期待降價(jià)的背后是強(qiáng)勁的消費(fèi)者需求

翻看近段時(shí)間的報(bào)紙和打開網(wǎng)站，焦點(diǎn)幾乎都是討論上海房子降價(jià)問題，從普陀板塊的萬里雅筑樓盤開始的開發(fā)商降價(jià)風(fēng)愈演愈烈，每一次降價(jià)造成消費(fèi)者的進(jìn)一步觀望，而觀望又造成又一輪的降價(jià)風(fēng)潮，更促使消費(fèi)者形成不跌30%就不購的架勢(shì)。讓我們?cè)O(shè)想一下房?jī)r(jià)大幅下降，消費(fèi)者預(yù)期得到滿足的結(jié)局：價(jià)格理論所詮釋的應(yīng)該是預(yù)期價(jià)格實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者大量入市，房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)回漲。很多人認(rèn)為現(xiàn)在上海的樓市房?jī)r(jià)居高不下的罪魁禍頭是房地產(chǎn)投機(jī)者，試問是什么支撐了投機(jī)者的穩(wěn)賺不賠心理？每個(gè)投機(jī)者投機(jī)或接手上家時(shí)從來沒想過的是房子會(huì)賣不出去，其原因是上海實(shí)際存在的真實(shí)消費(fèi)需求太巨大了。正因?yàn)閷?duì)于上海真實(shí)消費(fèi)者的堅(jiān)定信心，所以近期有開發(fā)商在降價(jià)探市之后提價(jià)銷售，也有開發(fā)商聯(lián)手應(yīng)對(duì)降價(jià)，暗結(jié)價(jià)格聯(lián)盟。

真實(shí)消費(fèi)者不真實(shí)

需求有消費(fèi)需求與投資、投機(jī)需求之分，投機(jī)需求一直是眾矢之的，而消費(fèi)需求一直是呼吁房?jī)r(jià)降價(jià)的原動(dòng)力。但消費(fèi)有理性非理性之分，我認(rèn)為目前的上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多非理性消費(fèi)需求。

國(guó)家 新加坡 加拿大 意大利 德國(guó) 英國(guó) 美國(guó) 法國(guó) 澳大利亞

住房自有率 80% 78% 76% 76% 71% 70% 66% 60%

國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比合理的范圍為4至6。據(jù)有關(guān)資料，美國(guó)為2.8，加拿大為4.8，英國(guó)為3.8，澳大利亞為４，巴西為5.6，2005年初的上海房?jī)r(jià)收入比為13.1，然而根據(jù)今年初上海統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的一項(xiàng)調(diào)查樣本超過3000戶的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有近7成的上海城鎮(zhèn)居民家庭擁有自己的房產(chǎn)，有近21.7％的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上的房屋。在房?jī)r(jià)收入比如此懸殊的情況之下上海卻擁有這么高的住房自有化率，不能不說上海的住房需求存在很多非理性成分。

非理性需求的原因有很多，主要的是對(duì)消費(fèi)者未來的非理性預(yù)期，對(duì)于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，隨著2008年世博會(huì)的召開和未來上海作為金融國(guó)際都市的預(yù)期，大家都認(rèn)為房子將來肯定升值，如果一定要購房，現(xiàn)在購肯定比將來購劃算；當(dāng)每個(gè)人都這么想時(shí)，大家便會(huì)不顧個(gè)人收入約束非理性購房，形成一股巨大的非理性消費(fèi)需求，繼而推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上漲，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮。關(guān)鍵是一定要每個(gè)家庭都購房嗎？脫離實(shí)際購購力的消費(fèi)需求是否經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)?zāi)?？在?guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的近段時(shí)間，從不少原來購購期房的消費(fèi)者要求退房的現(xiàn)象中就可看到眾多消費(fèi)者的購房動(dòng)機(jī)。可以說上海的2000年至今的一輪房?jī)r(jià)瘋漲已經(jīng)讓眾多的真實(shí)消費(fèi)者不真實(shí)，大家唯恐錯(cuò)過的是從現(xiàn)在至2008年的又一輪房屋的急速升值期。

健康的住房市場(chǎng)是租售并行，消費(fèi)者量力而行

“居者有其屋”的含義并非居者有產(chǎn)權(quán)，一個(gè)理性、健康的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)應(yīng)該呈現(xiàn)出一種梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀態(tài)，由廉租房、普通租賃房、二手房、新增商品房共同組成。購購者由適當(dāng)比例的投資者和消費(fèi)者共同組成，沒有購購能力的消費(fèi)者可以選擇租房滿足住房需求，等條件成熟后再選擇入市。當(dāng)住房消費(fèi)回歸理性時(shí)，投機(jī)者也就失去了支撐點(diǎn)，開發(fā)商也會(huì)適應(yīng)消費(fèi)者需求自覺調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走入理性發(fā)展、良性循環(huán)的軌道，而這也將釋放消費(fèi)者的本應(yīng)有的其他正常消費(fèi)，有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高。所以在本次大力度調(diào)控抑制投機(jī)需求的同時(shí)，應(yīng)該適時(shí)的合理疏導(dǎo)消費(fèi)需求，建立一個(gè)租購并重的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。而在本輪由上海開發(fā)商所主導(dǎo)的健康置業(yè)活動(dòng)中也應(yīng)該包括另一方面的內(nèi)容，那就是呼吁消費(fèi)者量力而行，購不起房就租房?！　　　　?作者：信義不動(dòng)產(chǎn)研究 何浩珍)