂女士所說(shuō)是進(jìn)了圈套，想逃也難。呂女士說(shuō)，選房前看到樓書里著重介紹了“英式管家服務(wù)”，按曾經(jīng)在英國(guó)生活過(guò)兩年的她理解就是“特體貼的紳士服務(wù)”。此外，樓書里還提到24公里保安、車位設(shè)置1∶1、門禁系統(tǒng)完備等等。

住進(jìn)來(lái)以后，24公里的保安時(shí)有時(shí)無(wú)，尤其是到了深夜根本不見有人巡夜?！扒瓣囎游衣犝f(shuō)樓里連續(xù)丟了兩輛自行車，要真是24公里保安，這種事就可以避免啊！”現(xiàn)在該街區(qū)的業(yè)主們已經(jīng)入住半年了，但單元門的門禁系統(tǒng)，還有家里的可視對(duì)講，還都露著線頭。

記者以業(yè)主的身份向物業(yè)了解情況，得到的回答是“還沒跟廠商協(xié)調(diào)好”，由于設(shè)計(jì)之初考慮到有門禁系統(tǒng)和保安巡邏，所以家家的家門都沒有設(shè)貓眼，因?yàn)橄脒M(jìn)單元門需要業(yè)主通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)確認(rèn)才可以進(jìn)入，現(xiàn)在所有的安全設(shè)施都滯后，呂女士已經(jīng)決定換個(gè)更結(jié)實(shí)的大門了。

住在這片樓區(qū)的有車業(yè)主較頭疼的就是承諾一家一個(gè)的停車位至今沒有落實(shí)。

律師分析

據(jù)北京昌久律師事務(wù)所律師呂峰介紹，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有關(guān)條文解釋，雖然在購(gòu)房者和開發(fā)商之間的合同中沒有明確提出“24公里保安、車位設(shè)置1∶1、門禁系統(tǒng)完備”等服務(wù)，但是這些服務(wù)已經(jīng)構(gòu)成了“吸引消費(fèi)者去購(gòu)房”的必要條件，也就是成就了雙方的合同簽署，這就相當(dāng)于一種要約的形成。

律師支招

呂峰表示，購(gòu)房者在遇到這種情形時(shí)可以要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，并要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，做到在樓書、廣告上所宣傳所“許諾”的東西，因?yàn)檫@是構(gòu)成雙方的合同義務(wù)的內(nèi)容。假如雙方在經(jīng)過(guò)協(xié)商無(wú)效后，購(gòu)房者可以將對(duì)方訴上法庭，在掌握好證據(jù)后一般法院都會(huì)采信，并判對(duì)方繼續(xù)履行合同，承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

居民家中的“可視對(duì)講門禁”還露著電線頭，開發(fā)商和物業(yè)公司對(duì)此沒有任何賠償。

同等檔次案難斷啞巴吃黃連

吳小姐急于把外地的父母接到北京，費(fèi)了不少時(shí)間?熏2003年11月看中了一個(gè)樓盤，樣板間甭提多漂亮了，“正是我心目中的房子，開發(fā)商還在合同中承諾：櫥柜采用A產(chǎn)品或同等檔次產(chǎn)品；地板將采用B產(chǎn)品或同等檔次產(chǎn)品……”然而有，當(dāng)吳小姐再次來(lái)到該樓盤時(shí)卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上樓盤使用的卻是其他品牌的產(chǎn)品?！澳菣还?、地板、門窗一看就比樣板間差多了。我和其他的業(yè)主一起去找開發(fā)商理論，他們這時(shí)候把‘同等檔次’給搬出來(lái)了，要也得要不要也得要。錢都交了，氣得我差點(diǎn)和他們打起來(lái)?！眳切〗阏f(shuō)。

為此吳小姐聯(lián)合其他業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，但法院以證據(jù)不足為由擱置了此案。為此眾業(yè)主湊錢找了專家，專家評(píng)定樓盤中實(shí)際使用的產(chǎn)品雖然質(zhì)量合格但與樣板間不是一個(gè)檔次?！伴_發(fā)商更絕，找了一個(gè)更大名頭的專家進(jìn)行鑒定，結(jié)果是這些櫥柜、地板和門窗雖然價(jià)格便宜，但是完全是同等檔次。不僅都通過(guò)了國(guó)家質(zhì)量合格檢驗(yàn)，而且瞧著還更亮，摸著還更滑，看起來(lái)比樣板間的還好！”她表示官司是打不下去了，就只能認(rèn)倒霉了。

