用盡積蓄，甚至是負(fù)債累累，金燁和做外企部門經(jīng)理的丈夫，目前依然購不起一套排屋。為在兩年內(nèi)圓自己的排屋夢，她只好向理財(cái)顧問求助

在分析了她的資產(chǎn)狀況后，理財(cái)師認(rèn)為，通過整理個(gè)人資產(chǎn)，她能在2年內(nèi)攢足一套排屋的頭期付款。但是，購購排屋后，金燁幾年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)捉襟見肘的現(xiàn)金流問題，影響家庭的消費(fèi)能力和生活質(zhì)量

月收入1.5萬元欲購排屋

金燁的先生是位于陸家嘴的某外企部門經(jīng)理，8歲的兒子正在讀小學(xué)。他們看到周圍一些朋友，到了節(jié)假日，能到自家的鄉(xiāng)間別墅小憩，很是羨慕。

然而，兩人都是白領(lǐng)，金燁自己每月收入5000元，先生月收入1萬元左右。平時(shí)雖小有積蓄：70萬元的銀行儲蓄和股票，外加一筆20萬元的3年期信托，但想要籌集起購置別墅的頭期款困難仍然不小，所以他們把目光瞄準(zhǔn)了低一檔的排屋。

金燁目前住的房子是總價(jià)為80萬元左右的公寓，30萬元的按揭貸款，貸款期限是10年，每月還款3100元。家中另有一幢價(jià)值30萬元的老房子，現(xiàn)用于出租，月租金收入在1000元左右。全家每月的基本生活開銷約7500元。兒子的教育費(fèi)用每年要花去8000元。全家人年度的保險(xiǎn)費(fèi)用是12000元。

另外，夫婦倆還喜歡旅游，每年都會(huì)長途旅游一兩次，這筆花銷是8000元。

金燁不想因?yàn)橘徶门盼荻艞壞甓嚷糜斡?jì)劃。為此，夫婦倆打算拋掉手頭的股票，并向銀行貸款，希望2年內(nèi)能在市郊擁有一幢價(jià)值250萬~300萬元左右的排屋。

為了減輕資金壓力，夫妻還打算前幾年先將排屋出租，等往后家庭經(jīng)濟(jì)狀況改善后，再自己居住，安心地慢慢享受。抱著這樣的想法，金燁征詢了理財(cái)師的意見。

購排屋年缺口6.34萬元

上海浦東發(fā)展銀行私人金融顧問郭劍認(rèn)為：“購置排屋和購購一般的商品住宅不同，更多的是一種非必需的消費(fèi)，要考慮家庭的實(shí)際承受能力。即使在財(cái)力許可的情況下，也要冷靜地做一些分析。單純地因羨慕而去購購，可能會(huì)影響到家庭財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性。”

從表1可以看出，客戶的收入來源比較單一，主要收入來源于工資性收入。公積金部分為根據(jù)工資進(jìn)行大致的推算。雖然整體收入尚可，但支出比例較高。其中消費(fèi)比例達(dá)到了工資性收入的65.56%【（9+0.8+1.2+0.8）/18】。尤其生活開支明顯過大，有調(diào)整的必要。

對排屋的按揭，一般銀行目前參照別墅類的按揭政策執(zhí)行。具體來說，對于一手排屋至少頭付40%，年限較長不可超過20年，利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

具體到這個(gè)案例，按照250萬元/套進(jìn)行測算，頭付40%為100萬元。其余150萬元按揭20年，按現(xiàn)行6.12%的利率來測算，月付款金額為10850.56元。年付款13.02萬元，減去6.68萬元的現(xiàn)有節(jié)余，尚有缺口6.34萬元。

如果要通過調(diào)整現(xiàn)有開支水平來彌補(bǔ)這個(gè)缺口，可調(diào)整的只有2項(xiàng)，一是取消每年的旅游支出，同時(shí)把每月的生活支出降低到2883元以下；或者直接降低每月生活支出到2217元以下。以上2個(gè)調(diào)整方案從現(xiàn)實(shí)的情況來看，客戶接受的可能性并不是特別大。

而頭付部分，現(xiàn)有可直接支付的款項(xiàng)為70萬元，2年內(nèi)無其他資金來源可以彌補(bǔ)頭付缺口?？磥肀仨毘鍪郜F(xiàn)有的價(jià)值30萬元的住房才有可能籌集到頭付款。

此外，排屋一般面積都大于140平方米，契稅若要按照3%來征收，按250萬元計(jì)算，為7.5萬元。住房維修基金也類似，按較低35元/平方測算，200平方米為7000元。按揭保險(xiǎn)費(fèi)在1.3萬元左右。困難或在后面

從表2的測算可以看出，單純從財(cái)務(wù)分析角度出發(fā)，2年之內(nèi)確實(shí)勉強(qiáng)有能力購購價(jià)值250萬元以下的排屋。

但是，接下來比較大的壓力就是按揭還款的總額大幅度增加?？蛻艏南Ｍ谙瘸鲎?，過一段時(shí)間再居住的想法也不一定就可以實(shí)現(xiàn)。

因?yàn)閺膶?shí)際了解的情況來看，通過租賃方式居住排屋的客戶群比較少，并不一定馬上可以找到租賃者來分擔(dān)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)壓力?？蛻艨赡軙簳r(shí)需要先承擔(dān)一段時(shí)間的按揭費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)等。即使找到租賃客戶，每月的租金也必須在12000元以上，才可以不用自己承擔(dān)所有的費(fèi)用，而這是一個(gè)不可預(yù)知的問題。

為降低風(fēng)險(xiǎn)，客戶3年后20萬元的信托產(chǎn)品到期后，不要提前還款，建議到時(shí)可以先存銀行，用于每月按揭還款的準(zhǔn)備。這筆錢再加上每年的節(jié)余還可以滿足大概2年以上的按揭支付的周轉(zhuǎn)。如果未來收入有大幅度地增加，再考慮提前還貸。

從以上分析可以看出，按客戶目前的經(jīng)濟(jì)能力，購購排屋不是不可能。但購購以后，財(cái)務(wù)壓力陡然增大。而且目前的測算尚是一種靜態(tài)的測算，實(shí)際上隨著小孩的成長，相應(yīng)的教育等開支肯定會(huì)增加，利率的變動(dòng)也會(huì)影響按揭款。同時(shí)，在測算時(shí)也沒有考慮一些意外的開支。

因此，客戶如果不愿對現(xiàn)有的支出方式作一些改變，理財(cái)師認(rèn)為，個(gè)人感覺購購排屋實(shí)際是放棄了理財(cái)?shù)姆€(wěn)健性原則。

同時(shí)，居住在排屋，勢必需要解決交通問題。即使出租成功，未來自己居住時(shí)，裝修的費(fèi)用也不是一個(gè)小數(shù)目。這些都是需要同步考慮清楚的問題。

從金燁一家的這個(gè)案例可以看出，家庭負(fù)債一般應(yīng)遵循以下原則：月還款與月收入的比例不超過三分之一。而金燁家若馬上購排屋該比例將超過60％。因此，理財(cái)師擔(dān)心金燁一家的資金缺口將立即凸現(xiàn)。長此以往，勢必影響孩子的教育質(zhì)量和夫婦倆退休后的生活質(zhì)量。

因此，理財(cái)師建議，2年內(nèi)購排屋雖然可行，但從家庭長遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)規(guī)劃來看，金燁一家再做幾年“排屋夢”比較妥當(dāng)。

　　　　　(作者：李霄峰)