2003年，中共十六屆三中全會明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！敝袊嗣胥y行行長周小川也曾有過類似提法。

19日，國家稅務(wù)總局局長謝旭人在“中國財稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國將穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費。

在稅收領(lǐng)域較有發(fā)言權(quán)的東北財經(jīng)大學(xué)安福仁教授說，物業(yè)稅非物業(yè)費，而是：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

這樣，原本算在開發(fā)成本中的各種稅費，被按照每年1／70的比例由購房者繳納，開發(fā)商將節(jié)省大量的開發(fā)成本。

理論上能降三成

如果實行物業(yè)稅征收，那么購房者在購房時一次性交齊的各種稅費將逐年繳納，大部分為70年限期。

“在理論上房價是會下降的?！边|寧高校后勤集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)營銷的牟先生這樣表示。

舉例來說，如果分期交納的相關(guān)稅費和土地成本占整個房產(chǎn)成本的4成。那么，以土地使用年限為70年來計算，這部分費用購房時繳納1／70，其余在剩余的69年中分別繳納（70－1）／70＝98.57％，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了40％×98.57％＝39.43％。如果開發(fā)商在其中扣除的成本為10％，那么降價幅度為29.43％，幾乎達到總房款的3成。

現(xiàn)實中，部分開發(fā)商表示房價受物業(yè)稅征收的影響將非常小。開發(fā)商不會因為任何原因自行降低利潤。

現(xiàn)實中很難實現(xiàn)

沈陽新湖地產(chǎn)總經(jīng)理趙偉卿就表示，房價的漲跌是要看供給和需求關(guān)系的，這是市場規(guī)律。而且在房價構(gòu)成中，稅費及開發(fā)商利潤與單純的建筑成本所占的比例也并不一樣?？赡苁撬牧_，也可能是三七開，這樣不好估算開發(fā)商開發(fā)成本會下降多少，從而推算出房價降多少。

2003年杭州房價在5000元左右，當(dāng)時開發(fā)商的利潤在3500元，到了2004年，在土地、建材等基本開發(fā)成本不變的情況下，杭州的房價漲到10000元，多出的5000元都被開發(fā)商裝到了腰包。趙偉卿表示，即使開發(fā)商降低了一些開發(fā)成本，并不會體現(xiàn)在房價上。

遼寧高校后勤集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)牟啟瑋表示，征收物業(yè)稅后，有可能出現(xiàn)購房門檻降低、可之后養(yǎng)房難的現(xiàn)象。

購房容易養(yǎng)房難

遼寧高校后勤集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)牟啟瑋表示，即使房價門檻降下來，可平購貴養(yǎng)也將是個問題。

因為購房者在購房時，不但要考慮當(dāng)時的房價自己能否承受，還要考慮每年需要繳納的物業(yè)稅能否承受，而且一旦房產(chǎn)增值，物業(yè)稅額度還要提高，對于以居住為目的的購房者而言，這種征收方式肯定會影響一部分購房者的心理。如果購房家庭的經(jīng)濟實力不強，即使購房門檻降低了他們也會望而卻步。

一旦這種情況成為普遍現(xiàn)象，將很可能導(dǎo)致一部分房產(chǎn)滯銷。

風(fēng)大雨小 房子降價？！

單是這個提法，就足以讓數(shù)以萬計的市民綠了眼睛。所以，從2003年至今，物業(yè)稅的提法就沒有消停過，直到11月19日，國稅總局局長出來告訴大家：它已經(jīng)在“十一五”計劃內(nèi)了。

山雨欲來風(fēng)滿樓，一時間，攢房本的小伙子、還房貸的夫妻們脫口而出：當(dāng)真便宜？能省幾折？我是購還是等？我是咋個還法……

也有潑冷水的專家說，物業(yè)稅是個風(fēng)聲大雨點小的氣象，在人家市場經(jīng)濟成熟的國家玩得轉(zhuǎn)的東西，未必適應(yīng)咱們國內(nèi)規(guī)則欠詳?shù)娘L(fēng)水，所以理論上能打幾折的門檻價，經(jīng)歷了百轉(zhuǎn)千回后，不一定能真正省上多少錢；即使門檻價飛入了尋常百姓家，也不知道它究竟是不是只省錢的燕子，可能伙食標(biāo)準(zhǔn)還提高了呢。畢竟，分散薅羊毛的代價是每次要多薅一些……

