自今年3月份一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)從落入低谷，雖然在剛剛過(guò)去的“金九銀十”樓市有所回暖，但巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量和濃厚的市場(chǎng)觀望心態(tài)使后市仍然不容樂(lè)觀。從近日中原、美聯(lián)等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)或許還會(huì)經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的調(diào)整。

樓市不再高回報(bào)

自今年初政府推出調(diào)控政策后，國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)一定調(diào)整，其中以上海區(qū)較為顯著，但隨著市民消化相關(guān)政策后，市場(chǎng)漸見活躍。10月中下旬，美聯(lián)物業(yè)分別在深圳、廣州及上海對(duì)505名高端投資型客戶進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，超過(guò)50％的高端客戶認(rèn)為，政策調(diào)整到目前為止，已經(jīng)無(wú)礙入市，并對(duì)投資住宅物業(yè)較感興趣，而理想回報(bào)率則以6％－15%為較多。

超過(guò)三成(32%)被訪者認(rèn)為回報(bào)率及潛力高是主要吸引他們投資的原因，其次為國(guó)內(nèi)整體環(huán)境經(jīng)濟(jì)改善及消費(fèi)力提高(23%)，另外四成深圳及廣州區(qū)被訪者均認(rèn)為較理想回報(bào)率應(yīng)有11%-15%；而超過(guò)七成(72%)上海區(qū)被訪者則認(rèn)為6%-10%為理想回報(bào)率，高回報(bào)率的奢望已經(jīng)成為過(guò)去。此外，超過(guò)三成（34%）受訪者認(rèn)為市場(chǎng)變化難以預(yù)測(cè)將是影響他們置業(yè)的主要因素，其次為預(yù)算將有新政推出(28%)及利息匯率上升(23%)等也是影響置業(yè)的原因。

下滑20％后為較佳購(gòu)房時(shí)機(jī)

在房?jī)r(jià)方面，購(gòu)房者對(duì)后市并不看好。10月份，中原地產(chǎn)對(duì)上海的購(gòu)房者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，共收回有效問(wèn)卷328份。調(diào)查結(jié)果顯示：有69%的被訪者認(rèn)為只有房?jī)r(jià)較大幅度下跌才是較佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)，其中20%的被訪者認(rèn)為較佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)是在房?jī)r(jià)下跌20%以后。由于樓市新政的出臺(tái)，使很多消費(fèi)者推遲了他們的計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間。

潛在購(gòu)房者的心理價(jià)位普遍偏低，希望能夠購(gòu)到5000元/平方米以下的房子的比例占到9%，而心理價(jià)位在5001-8000元/平方米的購(gòu)房者中30%以上的心理價(jià)位明顯低于目前市場(chǎng)的行情。50%希望能在內(nèi)外環(huán)間購(gòu)到房子。同時(shí)在對(duì)可承受總價(jià)與需求面積作對(duì)比分析時(shí)可發(fā)現(xiàn)，希望總價(jià)在61萬(wàn)-80萬(wàn)元，并且面積在81-100平方米的購(gòu)房者比例較高，占樣本量的14%。由此可見，購(gòu)房者的購(gòu)房能力相對(duì)于目前的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)比較有限。

購(gòu)家偏好緊湊型物業(yè)

中原調(diào)查顯示，選擇浦東、徐匯和靜安三區(qū)的購(gòu)房者較多，分別占20.2%、15%、12.1%。從這三個(gè)區(qū)的總體特征來(lái)看，它們都屬于環(huán)境較好、配套較好的區(qū)域，其中浦東、徐匯都屬于供應(yīng)量比較大的區(qū)域。在物業(yè)類型的選擇上，三分之一的潛在購(gòu)房者偏好于二室的小高層物業(yè)，其次是選擇二室的多層物業(yè)和三室的小高層物業(yè)，各占樣本量的四分之一左右。購(gòu)房者對(duì)戶型緊湊的住宅表現(xiàn)了更大的興趣，選擇二室的購(gòu)房者期望其面積控制在81-100平方米的占52.5%，有23.2%的人希望面積能夠控制在61-80平方米。

多數(shù)潛在購(gòu)房者選擇購(gòu)購(gòu)毛坯住宅，占60%，其次是選擇全裝修的購(gòu)房者占樣本總量的31%，年齡較大的購(gòu)房者更青睞于毛坯房，而年輕人更喜愛全裝修住宅，選擇全裝修的購(gòu)房者中不到30歲的人占了近40%，而選擇毛坯房的購(gòu)房者中，60%的人超過(guò)30歲。消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間多數(shù)集中在了半年-1年這個(gè)時(shí)間段，比例為41%；有32%的被訪者計(jì)劃在1-2年之間的這個(gè)時(shí)間段購(gòu)購(gòu)住房；有27%的被訪者選擇了在半年以內(nèi)購(gòu)購(gòu)住房。

自住客進(jìn)場(chǎng)市場(chǎng)有所回暖

一系列的樓市新政出臺(tái)后，上海、廣州及深圳都產(chǎn)生了不同程度的壓力。以上海為例，今年2月份樓市均價(jià)約每平方米9220元人民幣，而到了6月份樓市均價(jià)已跌至每平方米6424元人民幣，宗數(shù)更由17051宗爆跌至六月的7296宗，樓市新政對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)沖擊力很大。

不過(guò)隨著時(shí)間的推移及投資者陸續(xù)離場(chǎng)，上海樓市漸漸升溫，9月份樓市均價(jià)已回升至每平方米8500元人民幣，成交量也遞升到10150宗。美聯(lián)集團(tuán)中國(guó)部行政總裁郭應(yīng)龍認(rèn)為，隨著整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增強(qiáng)了市民置業(yè)的信心，加上海外企業(yè)及投資者都相當(dāng)看好國(guó)內(nèi)地產(chǎn)，尤其是廣州、上海等城市。當(dāng)市場(chǎng)逐漸消化有關(guān)政策后，購(gòu)家也會(huì)按照自己的需要逐步入市。

　　　　　(作者：李宏濤)