律師分析

其實(shí)，在購(gòu)房過(guò)程中經(jīng)常遇到這種“同等檔次”的問(wèn)題，因?yàn)檫@事關(guān)購(gòu)房者的切身利益，所以必須引起足夠重視。呂峰表示，現(xiàn)實(shí)生活中，廣大消費(fèi)者面臨同等檔次問(wèn)題往往只能任由開發(fā)商“宰割”，就連一些質(zhì)量信譽(yù)好、社會(huì)知名度高的品牌企業(yè)也往往被開發(fā)商開涮。與此相對(duì)的是，同等檔次問(wèn)題以其極強(qiáng)的隱蔽性而被一些房地產(chǎn)開發(fā)商“屢試不爽”，一些消費(fèi)者經(jīng)常在網(wǎng)上發(fā)出“法官難斷案，專家對(duì)專家，小業(yè)主該怎么辦？”的感慨。

律師支招

呂峰介紹說(shuō)，“誠(chéng)信與公平”是民法通則的基本原則，法官有權(quán)本著誠(chéng)信和公正的原則予以裁判。就同等檔次問(wèn)題而言，應(yīng)當(dāng)由合同義務(wù)履行一方——開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。作為消費(fèi)者，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要看清楚此類條款的約定，爭(zhēng)取列明裝修材料的具體品牌和規(guī)格，如果不行，也要爭(zhēng)取約定屆時(shí)根據(jù)實(shí)際使用材料的價(jià)格返還差價(jià)，以減少損失。

不可抗力“不便透露”很無(wú)奈

2004年年底，劉女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》。今年年初，劉女士正在籌備怎樣裝修即將到手的新房時(shí)，卻被開發(fā)商告知，由于不可抗力導(dǎo)致延期交房，至于什么不可抗力，對(duì)方表示由于特殊原因不便透露，只是說(shuō)將盡快解決。

據(jù)劉女士介紹，該合同中約定，“除不可抗力因素外，該樓盤于2005年1月15日交付使用?！蓖瑫r(shí)，在預(yù)售合同中還約定，開發(fā)商逾期交房的違約金以實(shí)際已付房?jī)r(jià)款總額每日萬(wàn)分之三計(jì)算。為此，劉女士非常委屈地說(shuō)，現(xiàn)在逾期交房已成事實(shí)，自己可否以此要求開發(fā)商支付違約金，而開發(fā)商所謂的“不可抗力”是不是就可以推卸責(zé)任，她自己感到十分困惑。

律師分析

呂峰律師就這個(gè)“不可抗力”的例子指出，依據(jù)我國(guó)《合同法》就可以對(duì)這個(gè)問(wèn)題做出明確解釋。他說(shuō)，頭先，由于在簽訂購(gòu)房合同前是可以預(yù)見一些問(wèn)題的，因此只有在簽訂購(gòu)房合同后，才可以稱免責(zé)事實(shí)發(fā)生。其次，《合同法》中明示，地震、洪水、火山爆發(fā)等這些無(wú)法預(yù)見又不可抗拒的自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭(zhēng)等屬于不可抗力，因此免責(zé)事實(shí)須屬于這些范疇。

此外，呂峰還說(shuō)，如果發(fā)生免責(zé)事實(shí)，開發(fā)商就得在時(shí)間將理由通知給購(gòu)房者并出具相關(guān)證明，這樣就可以減輕購(gòu)房者因延遲收房所帶來(lái)的損失。而所謂的“證明”并不是由開發(fā)商自行出具的，而必須以政府相關(guān)部門的證明作為依據(jù)，否則可視其為無(wú)效。

律師支招

開發(fā)商在延期交房后，對(duì)購(gòu)房者所說(shuō)的“特殊情況”、“不便告知”等理由，是站不住腳的。如果開發(fā)商沒有在時(shí)間將理由通知購(gòu)房者并出具相關(guān)證明，消費(fèi)者就可以要求履行合同，合同中的“開發(fā)商逾期交房的違約金以實(shí)際已付房?jī)r(jià)款總額每日萬(wàn)分之三計(jì)算”應(yīng)該得到執(zhí)行，即使需要有法院來(lái)裁定，也會(huì)得到法院的支持，因?yàn)椤霸谫?gòu)房合同及證明文件中，是絕不能使用含糊、不確定的字眼作為理由”?！　　　　?