不過，一切向前看，房價改革未必每次都成功，但房產(chǎn)歷史終歸不能倒退。

至于還貸的家庭就不要忐忑了，新規(guī)終究不會愚蠢到收你們雙份錢的。

【答疑】

不為“殺富”為公平

物業(yè)稅如何征收也將成為難點。

新房 V S舊房

沈陽建筑大學(xué)教授劉亞臣表示，在物業(yè)稅征收之前購購的房產(chǎn)，已經(jīng)一次性支付了地價和相關(guān)稅費，這樣的房產(chǎn)再征收物業(yè)稅的話肯定有失公平。

而且我國與外國不同，土地不是歸個人所有，所購購的只是一定年限的使用權(quán)，在70年或50年使用權(quán)滿之后，物業(yè)稅將如何征收也是一個問題。

居住 VS投資

牟啟瑋認(rèn)為，對只有先進住房的房主和有兩套、三套住房的有投資目的的房主征收統(tǒng)一的稅費也是不公平的。

因為如果只有一套住房用來居住的，即使房產(chǎn)增值很快，可住戶居住在這里得不到任何的實際收益，卻還要多繳納物業(yè)稅。

而有套住房用來租賃的房主，他可能因為房產(chǎn)增值得到了較高的資金回報。所以為了公平起見的話，應(yīng)該區(qū)別對待。

民宅 V S豪宅

對于別墅的房主和普通住宅的房主，如果征收稅率一致也將有失公平。

高端別墅的面積可能要幾百平方米，普通住宅的面積幾十平方米，別墅的總房價可能是普通住宅的十幾倍甚至幾十倍，如果采用統(tǒng)一稅率，對普通購房者似乎不太公平。

沈陽欠稅戶一半做房產(chǎn)

征收物業(yè)稅遏止偷逃稅。沈陽市地方稅務(wù)局公布的截至今年9月末的欠稅名單顯示，沈陽50家欠稅企業(yè)中，共有房地產(chǎn)企業(yè)25家，占一半，25家房地產(chǎn)企業(yè)合計欠稅約8954.52萬元，欠繳社保金1.06萬元，其中一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠稅2192.8萬元。

“除了房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤的化外，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多稅種也是造成上述現(xiàn)象的一個主要原因，如果將各稅種統(tǒng)一為物業(yè)稅，并按照保有年限征收，將有利于房地產(chǎn)稅收的征管。”稅收領(lǐng)域一位專業(yè)人士這樣認(rèn)為。

征稅懸念初解

連線人物：東北財經(jīng)大學(xué)安福仁教授

■久未開征為哪般？

發(fā)達國家中，對房地產(chǎn)領(lǐng)域均統(tǒng)一征收物業(yè)稅。但物業(yè)稅的開征并不是單一的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的問題，物業(yè)稅的起征收一定要在各種條件具備的情況下，比如稅率的測算等方面的準(zhǔn)備工作都準(zhǔn)備好后才能開始。

■具體征收該怎樣？

政策未出臺之前，一切都在探討階段。個人認(rèn)為，物業(yè)稅開征后，應(yīng)把開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程與購房者對物業(yè)的保有過程分開。比如開發(fā)商拿到土地后，政府將給予一定開發(fā)周轉(zhuǎn)期，期限過后，售出的房地產(chǎn)部分由購房者逐年繳納物業(yè)稅，未售出部分則應(yīng)由開發(fā)商繳納物業(yè)稅。

■征收標(biāo)準(zhǔn)是多少？

物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定，但基本原則應(yīng)該是：物業(yè)稅與現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模相當(dāng)?！?