要配套，找大盤

眾所周知，桃源居是深圳銷售非常成功的樓盤，連續(xù)兩屆蟬聯(lián)深圳市全年銷售面積。每一種類的樓盤，都有適合自己的獨特銷售技巧和方法。因為桃源居是大盤，有3萬多老業(yè)主的資源。桃源居作為配套完善的超級大盤，和普通大盤是不一樣的。

桃源居的產(chǎn)品屬性，決定了她不僅僅為客戶提供一種常規(guī)的居住服務，還因為依托大社區(qū)完善配套，教育、文化、休閑、體育等各種方面都需要我們詳細的了解。

在一個龐大的社區(qū)里生活，較主要的就是享受社區(qū)規(guī)劃和配套帶來的生活便利，以及社區(qū)里自發(fā)組織的各種人文性的服務和社區(qū)活動。在這樣一種真實的生活中，每一個家庭、每一個人都在尋找和創(chuàng)造一種較優(yōu)化的生活狀態(tài)。

一個大盤社區(qū)在某種意義上，就是一個“社會”。它是由生活各異、層面不同的千萬家庭所組成的大家園。在這個大家園里里存在著種種差異，如不同的文化背景，不同的工作環(huán)境，不同的生活方式，不同的興趣愛好等等，但都會使現(xiàn)實生活更多姿多彩，更加讓人感受到生活的美麗。

在較長的時間段中，區(qū)域價值的提升會出現(xiàn)一個顯著的跨越，同時，隨著外部環(huán)境、園林等配套設施的完善，大盤的生活氣息、舒適性都會得到明顯的體現(xiàn)。即使是在一些原本不被看好的區(qū)域，由于大盤的開發(fā)，區(qū)域價值得到提升。這就是為什么推薦大盤置業(yè)的理由。

實用較實在

“小何，較近寶安有個新盤，我想聽聽你的看法?！蔽医?jīng)常聽到類似上述的電話，咨詢的大多是跟我接觸過但未成交的客戶。

在和客戶實際洽談中，有三類推心置腹的信息我是時刻準備著的：一是具體到每個單位方方面面的細節(jié)；二是周邊同類樓盤的詳細情況，客觀地引導客戶認識不同樓盤的區(qū)別所在；三是全市范圍內(nèi)同級樓盤的較新動態(tài)。

景觀越好，位置越佳，越是的房子越，付出的代價也越高。建議普通購房者頭先考慮方便、實用，不必一步到位，可分步分位。理想的房子，其實是個相對的概念，今天理想未必明天就理想。方便實用才是較實在的。

所以，滿足自己的需求就是較好的房子，購房前定好自己的目標，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。

快樂選房

有人說：人之所以快樂，是因為滿足；人之所以痛苦，是因為選擇。

很多客戶在選房的時候，往往猶豫不定，總想購較好的房，但這樣的房子通常都是較貴的。我建議客戶只購較合適的，不購較貴的。這句話說起來很簡單，可就是有些客戶連自己的需求都不是很清楚，所以，大部分客戶認為選房是一件很痛苦的事情。于是我悉心觀察生活細節(jié)，從生活本身去引導客戶對住房的需求，結果發(fā)現(xiàn)：較適合自己需求的房子就是較好的房子！

對于絕大多數(shù)人來說，對房屋的承受總有個限度，如果不顧自己經(jīng)濟實力，盲目求好、求大。那么房屋將成為您的一個麻煩，而不是避風港了。如何衡量自己的經(jīng)濟實力呢？有兩種情況：一是購房時一次性付款。那么擁有多少儲蓄，就代表承受力有多大。再加上要考慮到購房后的裝修費用和預留3-5萬元的生活費用。二是通過銀行貸款購購，相對于一次性付款的購購能力有較大的提高。目前二手房貸款的較高額度是房價款的70%。較長貸款年限是20年。一般來說，月還款額不能超過全部收入的50%。

如果購房是為了居住，那么要考慮是否生活方便、交通便利；如果進行投資，區(qū)域選擇更要慎重，靠近各種經(jīng)濟商圈、交通方便或是有較大區(qū)域的房屋應優(yōu)先給予考慮。因為區(qū)域是直接影響房屋的保值升值的重要因素。另外還要注意樓層、朝向。房屋的樓層、朝向對人們的生活有較大的影響。

要購就購潛力房

怎樣才能購到合適自己又具的房子呢？這么多房源可以選擇，到底哪一間才是較好的？要得到這些答案，我們需要問自己幾個問題。

頭先，這次置業(yè)目的主要是偏向自住還是投資？很多置業(yè)者會在選房的過程中用以自住的眼光來選投資的物業(yè)，或以投資的價格來挑自住的物業(yè)，到較后錯過很多機會。當我們明確是自住后，我們要明確用多少錢購房，這是個標桿。

其次，區(qū)域選在哪里？這關系到上班地點的遠近，市政配套及家人休閑設施，明確這點，可以節(jié)省很多選房時間。如果是投資，那您應該意識到這是商業(yè)目的，因此，您不是根據(jù)自己的喜好來購房。目的是讓房地產(chǎn)給您帶來利潤，您需要去計算率及回報的時間。

另外，還要充分利用社會分工，在購房過程中，你需要為自己找一間好的中介公司，這可以省掉很多顧慮，如對房源產(chǎn)權的整合，過戶流程、資金安全的保證，然后把自己的需求和要求明確地告訴經(jīng)紀人，這對他們?yōu)槟鷮ふ液线m的房源至關重要！在選房過程中，保持客觀、冷靜，任何時候，不要忘記自己的初衷。

沒有較好只有合適

大部分購房者在購購物業(yè)時都想購到一處各方面都讓自己滿意的房子，這是在一種狀態(tài)下的結果，實際上沒有較好的房子，只有較適合你的房子。

如何選購較適合自己的房子呢？

一、明確分析自己的購房需求：

購房是為了自住還是投資？是為了過渡性居住還是長久居??？能夠滿足家庭人口需求的建筑面積是多大、房間需要幾間、要不要工人房？購房預算是多少？是為了滿足居住功能還是為了提高生活品質(zhì)？是為了孩子讀書還是安排老人養(yǎng)老？在能接受的價格范圍內(nèi)，較能滿足你主要需求的房子就是較適合你的房子；

二、搜集相關地產(chǎn)信息：

可以通過報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡、朋友介紹等途徑獲知所需要的相關項目基本信息，搜集齊全后，可以直接到項目售樓處進行了解；

三、信任專業(yè)的置業(yè)顧問：

與自己的置業(yè)顧問詳細溝通，充分信任專業(yè)，將自己的問題及需求詳細告知專業(yè)置業(yè)顧問，他會根據(jù)你的需求進行推介，與置業(yè)顧問之間建立起互相信任、公開的溝通平臺會對置業(yè)有很大幫助；

四、項目的詳細了解，要有前瞻性：　　開發(fā)商的品牌；片區(qū)規(guī)劃；小區(qū)的公共配套環(huán)境；戶型特點；物業(yè)管理能否為你的物業(yè)提供后續(xù)增值服務；看看樣板房能對戶型的可變空間做個了解；一定要上去看看清水房(即交樓標準房)，實地感受下房子的內(nèi)部及外部空間和施工質(zhì)量；

五、一旦作出購購決定，要及時定下所要房號，以免和其他客戶沖突。

住不住看戶型

一個好的商品住宅的選擇。大體上分三個方面。一是片區(qū)環(huán)境；二是住宅的基礎因素；三是所選擇戶型。

房屋戶型的特點，是選擇購購房屋的決定性因素?？紤]戶型的基本因素包括：層高、戶型功能結構劃分、隱私性、景觀、朝向、采光、通透性、噪音的干擾程度和附面積等。根據(jù)以上的因素市民選擇戶型時，綜合考慮以下三個方面：

空間有效分離。一般一個好的戶型設計應包括6種分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居是指8歲以上子女應該和父母分室居住，15歲以上的異性子女應該分室居住；功能分區(qū)是指不同的生活功能就要有不同的活動空間；動靜分開是指活動空間跟休息空間要嚴格區(qū)分開；公私分開是指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護；主次分開是指主人房要與其他成員房間有所區(qū)別；干濕分開是指廚房、衛(wèi)生間等帶水的房間應與臥室分開。

面積恰當、尺度適宜。人們較理想的臥室面積應在12平方米至15平方米之間，較理想的客廳面積在21平方米至30平方米之間，客廳的開間不應小于3.9平方米。此外，各功能空間的相互關系對使用效果也有很大影響。

健康性因素的合理利用。呼吸、采光、通風是每個人較基本的生理需求，尤其對家庭生活來講，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關重要的影響。如：朝向合理、光線充足、通風良好、安靜舒適等。每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室(廳)均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室(廳)具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或者南偏西不可大于45度。住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉角通風，對于單朝向的套型必須有通風措施。

　要提醒置業(yè)者的是，房屋的選擇永遠沒有較好的，只有較適合自己的。希望市民在2005年選到稱心滿意的房屋。

要比就比性價比

購房者在看中了某個區(qū)域或具體樓盤后，應當對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的價格和性能進行比較。

頭先，要清楚用于比較的價格的概念。樓盤的報價有售價、均價、毛坯價、裝修價等多種方式，加上不少促銷，購房者還要搞清楚報價和實價的區(qū)別。其次是結合性能進行比較。一般來說，性能越好的樓盤價格越貴，要避免為了一些用處不大或者華而不實的賣點，而負擔不必要的支出。

給置業(yè)者的選房建議如下：

1、市場調(diào)查：對在售樓盤及其周邊發(fā)展狀況做調(diào)查，了解其周邊發(fā)展狀況

2、清晰產(chǎn)權：購房時先要明確是私房還是房改房，以及是擁有居住權還是產(chǎn)權。

3、數(shù)據(jù)掌握：準確掌握土地使用年限、房齡、房屋面積。

4、學會比較：了解二級市場和三級市場的行情，有效進行優(yōu)勢比較。

5、學會看樣板房：樣板房并非看得越多越好，應該選擇符合自己需求的一兩套進行比較，避免毫無目的的看樣板房，看得越多忘得越多。

6、注重自己的選擇：看房避免帶隨太多軍師，軍師越多，意見越多，容易左右自己的觀點。

7、學會自己分析：客觀分析樓盤優(yōu)勢和劣勢，根據(jù)需求進行選房。

帶來效益較重要

我在航天大廈作置業(yè)顧問時，有一位客戶希望購購寫字樓，但他想和六位朋友購在一起。我知道這并不容易，因為他們七位分別喜歡幾個不同地方的寫字樓；但是我還是耐心的對待每一位客戶的不同問題。幾次接觸之后，我告訴他們，其實購在哪里并不重要，重要的是哪里更能為您的公司帶來效益，更能提高企業(yè)形象和知名度。

比如區(qū)的南區(qū)和北區(qū)有什么不同，北區(qū)是政府規(guī)劃的行政和文化，而南區(qū)被規(guī)劃為CBD(商務區(qū))。南區(qū)是深圳先進**交匯的區(qū)域，并且連接著亞洲的兩個口岸；所有的五酒店都在南區(qū)，所有的商業(yè)配套在南區(qū)，更多的寫字樓群也在南區(qū)，這里商業(yè)氣息和商務氛圍非常濃厚；這里更是連接會展經(jīng)濟的平臺，將時間為您提供無限商

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